中國商業地產總量存在不同程度過剩。
3萬平米以上的購物中心目前全國大概有5600多個，前20大城市的商業存量大概有1.62億平方米。
雖然大家都看好商業物業長期的物業增值，運營的現金流可以打造品牌，但是從經營方面來看不太樂觀，有50%左右的企業基本上處在盈利比較艱難的狀態。
行業前10位目前的狀況是平均年化回報在4%到4.5%左右，比較好的大概在7%左右。中糧從事商業地產正好10年，經過10年的投入，大概在6.9%左右。
所以，商業的存量還是非常大的，關鍵在于怎么去破局？近日，在一次行業論壇上，中糧集團副總裁、中糧地產董事長、大悅城地產董事長周政發表了七個觀點。
堅守定位
定位有一個很重要的方面，就是要結合未來城市的特點。大悅城定位在一二線核心城市整合全市的格局。同時，也注重區域市場的可能性。
運營為王
商業地產重在經營內容，所以它不是說我們的樓賣完就完了，除了有物業之外，商業是比較復雜的，重要的是像培養一個孩子一樣，從小到大要長期的培養和關注。
擁抱大數據
商業運營，在大數據方面也要做大量工作。中糧有千億級的海量數據，把消費者的個性特性、行為特性進行收集。之后進行提純，提純以后再進行精準的描摹、畫像，知道每一個客戶的特點，使我們的信息能夠精準的觸達，從而不斷進行互動，增加消費者黏性。
情景化、感性化
購物中心未來可能是生活中心、社交中心、娛樂中心。如何拉住客流至關重要，中糧做的是制造IP+ 組合IP。比如天津大悅城的“五號車庫”，朝陽大悅城的“悅界”，上海大悅城做的愛情摩天輪，通過這種地標性、情景化、感情化的創意來抓住客流。還有大量的引入社會IP，像我們每年都會引入一些諸如哆啦A夢、Hello Kitty，電玩和游戲的IP到大悅城，使得我們的商業更加活躍。
堅持打造品牌
做品牌要長時間堅持投入。這一方面往往我們等不及，前面講到我們一定要有耐心，要有耐力，要耐得住寂寞，堅定品牌的定位方向、內涵和靈魂。
發揮資本和團隊的力量
我們有房地產核心基金和并購基金，大概20%到30%的資金可以撬動。我們需要不斷建立完善的人才機制，和團隊共同創業，通過跟投機制，增強激勵。
開放合作
商業地產這個行業確實前景非常好，中國的市場是巨大的，需要的是開放合作。今年我們聯盟的好多企業也都有合作，在合作之中，你有你的資源優勢，我有我人才、品牌優勢，他有他的資本的優勢，幾家組合到一塊，將實現優勢互補，所以合作是未來一個很重要的方面。
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