趕在農歷新年前，綠地終于完成了一年一度的業績媒體見面會，這比往年都要晚一些。
地點依舊是在綠地集團五樓的會議室，這是張玉良會見一眾媒體的固定場所。正式活動開始前十五分鐘，張玉良就早早出現在會議室，與在場媒體主動對話，“我也聽聽你們的看法，大家互相交流。” 言談中，他始終保持笑意，謙恭而有耐心。
雖然鮮少在公眾場合接受媒體采訪，但作為一家資產超8000億企業的掌舵人，面對日益復雜的市場和激烈的競爭，張玉良顯然希望聽到更多外界的聲音。
根據早前發布的業績快報，2017年，綠地全年營業總收入2901億元，同比增長17%；利潤總額191億元，同比增長32%；歸母凈利潤90億元，同比增長24%。其中，房地產板塊綠地實現合同銷售金額3065億元，同比增長20%；大基建產業新簽項目總金額1941億元。
雖然第二季度后綠地的營收逐漸加速，彌補了一季度相對較弱的業績，但離3000億營收目標的小差距，以及房地產銷售額跌落至行業第六，對張玉良而言或許并不是一個滿意的表現。在聽下屬匯報2017年業績時，一向面帶笑容的他，不時眉頭緊鎖。
不過，張玉良同時強調，“房企銷售規模與最終財務結算規模有差異，雖然綠地去年財務結算的營業收入是2900多億元，但總體經營收入卻有4765億；相反，有的企業房地產銷售比較大，甚至超過5000億，但最終的財務結算規模可能并不高。”
面對2018年，張玉良也設下了目標，包括營收較2017年實現20%增長，利潤達到200億，其中，房地產收入4000億以上，另外，要在內部培養8家300億以上的公司，憑借大體量區域支撐整體業績的提升。
多元化、內部改革與股價
如果將房企分為戰略型和戰術性兩大類型，綠地顯然屬于前者，而在形成一主三大戰略后，綠地的多元化邊界顯然并未停止。甚至有評論調侃，中國房地產行業有兩個干活人最努力，一個是王健林，另一個就是張玉良，你總能在各種合作簽約或者政府活動現場中見到其身影。
據綠地透露，2017年，綠地初次涉及的領域就包括科創、康養和電競等，具體包括先后與復旦大學、上海交大、同濟大學開展戰略合作，推出復旦綠地、交大綠地兩個“雙創中心”及虹口綠地“創客中心”。
2018年初，綠地更出資6000萬收購電競場景運營商50%股權，以此介入地產+電競領域。此外，在康養領域，綠地已正式成立康養產業集團，研發了康養酒店產品模型，計劃投資200億五年內在國內外形成500家連鎖，目前已啟動并開工了6個康養酒店項目。
事實上，隨著地產行業進入存量時代，通過轉型和多元化以尋找新的利潤增長點成為房企的必經之路。不過，與其他房企多元化路徑不同，綠地強調的是彼此的協同作用。
為此，張玉良舉了個例子。綠地去年新增土地面積1262萬平方米，付出的土地款592億元，但平均樓面價才2500元每平，土地資源配置的成本相對比較低。“實際上土地成本低的原因就是通過產業協同后實現的，因為你做了產業，這些產業是中期、長期產出，所以它對地產本身那部分自然就成本低了。”
然而，多元化的大餅越做越大，綠地的規模和利潤上卻未得到提升，據統計，2017年，綠地在房企銷售排行榜上從第四位跌至第六。當“萬綠之爭”已然遠去，綠地也不得不面對規模上升緩慢的壓力。
對于綠地規模落后的“定論”，張玉良似乎無法照單全收，他指出，“房企銷售規模與最終財務結算規模有差異，雖然綠地去年財務結算的營業收入是2900多億元，但總體經營收入卻有4765億；相反，有的企業房地產銷售比較大，甚至超過5000億，但最終的財務結算規模可能并不高。”
雖然不刻意追求規模，但他同時承認，沒有體量、沒有規模的大企業是不行的，數量也是質量的一個重要部分。
環顧2017年的表現，綠地的開局并不順利。一季報顯示，期內綠地實現營業收入588億，僅占全年20%，從房地產銷售額來看，2017年前2個月僅賣出190億元，這也迫使張玉良下定決心改變。因此，在為綠地的2017年總結三個關鍵詞時，“內部改革”被放為其一，另外兩個則是創新、協同。
改革的導向是規模和利潤。2017年2月，綠地發布公告稱，宣布試行房地產項目跟投，以及制定項目超額利潤提成及虧損懲罰的議案。
張玉良坦言，“雖然跟國有企業比，我們的效率很高，但是跟民營企業相比，我們的效率比較低，所以我們要用協同來增強。另外要推行內部改革，增強大家的動力。因此，改革對我們來講，是去年非常重要的一個方面。”
回顧2017年房地產行業，長期被低估的內房股在港股市場迎來暴漲成為不可忽視的點睛之筆。相比之下，自2015年登陸A股以來，坐擁8000億資產的綠地在資本市場卻未能實現更好的突破。
對此，張玉良認為，由于過去兩年的深度調整，綠地的效益未能完全體現，股價的估值肯定是被低估了；此外，綠地跟投行的溝通有欠，也是資本市場未能完全理解綠地價值的原因。在其看來，以目前的股價基礎上，綠地至少應有30%-50%的上升空間。
而對于平安的大規模減持，張玉良則表示，因為其購買股份的資金來自資管計劃，到期就必須退出，這一點很被動，但平安依舊是綠地的好伙伴。
加速的2018與長租探路
在經歷緩慢增長的2017年后，2018年的綠地顯然不愿再被動落后，從目前的規劃來看，房地產銷售仍然是綠地整體業績的重要支撐，為此，在土地儲備和戰略布局上，綠地也在原來的戰略上因勢而變。
不變的是，小鎮、高鐵商務區等題材的戰略性項目依舊是綠地的土儲重點。
具體而言，綠地的房地產主業將聚焦重點市場和重點發展區域，包括長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區；江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區；以及地級市高鐵站周邊地區，爭取全年獲得28000畝-30000畝的土地。
據觀點地產新媒體了解，截止2月1日，綠地就已獲得超過3000畝土地。其中，1月17日，綠地以底價5.6億元競得贛州高鐵新區的5宗地，總面積約558畝；1月26日，綠地獲取重慶萬州高鐵新城項目一期885畝土地；1月31日和2月1日，綠地再以21.88億元的總價，獲得深茂鐵路陽江站商務集聚區合計10宗土地，建筑面積達約128萬平方米。
而變化的地方在于，在上述開發周期長的大盤項目之外，綠地也將目光投向了短平快的三四線項目。
據張玉良透露，2018年初，綠地將在一二線城市溢出以及有產業帶動的三四線區域做一波短平快操作，目前已經拿了不少地，預計這些地塊將在今年二季度末三季度初有產出，力爭取得千億級的銷售規模，作為今年新的重要的增量。
與2017年相比，2018年綠地顯然在加速。
此外，在租賃風最盛的上海，作為本地規模最大的國有房企，長租公寓成為綠地繞不開的話題。據了解，國有企業方面，綠地的大股東之一上海地產集團已買下多宗租賃地塊，龍湖、朗詩等民營企業也加速擴展項目、占領市場，而綠地對此卻頗為謹慎，僅提出“積極關注，圍繞一線城市試水”。
同時張玉良表示，目前綠地已拿出嘉定、青浦、崇明等區域的地塊做公租房，因為遠離市中心，地價比較低一點，只有2000-3000元的樓板價，如果按照酒店式公寓的方式，控制成本，提高服務，一房的租金在4000-5000元之間，希望能做到5%到6%的回報率。但對于租賃地塊，綠地則還不具備條件獲取。
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