資金承壓、負債飆升 房企密集拋售資產(chǎn)謀自救！

       在政策調控不斷加強的當下，房企賣股、賣項目的行為不在少數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2017年11月份，就有11家房企密集拋售資產(chǎn)，出售標的總金額達560億元。

　　記者在采訪中了解到，一方面，上述被出售標的多處于虧損或高負債狀態(tài)，企業(yè)剝離不良資產(chǎn)便于更好地調整結構；另一方面，近年來房企負債飆升、融資渠道收緊使得部分中小房企被迫退出，行業(yè)集中度增加。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2017年第三季度，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增加14038億元，同比增長幅度達23.21%。

　　多位業(yè)內人士在接受記者采訪時表示，房企戰(zhàn)略調整動作加大，背后說明企業(yè)對于當前市場發(fā)展環(huán)境尤其是盈利收窄的形勢下開始有不同的反應。這其中有一部分房企拿地節(jié)奏很快，對于地產(chǎn)業(yè)務依然看好。有的房企則借勢“互聯(lián)網(wǎng)+”進行主動調整。地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展不利的房企則表現(xiàn)為被動式的調整，這樣的調整其關鍵不在于規(guī)模，而在于資金鏈的安全，這也是行業(yè)調整的趨勢。

　　資金承壓負債飆升

　　中信建投證券一份研究報告指出，2017年以來，行業(yè)整體資金面較為緊張。前三季度整體房企的凈負債率達100%，較2016年上升約24個百分點，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額在前三季度由正轉負，體現(xiàn)在行業(yè)下行周期中，房企經(jīng)營現(xiàn)金流狀況已經(jīng)開始出現(xiàn)壓力。

　　具體到華東房企來看，數(shù)據(jù)顯示，2017年光明房地產(chǎn)集團股份有限公司（，以下簡稱“光明地產(chǎn)”）第三季度報告期內負債總額達到414億元，其中流動負債276.62億元，占比66.82%。報告期內取得借款收到的現(xiàn)金165.06億元，償還債務支付的現(xiàn)金152.19億元，在發(fā)展過程中，光明地產(chǎn)處在一個“借新還舊”的模式中。

　　  此外，截至2017年上半年，景瑞控股有限公司（以下簡稱“景瑞控股”）總資產(chǎn)為393.6億元，總負債為356.82億元，資產(chǎn)負債率達90.66%，2016年同期為88.02%。2017年上半年公司凈債務與調整后資本比率為198%。

　　  對于公司業(yè)績及未來發(fā)展相關問題，記者先后多次致電致函景瑞控股方面，截至發(fā)稿，未獲回復。

　　此外，禹洲地產(chǎn)2017年上半年資產(chǎn)負債率已達85.31%，同比上升1.47個百分點。保利地產(chǎn)2015年~2017年的凈負債率在85%上下。中海地產(chǎn)凈負債率由2016年末的4.77%升至2017年上半年末的16.1%。

　　負債增加的同時，房企融資渠道也在不斷收緊。克而瑞研究報告顯示，2017年前11個月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較于2016年出現(xiàn)大幅下降，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企面臨的壓力更加明顯。

　　此外，隨著我國信貸環(huán)境的進一步收緊，公司債門檻升高，房企們陸續(xù)開始在海外尋找融資機會。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年1月~11月，房企境外融資規(guī)模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，境外融資重新成為了房企的重要融資手段。

　　中原地產(chǎn)高級分析師張大偉分析表示，2017年房企的融資難度比2016年要難很多，但并不是歷史最高點，“2016年政策相對寬松，當時房企融了很多中長周期且成本相對較低的資金。如果和2011年、2014年相比，現(xiàn)在沒有當時困難”。

　　剝離不良資產(chǎn)“輸血”

　　近日，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”）發(fā)布公告稱，綠城房地產(chǎn)同意收購而綠城控股同意出售足球俱樂部50%股權，收購事項的總代價為3.31億元，其中2.87億元以綠城房地產(chǎn)向綠城控股轉讓代價權益（即杭州玫瑰園全部股權）償付。

　　根據(jù)公告透露的信息，杭州玫瑰園酒店綜合資產(chǎn)凈值僅約為1.74億元。2015年及2016年報告期內，杭州玫瑰園酒店稅后凈虧損分別為1562萬元及1898.3萬元。

　　綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南此前曾公開表示，酒店和商業(yè)類持有型物業(yè)本身的經(jīng)營能力很難覆蓋基本的財務費用，持有型物業(yè)比例過多正帶給綠城中國極大負擔。因此，未來綠城中國在條件合適的情況下會逐步出售部分持有物業(yè)。

　　  綠城中國相關負責人告訴記者，此次重大資產(chǎn)處置屬于正常現(xiàn)象，跟集團業(yè)務的主營范圍有關，“我們有專門的資產(chǎn)管理集團對酒店等進行統(tǒng)一管理，這次只是資產(chǎn)置換，并不是要處置酒店的信號”。

　　2017年11月，銀億房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“銀億股份”）發(fā)布公告，擬逾2.4億元轉讓兩地產(chǎn)公司股權。2017年10月27日，南國置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“南國置業(yè)”）以2.51億元轉讓全資子公司南京（樓盤）泛悅100%股權及債權。2017年10月24日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司以8.78億元的對價轉讓其持有的惠州（樓盤）市美盛源置業(yè)100%股權。

　　2017年9月，景瑞控股公告稱，公司間接全資附屬公司杭州景驍投資管理有限公司作為賣方，與陽光城旗下杭州騰順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立出售協(xié)議。2017年8月，景瑞控股以7.09億元出售寧波鄞州住宅項目49%權益。

　　此外，日前，建發(fā)股份控股子公司擬轉讓上海新灣景置業(yè)有限公司100%股權及債權。招商蛇口擬1.6億元出售鎮(zhèn)江南山產(chǎn)業(yè)園60%股權及1.36億元債權。中海地產(chǎn)出售北京世紀順龍房地產(chǎn)100%股權及債權。建發(fā)地產(chǎn)出售上海新灣景置業(yè)100%股權和3.19億元債權。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷在接受采訪時表示，當下房企頻繁出售資產(chǎn)，一方面在于降低負債。另一方面，中小企業(yè)拋售商業(yè)類的資產(chǎn)較多，最主要的原因是經(jīng)營不善而致不斷虧損。“未來這種現(xiàn)象會變成趨勢。所有客戶資源、金融資源都在向大房企集中，激烈競爭下中小房企退出更多是無奈之舉。”

　　多元拓路謀破局

　　除了拋售不符合公司發(fā)展的資產(chǎn)，記者在采訪中了解到，近年來，不少企業(yè)主動選擇拓展多元化發(fā)展戰(zhàn)略。

　　對于2017年9月起便不斷拋售項目子公司，一個半月內四度“賣子”，光明地產(chǎn)相關負責人日前在接受本報記者采訪時表示：“公司依托國資背景，協(xié)同優(yōu)質資源，加大土儲力度，同時探索多元投資，突破盈利瓶頸，堅定推進深化轉型，全面加快產(chǎn)業(yè)模式多元化的發(fā)展步伐，著力實施產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化與升級。”

　　除了光明地產(chǎn)，2015年初，蘇寧環(huán)球股份有限公司（以下簡稱“蘇寧環(huán)球”）正式確定了“大文體、大健康、大金融”三大轉型發(fā)展方向。日前，蘇寧環(huán)球相關負責人在接受記者采訪時表示，在文體方面，公司參投了《破風》《八方傳奇》《皮影》《生逢燦爛的日子》等多部影視劇。在健康領域，公司依托合資公司平臺，助力醫(yī)美產(chǎn)業(yè)。

　　“公司房地產(chǎn)業(yè)務目前仍在穩(wěn)健發(fā)展，公司土地儲備仍有數(shù)百萬方，并且約70%集中在南京地區(qū)，充足的變現(xiàn)能力為公司的多元化發(fā)展建構強力支持。”蘇寧環(huán)球方面表示。

　　此外，在提出轉型3年多的時間里，萊茵達體育發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“萊茵體育”）也多次通過拋售地產(chǎn)業(yè)務獲取資金以加大體育行業(yè)投資。2017年8月，萊茵體育公告稱，擬對位于杭州、南通的54處閑置房產(chǎn)（商業(yè)物業(yè)）按市場價出售，擬售價合計2.08億元，總面積為7710.47平方米。

　　不過，從目前發(fā)展來看，萊茵體育轉型路仍處在投資布局階段。萊茵體育2017年三季度報顯示，報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入12.28億元，同比下降34.41%；凈利潤1323.16萬元，同比下降36.94%。

　　“國家體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展都處在初級階段，我們相信未來會有較好的營收，但現(xiàn)在肯定是投資重于回收。”萊茵體育相關負責人日前在接受記者采訪時表示，公司很多體育綜合體項目并不純粹用自有資金進行布局，而是聯(lián)合市場上一批有興趣的合作伙伴一起打造，“萊茵做的是一個平臺型戰(zhàn)略”。

　　 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒，從實際情況看，目前很多企業(yè)也在大消費和大健康方面布局，這會對萊茵體育形成一定的沖擊，具備較好的融資以及和地方政府積極合作體育項目十分關鍵。