外資掀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)熱潮，去年猛增62%

商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)是否過(guò)剩，成為近年來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)，外資在2018年卻悄然席卷中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)公司世邦魏理仕集團(tuán)的數(shù)據(jù)表明，2018年外資在商業(yè)地產(chǎn)上的投資激增62%，達(dá)到780億元人民幣(約合91億美元)，創(chuàng)下自2005年以來(lái)的最高水平。其中，上海占據(jù)了半壁江山，而黑石集團(tuán)和新加坡開(kāi)發(fā)商凱德置地成為最大的兩個(gè)買(mǎi)家。

近日，凱德集團(tuán)宣布與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元收購(gòu)其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成后，凱德集團(tuán)在新加坡和中國(guó)的管理資產(chǎn)將分別增長(zhǎng)40%和9%，其在中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)值將達(dá)到482億新元，占比集團(tuán)管理資產(chǎn)的41%。更有消息指出，凱德集團(tuán)將與一家非關(guān)聯(lián)第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購(gòu)上海浦發(fā)大廈約70%面積，涉及建面約4.2萬(wàn)平方米。收購(gòu)?fù)瓿珊螅瑒P德在中國(guó)12個(gè)一二線(xiàn)城市將擁有或管理25個(gè)辦公樓項(xiàng)目。

外資在上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大宗交易“風(fēng)生水起”，而在深圳，高力國(guó)際公布的數(shù)據(jù)顯示，去年前11月深圳共錄得16個(gè)大宗交易記錄，總交易額200億元左右。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，與北京、上海和廣州相比，外資在深圳大宗交易的占比較少，2018年外資的占比僅為2.6%。據(jù)悉，2018年上半年福田中心區(qū)國(guó)際商會(huì)中心4個(gè)樓層的成交，成交額僅為5.2億元，但此次交易被許多機(jī)構(gòu)視作深圳近年來(lái)真正意義上的外資機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入深圳市場(chǎng)，具有標(biāo)志性意義。

此外，3年來(lái)一直未發(fā)生交易的深圳零售商業(yè)地產(chǎn)，在2018年首次出現(xiàn)整棟成交。亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展斥資約74億港元(約合65億元人民幣)購(gòu)買(mǎi)深圳怡景中心城。公開(kāi)資料顯示，怡景中心城位于深圳市福田中心區(qū)，商業(yè)面積近12萬(wàn)平方米。按照高力國(guó)際的測(cè)算，零售物業(yè)是收益率最高的物業(yè)類(lèi)型之一，平均可達(dá)到5%。

值得注意的是，由于養(yǎng)老基金和主權(quán)財(cái)富基金追求穩(wěn)健的收益，不偏好風(fēng)險(xiǎn)且投資標(biāo)的較大，因此中國(guó)一線(xiàn)城市核心物業(yè)以其大體量、長(zhǎng)周期且回報(bào)穩(wěn)定的特性備受其青睞。此前，來(lái)自加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)表示投資中國(guó)的資金達(dá)到170億加元，占其全球投資的4%，未來(lái)其投資中國(guó)的比例還會(huì)不斷提高。龍湖集團(tuán)也在去年7月宣布，與CPPIB共同設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，用于投資位于中國(guó)一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

其實(shí)，從全國(guó)范圍來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)正在出現(xiàn)過(guò)剩，存量改造和提升等現(xiàn)象。在去年年底發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》中，中指院指出，2018年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整體表現(xiàn)回落，供應(yīng)過(guò)剩壓力仍存。2018年商業(yè)地產(chǎn)在投資、新開(kāi)工和銷(xiāo)售面積均出現(xiàn)同比下降，這預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來(lái)臨。

有分析人士表示，國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)其實(shí)也非常活躍，但由于去杠桿的原因，融資杠桿上升以及融資難度加大，外資的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這兩年商業(yè)地產(chǎn)似乎又有新的市場(chǎng)信號(hào)，尤其是大城市的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)依然較大。對(duì)于一些外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年地產(chǎn)投資力度不大，部分機(jī)構(gòu)還出現(xiàn)拋售項(xiàng)目的做法，所以資金面相對(duì)寬裕，加之商業(yè)地產(chǎn)證券化的金融政策支持，這樣也會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資的上升。