旭輝的一二線策略與全國(guó)版圖 “房地產(chǎn)+”多元試水

核心提示：2017年，旭輝累計(jì)銷售1040億，同比上漲約96%。規(guī)?；l(fā)展道路上，旭輝已初步完善全國(guó)化布局，同時(shí)轉(zhuǎn)型開(kāi)拓多元業(yè)態(tài)布局。

　　在提出五年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)2000億目標(biāo)后，旭輝就已很成為千億時(shí)代規(guī)模擴(kuò)張的代表性房企之一。

　　根據(jù)旭輝2018年1月8日公布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，2017年12月單月錄得159.7億的合同銷售金額，合同銷售面積則為112.06萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約1.43萬(wàn)元/平方米。

　　據(jù)此，2017年全年，旭輝累計(jì)合同銷售（連合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售）金額1040億元，同比上漲約96%；合同銷售面積約629.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約116%；合同銷售均價(jià)約為1.65萬(wàn)元/平方米。

　　值得一提的是，2016年，旭輝還只是剛過(guò)五百億階梯，錄得全年銷售為530億元。在此基礎(chǔ)上，僅用了一年的時(shí)間再次刷新業(yè)績(jī)記錄，成功登上千億房企的行列。

　　數(shù)據(jù)顯示，旭輝在2012年到2015年的銷售分別為95.44億、153.19億、212.06億及302.09億。梳理近年情況不難發(fā)現(xiàn)，千億之下，旭輝進(jìn)行的是一場(chǎng)規(guī)模“大躍進(jìn)”。

　　事實(shí)上，在大房企市場(chǎng)占有率不斷提升的大背景下，規(guī)模成了眾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)的問(wèn)題，旭輝董事長(zhǎng)林中此前也曾表示過(guò)對(duì)規(guī)模的思考。

　　2016年以一股狠勁沖進(jìn)了房企的第二方陣后，2017年初，旭輝對(duì)外公開(kāi)表示，未來(lái)五年要實(shí)現(xiàn)2000億規(guī)模、百億利潤(rùn)，并進(jìn)入行業(yè)TOP10，完成全國(guó)化布局。

　　而在追求增長(zhǎng)及規(guī)模躍進(jìn)的同時(shí)，旭輝也著重財(cái)務(wù)和資金的把控，在開(kāi)發(fā)商資金全面收緊時(shí)，于2017年7月，引入平安人壽作為戰(zhàn)略性股東，擴(kuò)大公司股本。

　　一二線策略與全國(guó)版圖

　　規(guī)?；l(fā)展道路上，旭輝已初步完善全國(guó)化布局。截止到2017年上半年，項(xiàng)目主要分布于長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部和華南4個(gè)區(qū)域的29個(gè)城市。

　　值得一提的是，旭輝把進(jìn)入珠三角看作是完善全國(guó)性布局的重要一步，近兩年來(lái)也一直在填補(bǔ)華南區(qū)域的空白。據(jù)了解，2015年，旭輝通過(guò)收購(gòu)保利廣州荔灣區(qū)百花香料廠項(xiàng)目少數(shù)權(quán)益，正式進(jìn)入華南市場(chǎng)。也是這一年，旭輝廣州事業(yè)部成立。

　　2016年7月，旭輝繼續(xù)以5.22億元的總價(jià)收購(gòu)了佛山兩個(gè)商住項(xiàng)目。對(duì)于進(jìn)入華南市場(chǎng)，旭輝目標(biāo)明確，希望在5年內(nèi)進(jìn)入TOP10，達(dá)到300億的銷售目標(biāo)。

　　從無(wú)到有，從0開(kāi)始到提出300億目標(biāo)，旭輝對(duì)華南市場(chǎng)充滿了期望。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，截至目前，旭輝在華南已有5個(gè)項(xiàng)目，包括廣州1個(gè)、佛山4個(gè)，其中3個(gè)項(xiàng)目由旭輝操盤。

　　在海南市場(chǎng)，自2016年7月正式進(jìn)駐以來(lái)，經(jīng)過(guò)一年多布局，旭輝已經(jīng)擁有三亞鉑悅亞龍灣、三亞新澳立洋、?？谧u(yù)城農(nóng)莊、?？谑叫℃?zhèn)四個(gè)項(xiàng)目。此外在香港，2017年1月份，旭輝首次以15億港元收購(gòu)赤柱舂磡角道一個(gè)超豪物業(yè)項(xiàng)目，涉足香港市場(chǎng)。

　　 

　　縱觀近兩年的發(fā)展，相較于2016年大多數(shù)房企憑借著在需求外溢的三四線城市掘金，于規(guī)模上取得了跨越式擴(kuò)張，旭輝則更多偏向于一二線城市。

　　據(jù)了解，旭輝2017年上半年的合同銷售金額為471.51億元，主要來(lái)自15個(gè)城市的超75個(gè)項(xiàng)目，其中多集中在一二線城市，對(duì)上半年的銷售貢獻(xiàn)比例達(dá)到97.4%，三四線城市的貢獻(xiàn)比值僅為2.6%。

　　同時(shí)，旭輝認(rèn)為一線城市已過(guò)開(kāi)發(fā)的高峰期，此后將更多轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，二線城市才是未來(lái)的開(kāi)發(fā)高峰區(qū)域。因此，旭輝對(duì)于二線城市的熱情有增無(wú)減，這也直接表現(xiàn)在了銷售上。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，旭輝于二線城市的銷售為323.22億元、占上半年總銷售額的68.5%，所占比例為2012年以來(lái)所有一二三線城市中最高值。

　　2012-2016年，旭輝二線城市銷售額占總額的比例分別為43.4%、44.3%、50.2%、57.1%、62.4%。而一線及三線城市的銷售占比均為下降趨勢(shì)，在2016年，旭輝三線城市銷售額所占比例更跌為1.8%。

　　 

　　于2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝董事長(zhǎng)林中亦表示，未來(lái)旭輝將繼續(xù)布局一二線城市，以及一線城市的衛(wèi)星城市和強(qiáng)三線城市，還將保持每年新進(jìn)入兩到三個(gè)城市的速度進(jìn)行擴(kuò)張。

　　為了保證銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，2017年，旭輝拿地策略也趨向激進(jìn)。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，1-11月，旭輝拿地面積達(dá)到1073萬(wàn)平方米，拿地所用金額達(dá)到657億元。其中，環(huán)渤海地區(qū)124萬(wàn)平方米，金額177億元；長(zhǎng)三角地區(qū)552萬(wàn)平方米，金額333億元。而截止12月份，旭輝拿地塊面積進(jìn)一步達(dá)到了1183.72萬(wàn)平方米。

　　在各地嚴(yán)控土拍門檻，競(jìng)自持、限售價(jià)等政策紛紛出臺(tái)情況下，通過(guò)聯(lián)合的方式競(jìng)買土地也成了旭輝的一種常規(guī)應(yīng)對(duì)方式。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，旭輝于2017年上半年總土儲(chǔ)規(guī)模為2210萬(wàn)平方米，當(dāng)中1240萬(wàn)平方米是權(quán)益建筑面積，占總土儲(chǔ)的比例為56.11%。這一比例在2012年曾高達(dá)94.61%，即使是在兩年前的2015年，也達(dá)到68%。

　　通過(guò)上圖可以看見(jiàn)，近兩年來(lái)，旭輝雖然在總土地儲(chǔ)備建筑面積中增長(zhǎng)迅速，但在應(yīng)占土地建筑面積中的增長(zhǎng)卻并不明顯。

　　2017年11月14日，旭輝就聯(lián)合萬(wàn)科、卓越以78億總價(jià)競(jìng)得北京石景山區(qū)五里坨建設(shè)組團(tuán)二1601-053地塊，該地塊也是北京年內(nèi)總價(jià)第二貴地塊。

　　更遠(yuǎn)一點(diǎn)的3月19日，旭輝與重慶華宇集團(tuán)達(dá)成合作，涉及全國(guó)7個(gè)城市的11個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)300億貨值。此外，旭輝還與萬(wàn)科、龍湖、金地等簽訂協(xié)議，以合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　成本把控中的利潤(rùn)向好

　　規(guī)模加速擴(kuò)展的同時(shí)，旭輝的毛利率與核心凈利率都錄得較好的表現(xiàn)，呈現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)。

　　資料顯示，截至2017年6月30日止六個(gè)月，旭輝股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤(rùn)由2016年同期的8.39億元增加157.1%至21.56億元。同時(shí)，股東權(quán)益應(yīng)占核心凈利潤(rùn)由2016年同期的9.48億元增加62.2%至約15.38億元。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究，自2015年至2017年上半年，旭輝毛利率分別為22.70%、25.40%、31.60%；而核心凈利率則分別錄得12.10%、12.70%、13.70%。

　　究其原因，這與旭輝較低的土地和融資成本不無(wú)關(guān)系，加上期間產(chǎn)品取得的更好利潤(rùn)及透過(guò)改善質(zhì)量及品牌而實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品溢價(jià)，這都促成了利潤(rùn)率向好的一面。

　　旭輝董事長(zhǎng)林中也曾公開(kāi)表示對(duì)拿地的態(tài)度：“我們希望買到地，但同時(shí)也還是希望這些土地未來(lái)都有合適的回報(bào)率，毛利率要保持在25%以上，凈利率在12%以上，而土地成本對(duì)毛利率、凈利率得影響是最大的，要想在一個(gè)項(xiàng)目省10億成本是不容易的。”

　　2017年上半年，旭輝共收購(gòu)32個(gè)新項(xiàng)目權(quán)益，應(yīng)占土地代價(jià)合共為209億元。期內(nèi)，收購(gòu)的土地總規(guī)劃建筑面積為440萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為210萬(wàn)平方米。

　　當(dāng)中土地的獲得，都是通過(guò)包括政府公開(kāi)拍賣及招標(biāo)、私人收購(gòu)及“城中村”改造等多種方式獲取，平均土地收購(gòu)成本為8573元/每平方米。

　　進(jìn)入2017年下半年，旭輝在土地市場(chǎng)更多是通過(guò)聯(lián)合競(jìng)拍獲得土地，這些措施都使得其對(duì)新增土地的成本有了一個(gè)很好的把握。

　　融資和債務(wù)方面，除了凈負(fù)債對(duì)股本比率一項(xiàng)相比2016年錄得上升，負(fù)債資產(chǎn)比率和債務(wù)加權(quán)平均成本均為下降走勢(shì)。

　　觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年至2017年上半年，旭輝負(fù)債資產(chǎn)比率分別為35.50%、33.20%、33.30%；而債務(wù)加權(quán)平均成本則分別為7.20%、5.50%及5.00%。

　　為進(jìn)一步降低債務(wù)，2017年2月，旭輝提早贖回了于2019年到期的4億美元債券。

　　另外一方面，旭輝于2017年7月份獲平安人壽以按每股股份3.50港元認(rèn)購(gòu)5.45億股新股，占旭輝發(fā)行股本的7.40%，獲得款項(xiàng)凈額19.07億港元。

　　“房地產(chǎn)+”多元試水

　　規(guī)模進(jìn)擊道路上，轉(zhuǎn)型開(kāi)拓多元業(yè)態(tài)布局，以求從多方面獲得利潤(rùn)和資源，是房企必不可少的“修行”。

　　旭輝于2016年正式提出了其較具代表性的“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，即除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，未來(lái)五年把觸角伸向商業(yè)管理、物業(yè)管理、教育、長(zhǎng)租公寓、EPC（住宅產(chǎn)業(yè)化）和基金等。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)了解，于2017年6月30日，旭輝已有投資物業(yè)9項(xiàng)，總建筑面積約為30.78萬(wàn)平方米。在該等投資物業(yè)組合當(dāng)中，6項(xiàng)總建筑面積約為13.64萬(wàn)平方米的投資物業(yè)已開(kāi)始出租。

　　截至2017年6月30日止六個(gè)月，旭輝租金收入約為5100萬(wàn)元，同比增加191.6%。

　　2017年2月份，旭輝在公布五年戰(zhàn)略規(guī)劃中就提到，業(yè)務(wù)發(fā)展模式將從純開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與持有并重，而且將通過(guò)地產(chǎn)基金等輕資產(chǎn)模式加大對(duì)核心物業(yè)的增持。

　　這當(dāng)中，寫(xiě)字樓是旭輝最為鐘情的部分2017年6月份就以13.3億元收購(gòu)永泰控股子公司位于上海市黃浦區(qū)淮海中路街道45街坊17/2宗地地塊的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目為在建甲級(jí)寫(xiě)字樓，接盤后，旭輝繼續(xù)完成寫(xiě)字樓的建設(shè)，并持有該項(xiàng)目作租賃用途。

　　商業(yè)綜合體方面，旭輝一直在需求著合作伙伴以彌補(bǔ)自身商業(yè)上的“先天不足”。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，旭輝已有的商辦項(xiàng)目8個(gè)，其中嘉興旭輝廣場(chǎng)、上海控江旭輝Mall、長(zhǎng)沙旭輝Mall等5個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)業(yè)，2018年將迎來(lái)LCM置匯旭輝廣場(chǎng)和寶山旭輝U天地兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)。

　　在市場(chǎng)趨利下，旭輝除了積極發(fā)展寫(xiě)字樓和商業(yè)部分，也在適度發(fā)展長(zhǎng)租公寓等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

　　2017年11月份，旭輝旗下領(lǐng)寓國(guó)際與中國(guó)建設(shè)銀行上海分行達(dá)成協(xié)議，雙方在住房租賃專項(xiàng)基金、裝修貸、租金分期等在內(nèi)的租賃全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行金融合作。屆時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行上海分行將為旭輝領(lǐng)寓提供住房租賃全產(chǎn)業(yè)鏈的金融服務(wù)。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，作為旭輝旗下專注于長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的品牌，領(lǐng)寓國(guó)際已擁有博樂(lè)詩(shī)服務(wù)公寓、柚米國(guó)際社區(qū)和菁社青年公寓三條產(chǎn)品線，在上海、北京、深圳、廣州、杭州、蘇州、重慶、成都等地已擁有逾1.4萬(wàn)間公寓，未來(lái)5年將達(dá)到20萬(wàn)間規(guī)模。

　　值得一提的是，旭輝還有意將業(yè)務(wù)領(lǐng)域延伸至都市更新、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老（宜居健康）等。



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