隨著物流地產成為一片新藍海，除地產商、電商外，各方資本都瞄準了這個具有頗高投資回報率的領域。
其中，作為物流地產產業(yè)鏈的根源端，物流商也開始積極加碼地產投資，越來越多出現(xiàn)在土地拍賣中。4月19日，民營物流的大佬之一圓通經過86輪競價，以3.04億元搶得杭州蕭山區(qū)1宗商地，樓面價5343元/平方米，溢價率85.37%。
這并不是圓通第一次在物流地產上投資，而在此前，包括順豐、申通、京東等涉及物流的企業(yè)就曾紛紛加速進入物流地產市場。
一時間，在這塊美味的蛋糕前，聚集了開發(fā)商、物流商和電商多個角色。
物流大佬的地產生意
事實上，近年來在電商和物流行業(yè)迅速崛起的環(huán)境下，具有一定實力的快遞企業(yè)早已布局自身的倉儲物流體系。
2012年，圓通就宣布將在杭州空港新城打造總部基地，根據規(guī)劃，兩個項目計劃用地約250畝，注冊資金共3.2億元，總投資高達55億元。
其中，打造圓通速遞航空全國總部及華東樞紐的投資額為45億元，主要用于建設航空總部辦公、培訓、運控和必要的后勤配套設施以及航空分撥轉運中心。打造圓通速遞華東管理區(qū)總部基地及轉運中心的投資額為10億元，主要用于建設圓通速遞華東地區(qū)管理總部行政辦公和配套用房，以及圓通速遞華東快件轉運中心和轉撥用房等。
據觀點地產新媒體了解，此次圓通競得的土地即蕭山區(qū)空港物流園航空總部基地地塊，出讓面積2.84萬平方米，容積率為2.0，規(guī)劃用途為商業(yè)。
杭州之后，圓通更加快了物流地產的布局。根據公開資料統(tǒng)計，圓通已分別計劃在北京、廣州、山東濟寧、四川成都、浙江嘉興和義烏等地建設電商快遞產業(yè)園區(qū)、航空基地以及物流集散中心等。
2015年5月，圓通速遞與濟寧交運戰(zhàn)略合作在濟寧交運海天物流正式簽約，圓通速遞魯西南最大的現(xiàn)代化分揀中心落戶濟寧交運海天物流“電商快遞產業(yè)園區(qū)”。
2016年6月，圓通計劃投資30億元打造成都區(qū)域總部和國際航空樞紐；同年9月，圓通表示將在陜西投資建設西北地區(qū)的快遞轉運中心和航空基地。
此外，圓通還與義烏市政府簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，投資50億在義烏市建設圓通速遞浙江總部、電商產業(yè)園、區(qū)域航空樞紐以及物流集散中心等項目。
值得一提的是，作為電商快速發(fā)展的必然結果，除快遞企業(yè)，擁有自建物流的電商也相繼加入這片藍海，包括蘇寧、京東在內都曾表達過迫切擴充物流倉儲資源的意圖。
去年11月，蘇寧云商與深創(chuàng)投不動產基金聯(lián)合發(fā)起設立物流地產基金，目標總規(guī)模將達300億元，主要用于收購蘇寧建成的成熟倉儲設施、市場化收購及投資開發(fā)符合條件的高標準倉儲物流設施。
對京東而言，動作則更為頻繁。2007年起，劉強東就開始為京東商城自建物流，截至2017年第三季度，已在全國運營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米，估值近千億，這一數據甚至可以算上一家小型房地產企業(yè)。
隨著物流地產風口漸起，進入2018年，京東繼續(xù)加速布局，并將范圍擴展至三四線城市，4月8日，京東就宣布與湘潭市人民政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃未來在湘潭投資100億元，共同在湘潭打造規(guī)模化、信息化、現(xiàn)代化的商貿物流基地。
物流地產投資心思
無論是圓通、京東，還是萬科等房企的爭相加入，低地價、可觀租金和快速的建造周期帶來的高回報率，顯然是吸引各方資本逐鹿物流地產的誘因。
根據世邦魏理仕2017年的統(tǒng)計數據，一線城市二手房租金回報率分別在2%左右，商業(yè)寫字樓在5%左右，而目前一線城市物流地產投資凈回報率在6.5%-7.0%左右，高端物流地產的回報率可達8.0%，明顯高于住宅地產和商業(yè)地產。
由此，對電商和快遞企業(yè)而言，通過加碼物流建設，不僅地位得到鞏固，隨著優(yōu)質的物流設施向第三方商家開放，亦可獲得可觀的邊際收益。
另一方面，考慮到地價升值帶來的資產正面價值，日后這些地塊所帶來的資產增值收益亦為可觀。此外，還可以通過合資成立物流地產基金，有助于盤活資產，加速資產價值提升。
因而，對于開發(fā)商而言，在住宅盈利收緊，商業(yè)地產投資周期冗長的現(xiàn)實下，物流地產這塊大蛋糕則成為其平衡戰(zhàn)略布局和投資版圖不錯的選擇。據觀點地產新媒體了解，除了萬科，綠地、招商蛇口、越秀等房企都將物流地產作為業(yè)務拓展的方向。
事實上，隨著電商的迅速發(fā)展，國內的倉儲市場仍處于供不應求的狀況，而這也為物流地產的發(fā)展提供廣闊空間。
有數據顯示，至2020年，中國的電子商務、消費品、物流服務等行業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億至2.1億平方米，而其實際供應只能達到5600萬至6600萬平方米，我國的人均0.4平方米的物流面積也與美國的5.5平方米相距甚遠，短期內市場將維持供不應求的狀態(tài)。
巨大的缺口無疑為物流地產的發(fā)展提供廣闊空間，然而，藍海里同樣面臨挑戰(zhàn)。
與住宅地產不同，物流地產更多依賴后續(xù)的運營能力，投資回報周期也相對較長，考驗企業(yè)的資金、招商和專業(yè)的運營管理能力。
此外，在物流地產競爭加劇之下，物流用地價格不斷上漲，企業(yè)倉儲成本持續(xù)上升也是企業(yè)發(fā)展不得不面對的問題。
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