2018年伊始，印力聯(lián)合萬科、TRIWATER收購凱德20個(gè)購物中心，拉開了中國商業(yè)地產(chǎn)并購的序幕。

這宗交易的談判、定價(jià)等細(xì)節(jié)，或?qū)橹蟮纳虡I(yè)并購提供樣本；對(duì)于存量巨大的商業(yè)地產(chǎn)而言，通過收并購，優(yōu)秀的資產(chǎn)管理者接手將提升其價(jià)值。

作為萬科旗下的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)，印力因此項(xiàng)收購也獲得了極大關(guān)注度，收購?fù)瓿珊笥×Φ墓芾砻娣e將達(dá)到1000萬平方米，躍居國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營第二，僅次于萬達(dá)。

1月8日，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力商業(yè)董事長兼總裁丁力業(yè)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪，詳述收購凱德資產(chǎn)包的過程，分享商業(yè)地產(chǎn)存量提升的機(jī)會(huì)，以及印力商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)未來的規(guī)劃。

他透露，印力計(jì)劃在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)2000萬平方米管理面積，未來在租金收入、經(jīng)營回報(bào)、品牌影響力等指標(biāo)上也要達(dá)到業(yè)內(nèi)“數(shù)一數(shù)二”。

收購凱德資產(chǎn)包細(xì)節(jié)

《21世紀(jì)》：本次印力收購凱德資產(chǎn)包，是出于怎樣的考慮？

丁力業(yè)：萬科整合印力后，萬科主航道做住宅，印力副航道（之一）做商業(yè)。然而，此前印力主要在20多個(gè)核心城市做商業(yè)地產(chǎn)，在萬科布局了地產(chǎn)項(xiàng)目的很多城市，沒有印力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，難以形成良好的協(xié)同。此次收購的凱德資產(chǎn)包，能彌補(bǔ)我們布局城市的缺漏，與萬科、印力的戰(zhàn)略相契合。

去年8月，我們與林明彥（凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官）接洽時(shí)，他們與之前已經(jīng)談得很深入的一家買方，因難以解決運(yùn)營問題而擱淺。印力抓住契機(jī)，利用五個(gè)月時(shí)間完成了這筆包含多個(gè)項(xiàng)目的大額交易，包括盡職調(diào)查、資金安排等，速度很快。

《21世紀(jì)》：凱德為何最終選擇了印力作為交易方？

丁力業(yè)：接手方必須具備運(yùn)營能力，而不僅僅是資金實(shí)力。凱德資產(chǎn)包中的商業(yè)項(xiàng)目大多開業(yè)七八年以上，運(yùn)營已相當(dāng)成熟。此前，有中心平臺(tái)負(fù)責(zé)管理各個(gè)項(xiàng)目公司的人力、財(cái)務(wù)等事項(xiàng)；收購后，中心平臺(tái)與項(xiàng)目的聯(lián)系被切斷，項(xiàng)目公司缺少依靠。作為收購方，如果僅是財(cái)務(wù)投資人而沒有運(yùn)營能力，難以承接這些項(xiàng)目。

印力的優(yōu)勢是擁有相應(yīng)的管理平臺(tái)。這些購物中心位于印力六大城市公司管理半徑內(nèi)，印力可以很順利地承接下來，收購后，原來項(xiàng)目上的人員都會(huì)被保留。

《21世紀(jì)》：收購的定價(jià)方案非常重要，但中國商業(yè)地產(chǎn)并購此前并無太多案例可循。本次并購中，印力、萬科和TRIWATER分別出了多少份額？價(jià)格是如何確定的？

丁力業(yè)：本次并購出資各三分之一，我們誰也不做老大，而是共贏。并購價(jià)格不同于一般的公司用成本法、評(píng)估法或市場的成交價(jià)參考，而是按照國際慣例的資本化率確定，就是現(xiàn)金流量法，將租金折成價(jià)值是多少。我們認(rèn)為這是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)最保守、也最穩(wěn)健的定價(jià)方案，就看租金收入。商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是靠運(yùn)營，靠長期的收入。它是一個(gè)持續(xù)性的增長，不是一次性買賣。跟地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)概念。

資本市場對(duì)一二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的資本化率有一個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。例如北上廣深等一線城市大概是3.5%到4.5%，二線城市在4.5%到6%之間，三四線城市是6%到7%。此次收購的20個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)包含一二三線城市的資產(chǎn)包，最終資本化率取了6%到7%之間，得到了83.65億這個(gè)價(jià)格。

在相同租金水平下，資本化率越高，價(jià)格越低，我們認(rèn)為此次收購價(jià)格是非常合理的。這是國際通用的評(píng)估法，我們跟（黑石、萬科、凱德等）大公司打交道都這樣。

并購提升存量資產(chǎn)

《21世紀(jì)》：這項(xiàng)收購是否意味著，國內(nèi)存量商業(yè)地產(chǎn)并購整合的開始？引發(fā)商業(yè)并購潮？

丁力業(yè)：確切地說并購是開啟存量資產(chǎn)的提升。目前中國有很多的存量商業(yè)資產(chǎn)，按照人均面積來看，確實(shí)有些地方商業(yè)地產(chǎn)過剩，這部分存量如何進(jìn)行提升是最大問題。在不拆掉重建的情況下，對(duì)外立面、室內(nèi)等進(jìn)行改造，變成一個(gè)嶄新的購物中心，變得更有競爭力，這就是存量資產(chǎn)提升了。

以前許多人認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)很容易。拿個(gè)比較大的地，把住宅賣掉后“以售養(yǎng)租”，不僅得到了持有物業(yè)，還獲得了稅率優(yōu)惠。這種模式并不可靠。商業(yè)地產(chǎn)還是要回歸到運(yùn)營本身。

商業(yè)地產(chǎn)有管理的基本要求，每年有固定的管理成本，比方說一年有幾千萬的費(fèi)用，如果租金收入連基本的支出都難以覆蓋，是很痛苦的。這對(duì)印力而言，意味著未來會(huì)有很多收購標(biāo)的。

《21世紀(jì)》：從這次收購看，凱德在收縮戰(zhàn)線回到核心的一二線，而印力是否要去到更多的二三線城市？

丁力業(yè)：這次收購實(shí)際上體現(xiàn)了印力和凱德不太一樣的策略。中國老百姓不可能只在一線城市，廣大的中產(chǎn)階級(jí)更多在二三線城市。比如說四川地區(qū)的一些城市，宜賓、德陽、綿陽也是非常好的城市。中國的市場還很大，印力是中國公司，完全可以深入到二三四線，只要我們的購物中心能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，能夠提高當(dāng)?shù)乩习傩盏纳钏剑涂梢匀プ?。商場必須做到本土化，因?yàn)榭蛻艟褪潜镜氐摹?/p>

《21世紀(jì)》：收購凱德這些項(xiàng)目后，印力會(huì)著手進(jìn)行改造嗎？

丁力業(yè)：這取決于市場。市場是在變化的，如果一個(gè)商場十幾年不變，也難以生存。成熟運(yùn)營商的改變都是在過程中，事實(shí)上此前凱德已經(jīng)改過一輪。接下來希望能利用我們對(duì)中國市場的了解，做一些調(diào)整，從而更好地服務(wù)于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

《21世紀(jì)》：接下來印力是否會(huì)有更多類似的收并購交易？

丁力業(yè)：傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式不太符合萬科對(duì)印力“盡快做到數(shù)一數(shù)二”的定位。將來，收并購會(huì)是印力加快速度的主要方式，我們會(huì)對(duì)收購標(biāo)的定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，跟戰(zhàn)略吻合。

現(xiàn)在的問題在于（存量資產(chǎn)）打包的少，單個(gè)的多。一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目談很辛苦，所以我希望打包一起談。因?yàn)榧热蛔隽艘粋€(gè)包，一般來說對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)、共同語言會(huì)多一點(diǎn)。

印力將走向凱德模式？

《21世紀(jì)》：萬科成立兩只基金收購旗下42個(gè)項(xiàng)目打包交給印力運(yùn)營，后續(xù)還會(huì)有什么動(dòng)作？

丁力業(yè)：方向的確是這樣的，未來萬科開發(fā)的項(xiàng)目優(yōu)先交給印力運(yùn)營。但萬科內(nèi)部有賽馬機(jī)制，內(nèi)部競爭。成為萬科唯一的商業(yè)運(yùn)營平臺(tái)的前提，是我們自己做好。通過打造柔性組織，印力希望能跟上萬科的節(jié)奏，同時(shí)在控制員工規(guī)模的前提下實(shí)現(xiàn)人均效益的提升。

《21世紀(jì)》：收購凱德資產(chǎn)包也是基金操作，印力是否會(huì)走向基金孵化+開發(fā)運(yùn)營的“凱德模式”？

丁力業(yè)：可以說這個(gè)規(guī)律是繞不開的，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律就是這樣。新加坡做商業(yè)地產(chǎn)比較早，發(fā)展比較快。國內(nèi)以后的公司，商業(yè)地產(chǎn)一定是跟資本接軌，類似的私募基金方式在沒有公募REITs之前，是非常好的模式。

這兩年國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也看懂了租賃型業(yè)務(wù)的模式，以前他們覺得回報(bào)這么差，十年才拿回來，現(xiàn)在覺得商業(yè)地產(chǎn)每年都有非常好的現(xiàn)金回報(bào)，很穩(wěn)定，就會(huì)支持。

商業(yè)地產(chǎn)的魅力還在于能與金融進(jìn)行嫁接，利用金融工具促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。未來只要是有國家允許的金融工具推出，印力都會(huì)考慮采用，以此助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

《21世紀(jì)》：萬科董事會(huì)主席郁亮對(duì)印力有很大的期望，要在商業(yè)領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二，那么印力現(xiàn)在有沒有具體的目標(biāo)？

丁力業(yè)：目前我們的管理面積是近1000萬平方米，排在國內(nèi)第二。未來三年，我們希望管理面積能做到2000萬平方米。

《21世紀(jì)》：印力有商業(yè)平臺(tái)租金收入百億的目標(biāo)嗎？

丁力業(yè)：租金百億，未來可能是這個(gè)方向，我們爭取快一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的魅力就在于，運(yùn)營好的話每年都在增長。住宅每年銷售額都清零，商業(yè)地產(chǎn)不用清零，是持續(xù)穩(wěn)定的收入。

《21世紀(jì)》：印力還要“領(lǐng)先領(lǐng)跑”，如何衡量一家商業(yè)運(yùn)營商的行業(yè)競爭力和領(lǐng)導(dǎo)力？

丁力業(yè)：管理面積并不能完全衡量運(yùn)營能力，在內(nèi)部管理和經(jīng)營回報(bào)方面，我們有一個(gè)簡單的回報(bào)率指標(biāo)，就是運(yùn)營凈收入除以項(xiàng)目總投資；還有商業(yè)模式，包括控制成本、項(xiàng)目選址、如何開發(fā)等一套體系，以后在中國一提起商業(yè)地產(chǎn)，就要想到印力的商業(yè)模式。

未來，印力希望從規(guī)模、產(chǎn)品、經(jīng)營回報(bào)、商業(yè)模式、團(tuán)隊(duì)文化這幾個(gè)維度，綜合成為數(shù)一數(shù)二、領(lǐng)先領(lǐng)跑的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。