剝離房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè) 中航地產(chǎn)擬更名背后正在謀劃些什么？

       房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展的持續(xù)低迷讓中航地產(chǎn)不得不順風(fēng)轉(zhuǎn)舵，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。　 

　　5月11日晚間，中航地產(chǎn)發(fā)布更名公告稱，鑒于公司實(shí)施重大資產(chǎn)重組，主營業(yè)務(wù)已發(fā)生變更，未來公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，董事會同意將公司名稱由“中航地產(chǎn)股份有限公司”擬變更為“中航善達(dá)股份有限公司”。　

　　公開資料顯示，中航地產(chǎn)成立于1985年，1994年在深交所上市，是隸屬于中國航空工業(yè)集團(tuán)公司的央企上市公司，業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理等。贏商網(wǎng)查閱中航地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，中航地產(chǎn)組織架構(gòu)下設(shè)中航物業(yè)與九方資產(chǎn)管理公司兩家公司。

　　轉(zhuǎn)型原因系主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更　 

　　事實(shí)上，背靠中國航空工業(yè)集團(tuán)這樣資本雄厚的母公司，中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展卻并不理想。　　 

　　查閱中航地產(chǎn)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2015年、2016年、2017年，中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占企業(yè)總營收比重分別為65.08%、60.03%、47.65%，呈持續(xù)走低趨勢。與此同時(shí)，2017年，中航地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收也較上年銳減26.01%。　 

　　伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)營收比重的持續(xù)降低，中航地產(chǎn)的凈利潤也呈逐年下滑趨勢。2015年、2016年、2017年中航地產(chǎn)凈利潤分別為4.01億元、1.61億元和1.51億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%和6.74%。　 

　　而反觀中航地產(chǎn)的物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，則是完全相反的發(fā)展趨勢。　 

　　年報(bào)顯示，2015年、2016年、2017年，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收入分別較上年增長29.34%、29.13和 24.76%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)占企業(yè)總營收比重也在持續(xù)增加，分別為32.16%、36.25%、 48.65%。　 

　　在商業(yè)資產(chǎn)管理方面，中航地產(chǎn)形成了以“九方購物中心”品牌為核心的商業(yè)產(chǎn)品線，已在全國開業(yè)運(yùn)營6家九方購物中心，初步建立了中端購物中心的品牌形象。　 

　　房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)發(fā)展不景氣成為了中航地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主要原因之一，誠如更名公告中提到的，“主營業(yè)務(wù)已發(fā)生變更，物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)成為公司主要收入來源”。　　 

　　戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型籌備已久　　 

　　據(jù)了解，中航地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)早在2016年底就已經(jīng)開始。2016年12月，中航地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將旗下包括成都航逸科技、成都航逸置業(yè)在內(nèi)的九個(gè)資產(chǎn)包以近20.3億元的價(jià)格出售給保利地產(chǎn)，至2017年2月15日，交易涉及的子公司及項(xiàng)目事宜已全部完成資產(chǎn)過戶。

　　這也是此次更名公告中提到的更名原因，“鑒于公司實(shí)施重大資產(chǎn)重組，主營業(yè)務(wù)已發(fā)生變更”。　　 

　　而在2017年12月20日，中航地產(chǎn)再發(fā)公告稱，公司以10.64億元的總價(jià)將旗下中航城置業(yè)（上海）有限公司（“上海中航城”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市卓越不動產(chǎn)投資有限公司。　　 

　　在不斷“賣賣賣”的同時(shí)，中航地產(chǎn)新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也在不斷減少。　 

　　年報(bào)顯示，較于2016年，2017年中航地產(chǎn)并沒有任何新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。截至2017年底，中航地產(chǎn)僅有貴陽中航城、昆山九方城(A6地塊)、龍巖中航紫金云熙、惠東中航元·嶼海、衡陽中航城市花園一期和天津九方城市廣場6個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。　 

　　在項(xiàng)目儲備方面，也僅有貴陽中航城和衡陽地塊兩項(xiàng)目，待開發(fā)土地面積約為64萬平方米，同比上一年減少約4.59%。　 

　　一邊是不斷出售旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，一邊是新增房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的逐漸減少，中航地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型可謂“蓄謀已久”。

      轉(zhuǎn)型物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存　　 

　　在2017年2月重大資產(chǎn)重組完成之時(shí)，中航地產(chǎn)就在公告中表示，未來將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，圍繞機(jī)構(gòu)類物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)及設(shè)備設(shè)施管理、資產(chǎn)經(jīng)營（涵中方購物中心的運(yùn)營管理）以及客戶一體化服務(wù)外包三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，堅(jiān)持輕資產(chǎn)化發(fā)展模式。　 

　　此次更名，顯然與中航地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的穩(wěn)步實(shí)施相關(guān)。　 

　　那么，中航地產(chǎn)聚焦的物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，目前是一個(gè)什么發(fā)展?fàn)顟B(tài)？　 

　　①物業(yè)發(fā)展毛利偏低　　 

　　據(jù)了解，中航物業(yè)在行業(yè)擁有非常不錯(cuò)的口碑，尤以機(jī)構(gòu)物業(yè)管理著稱。在公司業(yè)績貢獻(xiàn)方面，2017年全年，中航地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收較上年同比增長 24.76%，占公司營業(yè)收入的 48.65%，表現(xiàn)搶眼。　　 

　　贏商網(wǎng)查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截止 2017 年 12 月，中航物業(yè)全國物業(yè)管理項(xiàng)目 442 個(gè)，管理面積 5152 萬平方米，業(yè)務(wù)輻射珠三角、長三角、華中、華北、華南各個(gè)區(qū)域，擁有龐大的機(jī)構(gòu)客戶服務(wù)群體。　　 

　　2016年，中航物業(yè)融合“互聯(lián)網(wǎng)+”、“智慧樓宇”等先進(jìn)理念，還打造了智慧物業(yè)集成服務(wù)平臺——π平臺，運(yùn)用科技變革物業(yè)管理。　 

　　不過，在物業(yè)行業(yè)一片紅海的環(huán)境下，未來中航地產(chǎn)想憑借物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)撐起整體業(yè)績，還需要再加把勁。　 

　　據(jù)2017年報(bào)顯示，中航地產(chǎn)物業(yè)管理毛利率為10.55% ，雖然相比2016年有所提升，但仍處于較低水平。全國物業(yè)管理協(xié)會報(bào)告顯示，2016年百強(qiáng)物管公司平均毛利率為 20%，十強(qiáng)企業(yè)平均毛利率可達(dá) 25%。　 

　　而縱觀國內(nèi)幾家典型物業(yè)公司的毛利率水平，2017年萬科物業(yè)毛利率18.71%，中海物業(yè)毛利率23.9%，綠城服務(wù)毛利率18.4%。與之相比，中航地產(chǎn)物業(yè)管理的毛利率水平處于低位。　 

　　②商業(yè)資產(chǎn)管理以“管”為核心　 

　　再來看看中航地產(chǎn)的商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，在公司轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略指引下，中航地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)確立了修煉內(nèi)功，探索建立以“管”為核心，打通“募投管退”各環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)模式。　 

　　而這也是順應(yīng)市場之變。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入下半場，“由重變輕”已成為行業(yè)發(fā)展一大趨勢，包括萬達(dá)、華潤、萬科、大悅城等在內(nèi)的主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司目前都在發(fā)展輕資產(chǎn)模式。對于剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的中航地產(chǎn)而言，發(fā)展輕資產(chǎn)模式可謂是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。　 

　　首先，中航地產(chǎn)“九方購物中心”商業(yè)品牌已在業(yè)內(nèi)形成一定影響力，也將為后期輸出管理經(jīng)驗(yàn)奠定一定基礎(chǔ)。　 

　　其次，在輕資產(chǎn)擴(kuò)張方面，中航地產(chǎn)也已初具規(guī)模。年報(bào)顯示，中航地產(chǎn)已簽約了贛州巨億、湖南瀏陽、張家界印象城等管理輸出項(xiàng)目，其中湖南瀏陽北正西項(xiàng)目2017年12月已開業(yè)，贛州巨億廣場項(xiàng)目2018年2月已開業(yè)，張家界印象城項(xiàng)目正在籌備中。　 

　　5月4日，中航九方還與運(yùn)泰建業(yè)宣布合作，推出了第一個(gè)品牌管理輸出項(xiàng)目——九方薈，而也是中航地產(chǎn)旗下全新子品牌。　 

　　據(jù)了解，2011年至今，中航地產(chǎn)已在贛州、成都、深圳龍華、九江、昆山、深圳華強(qiáng)北開業(yè)運(yùn)營6家九方購物中心，部分項(xiàng)目如深圳華強(qiáng)北九方、龍華九方及贛州九方等在本地區(qū)或區(qū)域有較強(qiáng)的代表性和影響力。　 

　　在房企轉(zhuǎn)型浪潮中，中航地產(chǎn)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，集中資源發(fā)展物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)進(jìn)入自身發(fā)展的下半場，或許是“滿血回歸”的一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。 

　　不過，任何轉(zhuǎn)型都是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前很多大型房企都有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，而且水平也很高，較于大型房企的競爭優(yōu)勢，如果中小房企沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)、人才、資金量以及良好的市場口碑，即便向物業(yè)管理業(yè)務(wù)方向傾斜，也會面臨未來發(fā)展的重重挑戰(zhàn)。