天津?qū)汖垙V場(chǎng)正面臨艱難的業(yè)態(tài)調(diào)整 大量商鋪空置

       緊鄰天津?yàn)I海新區(qū)于家堡高鐵站幾百米的寶龍國(guó)際中心是寶龍地產(chǎn)控股有限公司（1238.HK，簡(jiǎn)稱“寶龍地產(chǎn)”）在天津布局的第一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，集寫字樓、購(gòu)物商場(chǎng)、公寓于一體，但開業(yè)僅3年后，該項(xiàng)目的購(gòu)物商場(chǎng)如今正面臨艱難的業(yè)態(tài)調(diào)整。

　　記者近期在該項(xiàng)目購(gòu)物中心天津?qū)汖垙V場(chǎng)實(shí)地走訪了解到，購(gòu)物中心內(nèi)的商鋪多數(shù)已搬走，透明的玻璃櫥窗內(nèi)顯得空空蕩蕩，部分尚未搬走的商鋪則是大門緊閉，店內(nèi)已經(jīng)布滿了灰塵。

　　仍在營(yíng)業(yè)的一些商戶說(shuō)，他們沒(méi)有搬走的原因是此前已經(jīng)簽了較長(zhǎng)的租約。但他們表示，如今商場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有什么人氣，與剛開業(yè)時(shí)的忙碌狀況相比，現(xiàn)在每天的客流少得可憐。

　　寶龍地產(chǎn)承認(rèn)天津?qū)汖垙V場(chǎng)目前正處在招商調(diào)整期。該公司對(duì)記者表示，天津?qū)汖垙V場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)狀況受到了區(qū)域整體環(huán)境因素的較大影響，濱海新區(qū)的商業(yè)氛圍始終未能達(dá)到預(yù)期。但寶龍地產(chǎn)未就記者關(guān)于商場(chǎng)空置的具體情況、后續(xù)業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃等問(wèn)題的問(wèn)詢進(jìn)行詳細(xì)置評(píng)。

　　大量商鋪空置

　　記者在1月底的一個(gè)周末和工作日兩次前往天津?qū)汖垙V場(chǎng)探訪時(shí)，近4萬(wàn)多平方米的商場(chǎng)內(nèi)訪客寥寥，商場(chǎng)內(nèi)部分區(qū)域燈光昏暗。盡管商場(chǎng)一樓中庭仍在播放熱鬧的音樂(lè)以吸引人群，但圍觀者甚少。

　　在商場(chǎng)一樓，多個(gè)商鋪早已人去樓空，透過(guò)緊鎖的玻璃大門，店鋪內(nèi)部已經(jīng)空無(wú)一物，唯一仍能向外界表明店鋪曾經(jīng)的租戶身份的，僅剩下門楣上尚未拆掉的品牌標(biāo)識(shí)。如今在商場(chǎng)一樓看到的還能有點(diǎn)人氣的店鋪則是靠近室外的快餐店漢堡王和賽百味。

　　據(jù)商場(chǎng)里的商戶介紹，過(guò)去這里曾經(jīng)聚集了多家休閑和運(yùn)動(dòng)時(shí)尚品牌，如運(yùn)動(dòng)品牌新百倫、阿迪達(dá)斯、耐克、女鞋店鋪百麗集合店等，珠寶店、手表店等也不在少數(shù)，但現(xiàn)在基本已經(jīng)騰退了，客流不足讓這里的店鋪經(jīng)營(yíng)難以維系。

　　據(jù)此前的媒體報(bào)道，在2014年12月底開業(yè)時(shí)，天津?qū)汖垙V場(chǎng)開業(yè)當(dāng)天共有包括牛子牛書吧、Balabala、星巴克、小鬼當(dāng)佳等在內(nèi)的113個(gè)品牌入駐，采用餐飲休閑娛樂(lè)45%、配套近25%、零售近30%的組合，一樓主要定位為潮流視界，二樓定位風(fēng)尚秀場(chǎng)，三樓生活童超，四層樂(lè)食主義。本報(bào)記者在寶龍地產(chǎn)2014年年報(bào)了解到，該商場(chǎng)的兒童及餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)到了50%以上。

　　在一樓公共空間一個(gè)拐角處擺攤出售阿迪達(dá)斯運(yùn)動(dòng)鞋服的銷售人員說(shuō)，她已經(jīng)在這個(gè)地方擺攤賣了一段時(shí)間，這些都是之前剩下的，折扣出售，但每天的人太少了，她就和旁邊賣褲子的在那聊天。

　　但如今的二樓和四樓同樣出現(xiàn)了大量空置店面。記者在商場(chǎng)二樓看到，緊挨著的一家烤肉店和香鍋店都大門緊鎖，屋內(nèi)的設(shè)施仍然保持原樣，但桌椅上已經(jīng)覆蓋了一層塵土。

　　目前還在開業(yè)運(yùn)營(yíng)的店鋪大多是位于三樓的兒童類業(yè)態(tài)。在記者走訪當(dāng)天，還有少量的家長(zhǎng)帶著孩子到三樓的兒童游樂(lè)店鋪游玩。

　　在三樓經(jīng)營(yíng)兒童游樂(lè)電動(dòng)車的一家商戶告訴記者，商場(chǎng)剛開業(yè)的時(shí)候客流量還挺大的，那時(shí)候周末經(jīng)常都是人擠人，他們都忙得不行，有時(shí)候中午就喝點(diǎn)東西，常常是下午5點(diǎn)以后才有時(shí)間吃飯。

　　“但現(xiàn)在商場(chǎng)的人氣不行了，餐飲做的不行，其他的店也都搬走了，很多店面就是兩年的租約到期后，在2017年陸續(xù)搬走了。”她表示，現(xiàn)在撐下來(lái)的就是三樓這些兒童業(yè)態(tài)，有些是做的少兒培訓(xùn)類，因?yàn)槟切┡嘤?xùn)費(fèi)用較高，和客戶簽的時(shí)間較長(zhǎng)，學(xué)員沒(méi)畢業(yè)，商家也不能搬走。有的店鋪則是因?yàn)楹灥?年租約，現(xiàn)在還在租期內(nèi)，暫時(shí)不會(huì)走。開在她對(duì)面的兒童游樂(lè)場(chǎng)，簽的正是5年租約。

　　她告訴記者，他們店鋪在3個(gè)月后也將搬到天津主城區(qū)去。“我們之前也是想搬到新開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)去，但那邊已經(jīng)滿租了，現(xiàn)在就是要搬到市里去。”

　　這位商戶口中的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，距離天津?qū)汖垙V場(chǎng)大約1公里距離，于2017年底正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。記者在濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)走訪看到，與天津?qū)汖垙V場(chǎng)的冷清相比，新開業(yè)不久的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則熱鬧了許多，人流量較大。

　　緊鄰于家堡高鐵站的位置并未給寶龍廣場(chǎng)帶來(lái)客流上的優(yōu)勢(shì)。寶龍地產(chǎn)內(nèi)部一位人士說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)是好，但于家堡高鐵站根本就沒(méi)有什么人。

       當(dāng)?shù)氐膹臉I(yè)人員表示，區(qū)域內(nèi)的人口和消費(fèi)都相對(duì)固定，隨著開業(yè)商場(chǎng)的增多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)分流了各家購(gòu)物中心的消費(fèi)。

　　“塘沽（原天津塘沽區(qū)，后將塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)合并為濱海新區(qū)，天津?qū)汖垙V場(chǎng)、濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均位于原塘沽區(qū)范圍內(nèi)）的消費(fèi)也就這樣，很多商場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，但人流是相對(duì)固定的，到了這個(gè)商場(chǎng)消費(fèi)，自然就不會(huì)到另一個(gè)商場(chǎng)消費(fèi)，整個(gè)區(qū)域的人氣需要提升。”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一位招商人員對(duì)記者表示。

　　據(jù)當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，一家蘋果的售后維修中心曾開在了天津?qū)汖垙V場(chǎng)，但去年將門店搬到了附近的文化中心。文化中心與濱海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鄰近。

　　寶龍地產(chǎn)稱，去年從友誼商業(yè)退出濱海新區(qū)始，周大福大樓停建、泰達(dá)時(shí)尚空置、金街客流銳減等問(wèn)題日益凸顯，濱海新區(qū)的商業(yè)氛圍始終未能達(dá)到預(yù)期。天津?qū)汖垙V場(chǎng)也在翹首以盼政府政策出臺(tái)，大力發(fā)展區(qū)域內(nèi)商業(yè)。

　　當(dāng)記者問(wèn)詢天津?qū)汖垙V場(chǎng)當(dāng)前的招商進(jìn)展、后續(xù)業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃等問(wèn)題時(shí)，寶龍地產(chǎn)表示，集團(tuán)已在積極想對(duì)策，聯(lián)合當(dāng)?shù)卣餐瓌?dòng)區(qū)域商業(yè)。對(duì)于商場(chǎng)當(dāng)前的空置狀況以及近幾年來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，寶龍地產(chǎn)以業(yè)績(jī)發(fā)布前的靜默期為由不予置評(píng)。寶龍地產(chǎn)未在年報(bào)中披露單個(gè)項(xiàng)目的租金營(yíng)收等數(shù)據(jù)。

　　聯(lián)合政府開發(fā)

　　天津?qū)汖垏?guó)際中心是寶龍地產(chǎn)聯(lián)合濱海新區(qū)于家堡金融區(qū)開發(fā)主體之一的天津國(guó)有投資平臺(tái)天津新金融投資有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“天津新金融”）共同開發(fā)的項(xiàng)目，位于家堡金融區(qū)動(dòng)工興建的首個(gè)城市綜合體。

　　2010年上半年，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告披露，公司旗下全資附屬公司上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與天津新金融訂立合作協(xié)議，寶龍地產(chǎn)通過(guò)增資，持有天津?qū)汖埥痱E房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“寶龍金駿”）65%的股權(quán)，天津新金融持有剩余的35%股權(quán)。寶龍金駿于2010年稍早設(shè)立。

　　在天津新金融將此前9億元競(jìng)得的地塊過(guò)戶至寶龍金駿名下后，由寶龍金駿作為主體開發(fā)寶龍國(guó)際中心項(xiàng)目，土地占用面積約3萬(wàn)平方米，總建筑面積30多萬(wàn)平方米。主要由兩棟寫字樓、1棟商辦公寓以及1個(gè)購(gòu)物中心組成。

　　根據(jù)雙方的合同內(nèi)容，增資完成后，寶龍地產(chǎn)和天津新金融須根據(jù)持股比例，分別向?qū)汖埥痱E提供6.07億元和3.27億元的無(wú)息貸款，作為收購(gòu)天津新金融持有地塊的對(duì)價(jià)。

　　雙方在協(xié)議中還約定，由寶龍地產(chǎn)向?qū)汖埥痱E提供的6.07億元無(wú)息貸款中，天津新金融將免息墊付其中的3.035億元，期限至2011年5月31日。

　　協(xié)議還約定，天津?qū)汖垏?guó)際中心項(xiàng)目的商場(chǎng)、公寓及地下面積歸屬于寶龍地產(chǎn)，寫字樓則歸屬于天津新金融。

　　實(shí)際上，天津新金融賦予寶龍地產(chǎn)的條件頗為優(yōu)厚。在協(xié)議中，天津新金融還授予寶龍地產(chǎn)一項(xiàng)選擇權(quán)，即寶龍地產(chǎn)可以在寶龍金駿成立3年內(nèi)受讓該公司剩余的35%股權(quán)，以及在此期間天津新金融從寶龍金駿分配所得的資產(chǎn)，受讓對(duì)價(jià)為天津新金融投入資金以年息6%計(jì)算的本利。若寶龍地產(chǎn)不行權(quán)，則天津新金融退出投資的方式為，將地塊上的寫字樓以成本價(jià)過(guò)戶到天津新金融名下。

　　但在2011年，寶龍地產(chǎn)公告披露將不會(huì)行權(quán)。而不行權(quán)的一個(gè)結(jié)果則是，盡管在寶龍金駿的持股比例僅有35%，但天津新金融在寶龍金駿的運(yùn)營(yíng)決策上有同等的權(quán)利，寶龍金駿也從寶龍地產(chǎn)的附屬公司變?yōu)楹蠣I(yíng)公司。據(jù)記者了解，天津新金融目前依然持有寶龍金駿35%的股權(quán)。

　　記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，天津?qū)汖垏?guó)際中心的其中1棟寫字樓已經(jīng)竣工交付，如今歸濱海廣電所有，目前已部分入駐并開始辦公。另一棟仍在建設(shè)中，高約280米，預(yù)計(jì)于今年10月完工交付。

　　公寓樓棟則已經(jīng)竣工。該項(xiàng)目公寓業(yè)態(tài)的招商經(jīng)理告訴記者，公寓樓棟可用于居住也可用于辦公，可租可售。公寓當(dāng)前只有一套157平方米的大面積戶型可以出租，其他的主要是小戶型的套間，但可以連起來(lái)打通做成較大戶型的面積。

　　據(jù)他介紹，目前公寓購(gòu)買用來(lái)辦公的居多，租的較少。他說(shuō)，大多是私營(yíng)企業(yè)，也有3家國(guó)有企業(yè)入駐。但他未具體透露哪些企業(yè)入駐。

　　在天津?qū)汖垏?guó)際中心購(gòu)買了一套60多平方米公寓的一位女士對(duì)記者表示，她購(gòu)買公寓主要是用于投資，如今裝修之后，她將房子出租。“買時(shí)的價(jià)格加上后來(lái)的裝修費(fèi)用，單價(jià)算下來(lái)差不多在1.6萬(wàn)元/平方米，一年多下來(lái)，價(jià)格和現(xiàn)在差不多，房子基本沒(méi)漲價(jià)。”她苦笑著說(shuō)。