為何太古地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目總那么與眾不同？

太古地產(chǎn)做項(xiàng)目常常是“十年磨一劍”，即便在港資地產(chǎn)圈里，太古里/太古匯也是非常出眾的。是什么造就了太古商業(yè)的獨(dú)特？除了品牌資源、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)之外，更離不開(kāi)這家企業(yè)“長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃”、“建設(shè)可持續(xù)增值”、“可持續(xù)發(fā)展社區(qū)”的理念。

自2002年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)以來(lái)，太古地產(chǎn)陸續(xù)在北京、廣州、成都、上海打造了5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都非常成功，成為所在城市的商業(yè)標(biāo)桿。

特別是“太古里”系列，除了商業(yè)上的成績(jī)之外，還提升了周邊社區(qū)價(jià)值，傳達(dá)出所在城市特有的文化。如今北京三里屯太古里、成都遠(yuǎn)洋太古里已經(jīng)成為城市名片、游客打卡地之一。

是什么造就了太古里的獨(dú)特呢？

肯定離不開(kāi)商場(chǎng)精準(zhǔn)定位、引進(jìn)大量首店品牌、精彩紛呈的市場(chǎng)活動(dòng)。然而，我們認(rèn)為并非完全源于商業(yè)上的嫻熟運(yùn)作。

所以，拋開(kāi)了“定位”、“招商”、“運(yùn)營(yíng)管理”這些商業(yè)經(jīng)營(yíng)思路，我們轉(zhuǎn)而從企業(yè)理念、企業(yè)文化的角度研究了太古地產(chǎn)。

太古地產(chǎn)的核心理念

太古地產(chǎn)最核心的理念可以概括為3點(diǎn)：

做長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

耐心做長(zhǎng)線投資，自主持有，致力于建設(shè)可持續(xù)增值并可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)。從項(xiàng)目最初規(guī)劃、設(shè)計(jì)，到項(xiàng)目不斷增值，都是以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為念。

傳承和創(chuàng)新城市文化

原創(chuàng)和創(chuàng)新是企業(yè)核心，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)根據(jù)城市、地理位置的特點(diǎn)量身定制，把地方特色融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，使之與先進(jìn)的國(guó)際理念相結(jié)合。這是一種基于尊重城市、尊重傳統(tǒng)的創(chuàng)新。

建設(shè)和諧共生的社區(qū)

推崇社區(qū)發(fā)展的理念，認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目與周邊環(huán)境是和諧共生的。在項(xiàng)目規(guī)劃之初，就以社區(qū)的整體視角規(guī)劃設(shè)計(jì)。在運(yùn)營(yíng)中，也會(huì)關(guān)注周邊社區(qū)的整體發(fā)展，持續(xù)貢獻(xiàn)力量，促進(jìn)社區(qū)的繁榮和多元化發(fā)展。

對(duì)照太古地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展，特別是“太古里”的成功來(lái)看，上面所列的三點(diǎn)核心理念絕非冠冕堂皇的場(chǎng)面話。

下面就以北京三里屯太古里為例，看看它是如何體現(xiàn)出企業(yè)核心理念的？

北京三里屯太古里非常特別，既是企業(yè)在內(nèi)地的首個(gè)落成開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，又是收購(gòu)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)建筑主體已經(jīng)落成（2007年從北京國(guó)峰置業(yè)手上收購(gòu)了“新三里屯項(xiàng)目”）。

如今，它已經(jīng)成為北京的時(shí)尚潮流地標(biāo)，也是全國(guó)最具標(biāo)桿性的街區(qū)商業(yè)之一，到今年8月，就要滿10歲了。在整個(gè)發(fā)展過(guò)程中，一直延續(xù)了“可持續(xù)發(fā)展”、“提升社區(qū)價(jià)值”的理念。

2007-2008年期間，筆者作為第三方公司工作人員曾參與過(guò)北京三里屯太古項(xiàng)目的籌備。當(dāng)時(shí)正值北京奧運(yùn)前夕，大批商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈。

如今這個(gè)炙手可熱的項(xiàng)目，在當(dāng)年并非市場(chǎng)寵兒，街區(qū)式建筑被認(rèn)為不適合北方天氣、三里屯酒吧街的名聲不太高雅、收購(gòu)之初項(xiàng)目的建筑品質(zhì)平平，問(wèn)題頻現(xiàn)。

硬件持續(xù)升級(jí)，獲LEED O+M金級(jí)認(rèn)證

自太古收購(gòu)該項(xiàng)目以來(lái)，三里屯太古里便持續(xù)地對(duì)項(xiàng)目硬件進(jìn)行改造、優(yōu)化。既包括商業(yè)用途、消費(fèi)體驗(yàn)方面的優(yōu)化，也有從節(jié)能環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展角度考慮，租戶、消費(fèi)者并不會(huì)直接感受到的投入。

持續(xù)優(yōu)化項(xiàng)目的商業(yè)體驗(yàn)

為優(yōu)化動(dòng)線，商場(chǎng)進(jìn)行了增加連廊、增加通道等工程改造。比如，在商場(chǎng)南區(qū)，曾舍棄部分租賃面積，加設(shè)通道，以增強(qiáng)項(xiàng)目的通透性。

在北區(qū)，為順應(yīng)消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，2017年商場(chǎng)把一幢4層的Mont Blanc旗艦店，改造成了可“折疊”的餐飲樓（樓的兩個(gè)立面可以像打開(kāi)落地窗一樣完全打開(kāi)），非常有創(chuàng)意，同時(shí)也優(yōu)化了業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

2015年，商場(chǎng)完成了停車場(chǎng)改造，成為北京首家同時(shí)實(shí)現(xiàn)支付寶支付和微信支付的停車場(chǎng)，并由此獲得了北京相關(guān)政府部門定向資金支持。

持續(xù)節(jié)能減排，獲LEED金級(jí)認(rèn)證

今年1月，三里屯太古里獲得LEED O+M（運(yùn)營(yíng)與維護(hù)）金級(jí)認(rèn)證，成為獲得該認(rèn)證的首個(gè)國(guó)內(nèi)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)。

通常情況下，某項(xiàng)目為獲得LEED認(rèn)證，從設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始按LEED標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而三里屯太古里是一個(gè)既未按其標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、又未按其標(biāo)準(zhǔn)建造的項(xiàng)目。在“先天不足”的情況下，通過(guò)在節(jié)省能耗方面的突出表現(xiàn)，才獲此認(rèn)證。

公共區(qū)域能耗2017年相比2010年下降45%

用電量減少了850萬(wàn)度

自項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之后，節(jié)能減排工程從未停止：

2009-2011年：公共空間的空調(diào)、照明接入BMS（樓宇自控系統(tǒng)）自動(dòng)運(yùn)行控制

2012-2014年：公共空間的燈具（包括停車場(chǎng)）更換為L(zhǎng)ED燈，以節(jié)省能耗

2015-2017年：冷卻塔控制系統(tǒng)升級(jí)、廣場(chǎng)大屏幕更換為更高效率的LED屏幕、完成遮陽(yáng)膜安裝，增強(qiáng)隔熱保溫力

接入BMS系統(tǒng)、冷卻塔升級(jí)，都使得設(shè)備的運(yùn)行更實(shí)時(shí)匹配環(huán)境實(shí)際需求，從而減少不必要的能耗。

將燈具更換為L(zhǎng)ED燈、LED屏，也極大地節(jié)省能耗，南區(qū)廣場(chǎng)大屏在換為更高效率的LED屏幕后，能耗下降15%。

未來(lái)，三里屯太古里將把節(jié)能減排深入到租戶空間，采用冷機(jī)加風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)替代現(xiàn)有低效水環(huán)熱泵系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)高效節(jié)能。該工程未來(lái)6年投資將超過(guò)1億人民幣，并將在完工后每年減少用電量1340萬(wàn)度。

除此之外，商場(chǎng)還會(huì)每年為適合的租戶進(jìn)行免費(fèi)的能源審計(jì)、出具審計(jì)報(bào)告，為租戶提供可行的節(jié)能建議。據(jù)了解，太古地產(chǎn)是行業(yè)內(nèi)唯一有此服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

另外，商場(chǎng)投入巨資引進(jìn)了日本進(jìn)口垃圾處理系統(tǒng)，安置于南區(qū)停車場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)了干、濕垃圾分開(kāi)存放，增加新冷庫(kù)，有效控制了異味和污染，對(duì)工作人員和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都是非常有益的。

支持藝術(shù)文化活動(dòng)，鼓勵(lì)分享和創(chuàng)新

三里屯太古里一直非常重視對(duì)藝術(shù)文化的支持，這主要源于企業(yè)對(duì)原創(chuàng)和創(chuàng)新的堅(jiān)持，同時(shí)，他們也認(rèn)為創(chuàng)新的靈感往往來(lái)源于藝術(shù)文化。

因此，對(duì)于藝術(shù)文化類機(jī)構(gòu)主動(dòng)提出的活動(dòng)場(chǎng)地需求，三里屯太古里向來(lái)以開(kāi)放的心態(tài)，愿意甄選合作。當(dāng)然，豐富的藝術(shù)文化活動(dòng)，也提升了商場(chǎng)的藝術(shù)品味，而不僅是物質(zhì)消費(fèi)場(chǎng)所。比如：

自2010年以來(lái)，連續(xù)8年與北京國(guó)際音樂(lè)節(jié)合作，把很多先鋒、優(yōu)質(zhì)的音樂(lè)帶到了三里屯。

自2011年以來(lái)，陳坤發(fā)起的心靈建設(shè)類項(xiàng)目“行走的力量”一直在三里屯太古里舉辦。2017年還在做了“行走的力量分享展”。 

2015年10月，攝影師高原“自在生長(zhǎng)”攝影展在三里屯太古里展出。展現(xiàn)了當(dāng)年在三里屯起步的搖滾人物生活，展出之后也勾起附近居民們對(duì)三里屯的回憶。

自2016年開(kāi)始，TEDΧ Sanlitun已經(jīng)連續(xù)在三里屯太古里舉辦3年了，以會(huì)議演講的形式不斷傳播好的idea。

2017年7月，在北區(qū)舉辦的以“七日浮生”為主題，為期一周的藝術(shù)沙龍。期間，有舞蹈、鋼琴、油畫等不同形式的表演，觀眾可以免費(fèi)觀看，讓藝術(shù)變得更加接地氣，也鼓勵(lì)更多人接觸藝術(shù)。

融入社區(qū)，提升三里屯社區(qū)價(jià)值

做商業(yè)難以獨(dú)善其身，很容易受到周邊環(huán)境、氛圍的影響。對(duì)這一點(diǎn)，太古地產(chǎn)早有心得，一直推崇社區(qū)發(fā)展的理念。

就三里屯太古里來(lái)說(shuō)，首先，建筑上以北京特有的胡同和四合院為設(shè)計(jì)元素，讓一個(gè)新項(xiàng)目自然地融入城市肌理之中。多元化的公眾空間、表演場(chǎng)地、綠化環(huán)境等，也打造了友好、休閑、優(yōu)美的消費(fèi)和休閑體驗(yàn)。

它對(duì)于環(huán)境氛圍的打造，不僅局限于項(xiàng)目自身，還會(huì)延伸到周邊環(huán)境，一直在協(xié)助優(yōu)化三里屯社區(qū)。比如，2016年打造的瑜舍社區(qū)花園：

商場(chǎng)把瑜舍酒店對(duì)面的馬路邊重新修整了一番，重鋪了地磚，增加了花卉綠植、雕塑，還有可供小朋友玩耍的簡(jiǎn)單裝置。

此外，商場(chǎng)常與社區(qū)互動(dòng)，組織多種活動(dòng)，協(xié)助社區(qū)一起打造“文化三里屯”。比如：在商場(chǎng)舉辦燈光節(jié)期間，聯(lián)動(dòng)當(dāng)?shù)卣?qǐng)周邊社區(qū)小學(xué)的小小藝術(shù)家到商場(chǎng)內(nèi)拍攝。

去年商場(chǎng)聯(lián)合當(dāng)?shù)卣嫦蛉锿偷貐^(qū)，舉辦了文化攝影大賽，特等獎(jiǎng)和一等獎(jiǎng)的獲得者還被邀請(qǐng)參加了“太古文化游-香港/成都”。

今年4月22-28日，當(dāng)?shù)卣e辦了“三里屯文化藝術(shù)節(jié)”，三里屯太古里作為協(xié)辦方之一，為故宮博物院副院長(zhǎng)李文儒先生《故宮院長(zhǎng)說(shuō)故宮》等名家講壇、“相約Page One”兒童讀書會(huì)等活動(dòng)提供了場(chǎng)地支持。

太古為何在低商業(yè)回報(bào)的事務(wù)上積極投入？

我們認(rèn)為首先是源于企業(yè)“長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃”的理念，更注重項(xiàng)目的可持續(xù)增值。消費(fèi)者良好的體驗(yàn)、社區(qū)的和諧繁榮，都將不斷提升項(xiàng)目的價(jià)值。

其次，在市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中，按照馬斯洛需求理論，把營(yíng)銷分成了3個(gè)段位，位于頂端的就是滿足“自我實(shí)現(xiàn)”。環(huán)保、公益這些都屬于“自我實(shí)現(xiàn)”的范疇。

隨著年輕人的環(huán)保、公益意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，三里屯太古里所做的節(jié)能減排、支持藝術(shù)文化、與社區(qū)和諧共處的努力，都會(huì)收獲年輕消費(fèi)者的深度認(rèn)可和追隨。

據(jù)介紹，太古地產(chǎn)推出了2030可持續(xù)發(fā)展策略，即，到2030年成為在可持續(xù)發(fā)展方面領(lǐng)先全球同業(yè)的企業(yè)。相信未來(lái)，它不但會(huì)帶來(lái)精彩的商業(yè)，也會(huì)在環(huán)保、公益等可持續(xù)發(fā)展方面做出更多表率。







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