商業(yè)地產(chǎn)下沉三四線背后的憂患思考

核心提示：盲目按照一二線城市的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)開(kāi)發(fā)三四線城市只會(huì)水土不服，一切都要遵循三四線城市的市場(chǎng)規(guī)律，以市場(chǎng)和消費(fèi)者為準(zhǔn)繩。

 
一二線城市商業(yè)高負(fù)荷的現(xiàn)狀，以及三四線城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費(fèi)潛力，讓許多開(kāi)發(fā)商將觸角延伸至三四線。而進(jìn)入百城時(shí)代的萬(wàn)達(dá)也將大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中在四川廣元、河南安陽(yáng)、黑龍江佳木斯等三四線城市，把住了三四線城市的“入口”。
 
作為專注于三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司，飆馬機(jī)構(gòu)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商選擇下沉三四線固然是看到了三四線城市廣闊的市場(chǎng)前景，較低的開(kāi)發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，但無(wú)論是從一二線轉(zhuǎn)投到三四線，還是直奔三四線的開(kāi)發(fā)商，都要認(rèn)識(shí)到三四線商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性。
 
一二線城市的商場(chǎng)、購(gòu)物中心一般追求的是時(shí)尚、新潮、快節(jié)奏，這與一二線城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線城市由于經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低，城市年輕人多外流現(xiàn)象，因此，三四線城市中老年占人口比例大。這就要求購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向“生活“、平價(jià)。
 
消費(fèi)特征不同，也意味著三四線城市購(gòu)物中心的定位會(huì)和一二線城市有所區(qū)別。一二線城市的城市空間大，購(gòu)物中心需要細(xì)分消費(fèi)者，才能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。而三四線城市的購(gòu)物中心很少走高大上路線，又由于人口基數(shù)有限，主題、特色購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)也需謹(jǐn)慎，總而言之，三四線購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)講究“全”和“一站式”，全品類、一站式的購(gòu)物中心相對(duì)而言市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。
 
但講究“全”并不代表體量要大，更大的體量意味著更大的品類規(guī)劃空間和更強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)能力。然而，由于三四線城市人口基數(shù)小，消費(fèi)外流的情況也非常普遍，城市整體商業(yè)的總購(gòu)買(mǎi)力、市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)有限，且由于城市流動(dòng)性較弱，該購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張彈性也會(huì)相對(duì)較低。因此，要適當(dāng)控制體量。
 
國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除極少數(shù)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商全部自持外，大部分都采用租售并舉的方式回籠資金。通常售后返租項(xiàng)目的返租比例在8%-10%，而三四線城市商業(yè)發(fā)展緩慢，租金水平較低，實(shí)際市場(chǎng)租金回報(bào)僅在3%-4%。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在前期需要做好相關(guān)的財(cái)務(wù)測(cè)算，確定好銷(xiāo)售模式，是售后返租還是直接銷(xiāo)售，采取售后返租時(shí)就需要在培育期做好租金補(bǔ)貼的準(zhǔn)備。同時(shí)在定位時(shí)就要考慮銷(xiāo)售與持有商業(yè)之間的關(guān)系，可以將持有部分的商業(yè)與銷(xiāo)售的商業(yè)街在空間上區(qū)隔開(kāi)來(lái)，以確保持有部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)不會(huì)受到影響。
 
三四線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的新“藍(lán)海”。但想要成功遨游這片藍(lán)海，飆馬機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盲目按照一二線城市的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)開(kāi)發(fā)三四線城市只會(huì)水土不服，一切都要遵循三四線城市的市場(chǎng)規(guī)律，以市場(chǎng)和消費(fèi)者為準(zhǔn)繩。