2017年，中國內地資產證券化產品年度發行規模超1.49萬億元，累計發行規模超3.5萬億元，遠超過整個亞洲REITs市場的總和。
如今，在符合中國國情當中，國內也衍生了更多更比國外更復雜的資產證券化產品，包括類REITs、CMBS、ABS等。因此，REITs作為一個不動產信托的資產管理，發行REITs產品不單純只是一個融資行為，更是為基金投資出入提供的一個很關鍵的工具。
近日，在一場中國資產證券化年度論壇“資本化盛宴”現場，記者對第一太平戴維斯上海估值及專業顧問服務董事甘啟善進行了專訪。其對國內資產證券化的產品、存在的問題以及未來等方面進行了全方位解讀。
甘啟善認為，資產證券化正處在推進房地產市場理性發展的關鍵時刻，但在國內資產證券化產品的發展速度和規模兼具的同時，跟外國相比，國內產品透明度還遠遠不夠，尤其是產品資產本身的跟蹤管理還很欠缺。
談房企 為何房企瞄準了REITs這條路
如今，國家頂層層面對于長租公寓的全力支持和推動，使得長租公寓REITs之路迎來了資本風口，2017年也成了 “長租公寓證券化元年”，保利、旭輝、新派等企業也都成為每家“紅榜”的常客。
采訪中，甘啟善多次提到了第一太平戴維斯助力雅居樂發行的首單商業房地產CMBS，“利率5.85%，規模46億元，一天就賣完了，投資回報率合理，地理位置也好，很受歡迎。”
為何房企都開始瞄準了REITs這條道路？甘啟善分析，在調控和監管趨嚴背景下，開發商單“售賣”這條道路已經很難走了，杠桿太高了，很多小型企業也因為撬不動杠桿最終走向了被收購的命運，所以他們需要其他的道路自救，REITs對開發商來說則是一條新路。
不過，跟國外“資產包”的流行普及相比，目前，國內房企參與的主要方式是拿出旗下的一兩個資產來做試點。甘啟善分析原因有二，第一，在中國，不動產都會有個增值稅，因為稅的原因導致投資回報率相對較低，這將會影響整體發行規模；第二，跟中國人骨子里觀念有關，房企一般對于手上資產都很珍視，要在資本市場退出還真有點舍不得，因為做一個一個好地段房產就沒了。
“在國外，資產包很流行， 而且原業主/發行人是可以保留一部份的股份。雖然相對于單一的資產而言，投資者對于其回報率有一定要求，但是因為資產包運營風險小、穩定、安全，也更受到投資者青睞，這就好比其中一個產品如果出現了風險，還有其他的資產來平衡這份風險。而單一的資產如果遇到風險就是真的風險，并沒有補救的產品。”甘啟善建議，國內企業其實可以更多嘗試以資產包的方式，并透露有可能今年下半年國內市場就會出現資產包的形式。
而對于產品資產證券化應該在一二線城市做還是在三四線城市做的問題，甘啟善說，幾線城市都可以做，關鍵在于因地理位置和風險的不同，設定的城市投資回報率也不一樣。比如，四五線城市，要設置高一點的回報率才會吸引到投資者，四五線城市商業中心沒有6%、7%以上的回報率，可能投資者就沒有興趣買這個產品；但在一二線城市就不一樣，比如，北京國貿的地理位置絕佳，設定的5%左右相對較低的回報率都會有人愿意買單。
那么，REITs產品安全嗎？“它介于股票與國債中間，它能提供一個穩定的回報，風險相對來說比較低。”
談未來 評估機制讓資產更透明
一個利好消息是，4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等作出明確，并將在審核領域設立“綠色通道”。
這是國務院提出加快發展住房租賃市場之后，兩部委聯合下發的首個落地文件。分析認為，推進住房租賃資產證券化，有助于盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
文件中提到了一個關鍵詞“評估”，而這一點在國外非常重視。對于評估機制的推出，甘啟善用了另外一個詞來形容——“透明度”，評估是為了使資產對于投資者來說更加透明，讓資產時刻處于一個透明的狀態。
評估跟蹤會對資產表現、工程進度、招商、出租率、租金表現、成本效益等方面做一個全面評估，主要是確保資產價值是正面的變化，而不是負面的變化。這些指標統統都會放在評估模型當中，得出一個估值。這個估值與發行估值做個比較，來得出到底是市場的問題還是資產本身的問題。“因為大家希望投資者能夠長期持有產品，如果投資者只看未來3年的利息，短線投資，結果是不一樣的。”
這也就是說，發行完一個REITs，不是說在這個節點已經結束，而恰恰相反，這對一個資產來說則是新的開始。因為REITs產品是不動產，不動產有增長的可能性，關鍵在于未來的管理團隊和新的管理者，怎么給它一個可觀的增長，以此來吸引更多投資者長期持有。
甘啟善拿國外市場舉例稱，在國外看一個REITs的成功與否，除了要看REITs本身投資回報率以外，其實很看重它的管理團隊。也就是說，除了發行人能給到投資者一定的投資回報以外，國外更看重的是，這個資產潛力如何做好市場研究與定位，如何用相關的市場調研報告把它呈現在投資者面前，讓投資者考慮有關產品是否值得長期持有。
在此背景下，資產是否是一個可持續性發展狀態，估價師角色的價值就體現出來了。甘啟善說，國外發行，每年都有一個年度分析評估，披露給投資者，讓投資者時刻明白投資的產品處于一個什么樣的狀態。在國外市場，以披露為主，實現了產權跟管理權轉移到一個新的信托基金中，股價將直接影響到管理層的威信和信譽，股價跌了股東、資產管理人就會很緊張，這也將影響到將來的融資、評級等，所以他們很看重評估追蹤。
這個產品透明度太低的話，是市場不愿意看到的，投資者也不愿意進入證券市場，二級市場也因此會變得很不活躍，影響企業上市的興趣。
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