商業(yè)地產(chǎn)方案設計
來源:未知 作者:未知 時間:2019-05-29
商業(yè)地產(chǎn)方案設計
商業(yè)地產(chǎn)方案設計是大型商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整
個設計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。本環(huán)節(jié)主
要是通過市場調(diào)查對項目進行可行性分析、確定項目定位、業(yè)態(tài)及功能設定、主
力店位置、技術經(jīng)濟指標。市場調(diào)查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定
位、業(yè)態(tài)及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內(nèi)容如下。
1立地選項
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調(diào)查對項目進行可
行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制訂項
目初步設計、項目立項以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)。這就需要嚴格規(guī)范項目建議書
及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質量、項目商業(yè)地產(chǎn)屬性控制為核心，對項
目的規(guī)模、建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步等方面實事求是地進行科
學分析。定位是項目入市的第一步，是商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)項目設計的第二個環(huán)節(jié)。項目定
位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的
問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源
條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。①在完成SWOT分析后，從以
下幾個方面對項目進行定位(見圖1-4)。
圖1-4項目定位的內(nèi)容
在項目七個方面的定位中，作為開發(fā)商，是很難把握項目目標消費群體的
定位的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士來完成。
商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展，歸根結底需要消費者的消費作保障。沒有消費者的消費，項
目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的
功能組合。
2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃就是對項目物業(yè)室內(nèi)空間的限定和功能劃分進行規(guī)劃，大型商業(yè)地產(chǎn)項
目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、
娛樂、餐飲等多種功能。其功能和業(yè)態(tài)復合性強，每種業(yè)態(tài)、每個功能、每個消
費者對空間個性都會有具體要求。這就需要專業(yè)人士進行科學設計，不能按照住
宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。
在這個設計環(huán)節(jié)中，功能組合及分區(qū)設計是最重要的設計內(nèi)容。首先，從開
① SWOT分析指Strengths Weakness Opportunithreats分析法，稱為態(tài)勢分析法或優(yōu)劣勢分析法
始規(guī)劃設計時就要充分考慮其商業(yè)地產(chǎn)屬性，確定經(jīng)營模式、服務對象，再按經(jīng)營業(yè)
態(tài)和服務功能需求進行建筑規(guī)劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大
大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區(qū)域死角所帶來
的物業(yè)價值的貶損。其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，
把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃項目各零售業(yè)態(tài)營業(yè)面積的比例。
商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃主要包括：業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通
組織、主力店組合及面積規(guī)劃、店鋪，專柜分割規(guī)劃、樓層品類／功能規(guī)劃。
