購物中心如何做好品牌和業(yè)態(tài)調(diào)整？

針對上周項目咨詢情況，飆馬商業(yè)地產(chǎn)今天和大家談?wù)勝徫镏行娜绾巫龊闷放坪蜆I(yè)態(tài)調(diào)整。

 

“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”，經(jīng)過千錘百煉的購物中心才能更貼近消費者。本文總結(jié)了購物中心開業(yè)后品牌調(diào)整和業(yè)態(tài)升級的4大核心要點，供大家參考。

 

要點1： 調(diào)整升級前，購物中心先做好考量

 

 

購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容

 

要點2： 購物中心“小調(diào)”和“大調(diào)”的運作指標(biāo)

 

再好的企業(yè)、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，不可能做到一勞永逸、一成不變，要加強購物中心與周邊客戶群的匹配度，就必須不斷地進行調(diào)整，因此業(yè)內(nèi)也有“一年一小調(diào)，五年一大調(diào)”的提法。

 

1、一年一小調(diào)：業(yè)態(tài)與品牌的調(diào)整和優(yōu)化

 

租戶營業(yè)額分析是業(yè)態(tài)調(diào)整的依據(jù)。主要有兩個分析指標(biāo)：

 

 

其中，租售比指標(biāo)通常是拿一個租金周期內(nèi)的租金比對應(yīng)周期的營業(yè)額。通過這樣的比較，可以了解對應(yīng)租戶繳納的租金占其營業(yè)額的比重：

 

 

租售比指標(biāo)分析

 

2、五年一大調(diào)：項目定位的刷新

 

商業(yè)項目的定位不一定要高端，關(guān)鍵是要與商圈匹配，要與消費者對路。商業(yè)項目要依據(jù)正常商業(yè)規(guī)律進行定位，必須從以下方面展開：

 

 

此外，招商部門應(yīng)根據(jù)對消費人群類型的分析，不斷引進與消費人群需求相符的優(yōu)質(zhì)專業(yè)商家（產(chǎn)品），從購物中心商家（產(chǎn)品）組合角度提升消費人群對購物中心消費的總體滿意度。

 

要點3：購物中心開業(yè)后5年的運營管理策略

 

1、第一年：跨越運營“生死線”

 

 

2、第二年：步入運營“正軌”

 

 

3、第三年至第五年：預(yù)防運營“衰老”

 

 

 

調(diào)整硬件的方法

 

 

調(diào)整軟件的方法

 

要點4：做好業(yè)態(tài)升級要抓住核心，把握技巧

 

1、業(yè)態(tài)升級6大核心要素。

 

 

2、業(yè)態(tài)升級研判。

 

 

3、業(yè)態(tài)升級3大技巧。

 

技巧1：產(chǎn)品再定位

 

每個購物中心中心脫胎換骨的過程，最重要的是認(rèn)知和把脈市場趨勢。日常生活中，我們最怕的就是對市場趨勢的漠視和錯判，對微觀市場特征的模糊認(rèn)知。產(chǎn)品定位的本質(zhì)是：我的客戶是誰？我有什么與眾不同？客戶為什么會來買單？

 

技巧2：業(yè)態(tài)優(yōu)化

 

優(yōu)化調(diào)整業(yè)態(tài)，是建立在大量的預(yù)招商和財務(wù)數(shù)據(jù)分析工作基礎(chǔ)上的。業(yè)態(tài)優(yōu)化的決策必須以財務(wù)數(shù)據(jù)模型為依據(jù)，以強有力的備選業(yè)態(tài)及品牌庫作為支撐。

 

 

技巧3：跨界經(jīng)營

 

購物中心與藝術(shù)、文化、健康等方面的聯(lián)姻是當(dāng)前最常用業(yè)態(tài)優(yōu)化、升級手法。