商業(yè)地產(chǎn)品牌調(diào)整簡析

商業(yè)地產(chǎn)品牌調(diào)整簡析
商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)具有滯后性，這就需要商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊在商業(yè)項目開發(fā)時要一個前瞻性的思維，物業(yè)形態(tài)以及品牌構(gòu)成需要一定程度上考慮市場的未來變化，另一方面，需要適時對商業(yè)品牌進(jìn)行調(diào)整，構(gòu)筑客戶粘性，保持商業(yè)地產(chǎn)的生氣與活力。
一、購物中心品牌調(diào)整考慮因素
飆馬商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)品牌調(diào)整需要有大局思維，也正因為如此，購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容很多，包括：購物中心整體定位、消費者的需求、競爭對手分析、現(xiàn)有品牌構(gòu)成、現(xiàn)有租戶的經(jīng)營現(xiàn)狀、現(xiàn)有市場營銷策略的影響、未來市場營銷策略的擬定、未來擬引進(jìn)租戶方向、現(xiàn)有人員組織結(jié)構(gòu)、調(diào)整后的租金收益預(yù)測以及調(diào)整所需要投入的費用與產(chǎn)出比、
 
二、品牌調(diào)整著眼點
1、品牌客流貢獻(xiàn)優(yōu)于租金貢獻(xiàn)原則：
租金收益是商業(yè)地產(chǎn)項目資金流的主要來源，但是品牌調(diào)整不能只著眼于租金因素上面，因為品牌承租能力與客流吸引能力并非成正比，一味的唯租金論，可能會導(dǎo)致項目吸客力不足，如此一來，不僅會影響到自身的持久經(jīng)營，甚至還會影響到其他租戶的經(jīng)營，而有些租金水平不高，但客流量卻比較大的商戶，它對購物中心整體的客流貢獻(xiàn)比其自身的租金對業(yè)主的貢獻(xiàn)要大。購物中心需要重視重視這方面的品牌引入。
2、顧客需求優(yōu)于品牌需求原則：
站在消費者的需求角度出發(fā)進(jìn)行品牌調(diào)整，在品牌調(diào)整的過程，可能會遇到的問題，比如一些知名品牌租戶，他們與購物中心的目標(biāo)客群并不相符，這時候就需要下決心舍，考慮引進(jìn)其他更能滿足顧客需要的品牌。在滿足顧客需要與購物中心的品牌需要之間，消費者需要要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于品牌需要，不能本末倒置。
3、經(jīng)營需要優(yōu)于管理需要原則：
商業(yè)地產(chǎn)變化急劇，因此對于商業(yè)地產(chǎn)需要只有不斷的調(diào)整，才能保持項目的經(jīng)營獲利，也才能滿足消費者不斷變化的消費需求，才能在的競爭中生存下來。因此租戶調(diào)整需要基于整體經(jīng)營的需要。
 
三、品牌調(diào)整周期
 
一般而言，購物中心的調(diào)整周期主要是：一年一小調(diào)，三年一中調(diào)，五年一大調(diào)，主要是根據(jù)合同租期來調(diào)整。對于百貨而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的時間可能會進(jìn)行一些微調(diào)。而餐飲類的業(yè)態(tài)，租期一般是五年，在大多數(shù)業(yè)態(tài)租期到的時候，每五年才會進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整。因此，對于購物中心來說，幾乎每一種業(yè)態(tài)都有調(diào)整的可能性，具體的調(diào)整周期，因項目經(jīng)營現(xiàn)狀以及市場情況而定，不能一概而論。沒有千篇一律的商業(yè)地產(chǎn)項目。商業(yè)地產(chǎn)項目運營者需要有品牌調(diào)整的敏感度。