中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)同比下降，商業(yè)物業(yè)增量持續(xù)縮減

 

2019年第一季度，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)124.5，同比下降2.4%，環(huán)比下降6.6%。

 

宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)和零售商信心指數(shù)保持同比上升態(tài)勢(shì)。國民經(jīng)濟(jì)開局平穩(wěn)，零售商保持拓展節(jié)奏。商用土地指數(shù)同比出現(xiàn)較大幅度地下跌，土地供應(yīng)緊縮趨勢(shì)明顯。商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同環(huán)比均出現(xiàn)下降，受到存量市場(chǎng)及周期性因素的共同影響。

 

服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐加快

 

2019年第一季度，中國宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)154.9，同比上漲6.8%，環(huán)比下降2.6%。GDP同比增長6.4%，與上年四季度持平，好于市場(chǎng)預(yù)期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重57.3%，比上年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。最終消費(fèi)支出增長對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為65.1%，消費(fèi)繼續(xù)成為需求動(dòng)力的主導(dǎo)力量。

 

第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)同比增長8.3%，住宿和餐飲業(yè)增長6.0%，批發(fā)和零售業(yè)增長5.8%，增速比上年四季度均有所提升。新技術(shù)、新業(yè)態(tài)為服務(wù)業(yè)發(fā)展注入新活力。數(shù)字經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術(shù)賦能傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，無人倉儲(chǔ)、全場(chǎng)景刷臉支付、線上線下一體的社區(qū)生鮮等新業(yè)態(tài)及新技術(shù)應(yīng)用場(chǎng)景不斷涌現(xiàn)。

 

中國商用土地指數(shù)：量縮價(jià)跌，低溢價(jià)成交成常態(tài)

 

2019年第一季度，中國商用土地指數(shù)91，環(huán)比微降1.9%，同比下降23.8%。商用土地供應(yīng)緊縮，商用土地成交量同比下降27.9%，在土地總成交數(shù)中占比達(dá)13%，同比下降22.6個(gè)百分點(diǎn)。商用土地流拍數(shù)基本與去年同期持平。

 

商業(yè)及住宅溢價(jià)率比達(dá)到近兩年內(nèi)最低值，同比下降26.1%。商用土地零溢價(jià)或低溢價(jià)成交成為常態(tài)，平均溢價(jià)率環(huán)比回升48.6%，同比下降28.6%。商用土地平均樓板價(jià)環(huán)比下降7.7%，同比下降11.8%。

 

一線城市商用土地成交量同比下降51.7%。上海、廣州市場(chǎng)相對(duì)活躍，分別成交8宗、5宗土地，北京無商用土地成交。一線城市商用住宅溢價(jià)率比大幅上漲，主要在于上海一宗商用土地的高溢價(jià)成交。該塊位于上海市靜安區(qū)張園區(qū)域的土地被華潤聯(lián)合體以58.02億元、23.05%的溢價(jià)率競得，將帶動(dòng)此城市更新區(qū)域商業(yè)能級(jí)的提升。

 

新一線城市市場(chǎng)整體呈下滑態(tài)勢(shì)，商用土地成交量同比下降20.3%，其中武漢、寧波、重慶下降幅度較大。商用土地平均樓板價(jià)環(huán)比下降26.4%，同比下降43.2%。但杭州商用土地成交依舊火爆，成交量環(huán)比上漲192.3%，同比上漲31%，高溢價(jià)成交地塊數(shù)高于平均水平。

 

二三線城市商用土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量跌價(jià)升的局面。二線及三線城市商用土地成交量同環(huán)比均出現(xiàn)了超過30%的下跌，但樓板價(jià)均實(shí)現(xiàn)了大幅上漲，商用住宅樓板價(jià)比環(huán)比上升34.8個(gè)百分點(diǎn)。福州、呼和浩特、蘭州、揚(yáng)州、溫州等城市的平均樓板價(jià)均實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比大幅上漲，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，激發(fā)了當(dāng)?shù)厣逃猛恋厥袌?chǎng)的活力。西安、昆明等城市土地市場(chǎng)降溫，均有4宗商用土地流拍。

 

中國商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)：增量持續(xù)縮減，創(chuàng)新產(chǎn)品下沉至三線城市

 

第一季度，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)出現(xiàn)周期性下滑，環(huán)比下降23.9%，同比下降6.1%。商用物業(yè)增量持續(xù)萎縮，同比下降39.6%，存量市場(chǎng)特征顯著。

 

一線城市商用物業(yè)供應(yīng)量縮減，上海、深圳增量同比基本持平，占一線城市總增量88%，北京無新項(xiàng)目面市。一線城市新增項(xiàng)目多數(shù)為“小而美”的社區(qū)型購物中心，位于距離城市中心較遠(yuǎn)的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)的空白。5萬㎡及以上新面市購物中心項(xiàng)目僅有2個(gè)。以北京銀泰in88、陸家嘴中心L+MALL為代表的城市核心區(qū)域項(xiàng)目通過開設(shè)潮牌城市旗艦店、引入高端潮流百貨實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)商圈的煥新。

 

新一線城市新增商業(yè)面積155.7萬平方米，同比下降41.8%，5萬㎡及以上新增購物中心11個(gè)。重慶、杭州、寧波、青島等城市市場(chǎng)活躍度不減，其中重慶新增項(xiàng)目數(shù)位居新一線城市前列，新增商業(yè)面積約占新一線城市總新增面積三分之一。鐘書閣重慶首店等網(wǎng)紅品牌通過抖音、小紅書等新媒體平臺(tái)的傳播為購物中心帶來了大量客流，實(shí)現(xiàn)了購物中心開業(yè)推廣與城市營銷的緊密結(jié)合。

 

二線城市新增商業(yè)面積113萬平方米，同比下降17.7%，但西安、無錫、濟(jì)南在新增項(xiàng)目數(shù)量及新增面積上均實(shí)現(xiàn)了同比增長。三線城市新增商業(yè)面積69萬平方米，煙臺(tái)、南寧、臺(tái)州、常州等城市市場(chǎng)活躍度高于去年同期。“Mall+美術(shù)館”等新產(chǎn)品形態(tài)購物中心已下沉至常州等城市，助力當(dāng)?shù)刭徫镏行膶?shí)現(xiàn)差異化競爭。

 

中國零售商信心指數(shù)：保持拓展節(jié)奏

 

2019年第一季度，中國零售商信心指數(shù)173.8，同比上升7%，環(huán)比下降2.7%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出7160元，同比上漲6.1%。監(jiān)測(cè)品類限額以上企業(yè)商品零售類值和同比上漲2%，環(huán)比下降12.5%。零售商門店數(shù)量環(huán)比上漲3.9%。

 

《2019中國購物中心與品牌商發(fā)展信心調(diào)查》顯示，零售商展現(xiàn)出比購物中心對(duì)消費(fèi)形勢(shì)及行業(yè)運(yùn)行情況更樂觀的態(tài)度，超過80%的受訪零售商表示2019年將在門店拓展上加速或保持原有節(jié)奏。其中，新零售、體驗(yàn)業(yè)態(tài)品牌拓展意愿顯著，餐飲、零售等傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)拓展意愿不足。

 

本季度奢侈品品牌門店數(shù)環(huán)比微漲0.65%。Prada于重慶萬象城新增一家門店。Burberry在城市布局上有所調(diào)整，于3月末關(guān)閉濟(jì)南2家精品店中的一家，未來幾個(gè)月將在上海關(guān)閉1家門店，并開設(shè)2家新店。為了響應(yīng)中國大陸地區(qū)增值稅稅率的下降，Gucci、LV、Burberry、Prada等品牌紛紛宣布4月1日起開始降價(jià)，向市場(chǎng)傳遞與歐洲價(jià)差縮小的積極信號(hào)，以吸引消費(fèi)者的回流。

 

奢侈品品牌持續(xù)加大在華數(shù)字化渠道的建設(shè)及社交媒體廣告的投放，加強(qiáng)對(duì)千禧一代消費(fèi)者的市場(chǎng)教育。Dior 1月推出全新官網(wǎng)，新增預(yù)訂、個(gè)性化定制和電子雜志等功能，并首次在線上發(fā)售女裝成衣系列。

 

本季度輕奢品牌門店數(shù)環(huán)比上漲1.7%。輕奢陣營三大品牌Michael Kors、Kate Spade、Coach門店增速同比基本持平，在下沉蘭州中心等二三線新開業(yè)購物中心的同時(shí)，積極在上海環(huán)貿(mào)iapm、深圳益田廣場(chǎng)等一線城市核心商圈購物中心布局。輕奢運(yùn)動(dòng)品牌 Lululemon一季度新增4家門店，在華門店數(shù)已達(dá)25家。該品牌通過在天貓等電商渠道對(duì)消費(fèi)者的提前市場(chǎng)教育，以及在開店前設(shè)置展示廳及社區(qū)課程對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的試水，合理規(guī)避選址失誤的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)了快速拓展和業(yè)績?cè)鲩L的雙豐收。

 

本季度大眾消費(fèi)代表型品牌優(yōu)衣庫、無印良品、H&M、ZARA等保持去年同期開店節(jié)奏。3月末，MUJI宣布了第11次降價(jià)的消息，以及開發(fā)一系列"中國需要"定制化商品的計(jì)劃，體現(xiàn)了其較強(qiáng)的全球本地化意識(shí)及對(duì)中國市場(chǎng)的高度重視。

 

季內(nèi)，優(yōu)衣庫發(fā)布截止到2月底的上半年財(cái)報(bào)，集團(tuán)凈利潤獲得近兩位數(shù)增長，創(chuàng)歷史新高；在中國內(nèi)地的收入和利潤均錄得雙位數(shù)的強(qiáng)勁增幅。對(duì)基礎(chǔ)款和技術(shù)創(chuàng)新的重視使得其在消費(fèi)者黏性的建立和數(shù)字化營銷上占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，業(yè)績?cè)鏊俪^Zara、H&M等同類快時(shí)尚品牌，成為各大購物中心同品類品牌中的業(yè)績銷冠。

 

商業(yè)創(chuàng)新

 

“首店經(jīng)濟(jì)”引發(fā)熱議，北京、成都出臺(tái)補(bǔ)貼政策

 

第一季度，“首店經(jīng)濟(jì)”引發(fā)熱議，北京、成都兩地均出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)品牌首店的支持政策，將在首店品牌門店選址、流程審批、門店裝修、宣傳推廣、人才服務(wù)保障上予以資金及政策支持。“首店收割機(jī)”上海繼2018年吸引835家首店落戶后，還將繼續(xù)在2019年力促500家首店的落成。“首店經(jīng)濟(jì)”的躥火反映出地方政府對(duì)于城市商業(yè)活力提升的迫切需求和高度重視。成都等地方政府將同步推動(dòng)國際化品牌的引進(jìn)與本土內(nèi)生性創(chuàng)新品牌的孵化。

 

首店帶來的高流量和高關(guān)注度也將為面臨同質(zhì)化競爭困局的購物中心帶來吸睛點(diǎn)，成為購物中心爭相獲取的稀缺資源；對(duì)首店的吸引力也將成為衡量購物中心運(yùn)營能力的標(biāo)尺。“首店熱潮”下，城市在引入首店時(shí)還需謹(jǐn)慎，不能盲目追求數(shù)量的增長，與商圈氛圍及購物中心定位的匹配、與其他商戶的關(guān)聯(lián)協(xié)同及新生品牌的運(yùn)營持久性均值得仔細(xì)考量。

 

社區(qū)新零售賽道火熱，線上線下融合或改變社區(qū)商業(yè)生態(tài)

 

隨著盒馬鮮生等倉店一體生鮮新零售、大型商超到家服務(wù)、前置倉生鮮電商、社區(qū)團(tuán)購等圍繞社區(qū)消費(fèi)場(chǎng)景的創(chuàng)新業(yè)態(tài)遍地開花，線上線下融合和社群運(yùn)營成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，將影響傳統(tǒng)線下社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。一方面，這些社區(qū)商業(yè)的新入局者或?qū)?duì)社區(qū)購物中心的超市、餐飲業(yè)態(tài)造成分流沖擊。

 

另一方面，社區(qū)團(tuán)購及前置倉生鮮電商的門店化趨勢(shì)或?qū)槠渑c社區(qū)購物中心帶來新的合作契機(jī)。同時(shí)，社區(qū)團(tuán)購等新模式將數(shù)字化、精益供應(yīng)鏈、“團(tuán)長”及社群運(yùn)營等理念融入線下社區(qū)商業(yè)，將為購物中心的會(huì)員社群建立及運(yùn)營活化帶來積極的借鑒意義。

 

互聯(lián)網(wǎng)健身房成為體驗(yàn)業(yè)態(tài)數(shù)字化運(yùn)營的先驅(qū)探索者

 

2月，互聯(lián)網(wǎng)健身平臺(tái)超級(jí)猩猩宣布完成3.6億元D輪融資，已布局九城，擁有近80家門店，后續(xù)將在門店主題化設(shè)計(jì)及內(nèi)容創(chuàng)新上進(jìn)行重金投入。3月，線上健身領(lǐng)頭羊Keep線下健身房Keepland繼去年在北京市場(chǎng)試水后，進(jìn)駐上海市場(chǎng)，亮相靜安大悅城，并將于4月在長風(fēng)大悅城開設(shè)二店。

 

互聯(lián)網(wǎng)健身房在科技巨頭及資本的持續(xù)支持下快速拓展，商業(yè)模式已經(jīng)得到市場(chǎng)的初步驗(yàn)證，并將線上線下融合和數(shù)字化運(yùn)營思維帶入傳統(tǒng)健身行業(yè)。消費(fèi)者通過線上平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了教練、課程等維度的信息對(duì)稱，并通過佩戴手環(huán)等方式實(shí)現(xiàn)了心率、消耗卡路里數(shù)、有效燃脂時(shí)長等個(gè)人運(yùn)動(dòng)數(shù)據(jù)的全面記錄。

 

運(yùn)營者通過技術(shù)手段對(duì)海量用戶數(shù)據(jù)分析，實(shí)現(xiàn)了更精準(zhǔn)的營銷決策；并結(jié)合線上評(píng)價(jià)反饋機(jī)制及社群運(yùn)營實(shí)現(xiàn)了對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)優(yōu)化方向更準(zhǔn)確地把握，提升了課程復(fù)購率及門店坪效。