曾幾何時，香港房企對內地市場而言是一個令人敬畏的存在，特別是在深圳，到處都有港味十足的項目。然而，伴隨著內地經濟飛速發展，房地產格局正在發生深刻變化。如果說內地房地產市場已從“黃金時代”走進“白銀時代”，那么，被認為風格保守的香港房企在這里是繼續守江山還是重新打江山？
花無百日紅，還是來日方長？
縱觀深圳房地產發展的歷史，中間總是離不開借鑒香港經驗的印記。上世紀90年代，香港房企在深圳乃至整個內地市場可謂風生水起，但近年來，在京派、粵派、滬派、閩系等內地房企南征北戰、西擴東進的同時，香港房企式微的印象正在定格，內地房地產市場的格局與話語權正在發生深刻變化。這時，被認為風格保守的香港房企該如何在內地市場突圍？
深圳樓市的“香港印象”
在高房價的深圳，有一個港味十足的項目20年來價格基本沒有發生變化，這說明了什么？
我們不妨從深圳一個項目說起。
深圳市羅湖區的人民南片區，可謂全深圳最接近香港以及港味最濃的地方，從這里遍布的港式茶餐廳、按照香港風格打造的深圳最早一批高層商品樓就可以略知一二。有調查顯示，羅湖區的人民南片區香港購房者占比甚至接近50%。
深圳現在很多上世紀90年代蓋的高層住宅，都是香港當時很流行的鉆石戶型，可見當時港資在深圳樓市的影響力。
黃輝是香港人，在深圳居住已經近20年，但當年來深圳買房的經歷還歷歷在目。“我第一次來深圳看房就是人民南的匯展閣，當時關口物業備受香港人喜愛，所以匯展閣賣得很火，最高峰時一度賣到接近每平方米兩萬港元，基本都賣給了香港人和外籍人士，而當時羅湖區的普通住宅均價僅每平方米4000～5000元左右。”黃輝回憶道。
已經在羅湖區從事十幾年中介生意的成先生告訴記者，匯展閣作為酒店式公寓，今天看起來很普遍，但在當時把酒店跟住宅聯系起來可謂新潮，這也是學習香港的模式。“用酒店的房租來指導房價，因為沒有可比性，所以當時就賣得比較貴。”
記者調查發現，如今匯展閣的多數樓層被王子客棧用作酒店，其他樓層既有寫字樓，也有用于出租的公寓，目前有多套公寓對外放賣，價格在每平方米2.5萬元左右，在如今羅湖區平均房價超過每平方米5萬元的背景下，反而成為了“價格洼地”。“100萬能買40平方米的公寓，看起來似乎很誘人，但造成這種局面的原因有很多，例如這里的管理費高達每平方米20多元，酒店、辦公、住宅三者摻和在一起，很多人買來也是返租給酒店等，所以居住環境一般。”成先生說。
記者調查發現，匯展閣開發商當時將其轉手給大中華國際實業，大中華對之進行重新規劃和定位之后，1997年以小戶型酒店式公寓的面貌重新入市。
由此可見，這個曾被許多香港客戶青睞以及按照香港風格打造的項目，經過20年的時間之后價格幾乎沒有變化，與深圳翻了超過10倍的平均房價相比，顯得格外“刺眼”，也給這個“港味十足”的項目帶來了不一樣的味道。
其實，從羅湖區的佳寧娜廣場，到福田區黃埔雅苑，香港開發商在深圳留下了許多“港味十足”的知名項目。就連依舊是深圳知名地標的地王大廈，在建設和管理過程中也處處體現港式風范。公開資料顯示，1992年深圳首次以國際公開招標形式有價出讓土地使用權，對深圳黃金地段蔡屋圍地王公開招標，時任深業集團董事長的許揚看準了這個項目，決定聯絡著名建筑公司熊谷組（香港）有限公司與深業聯合參加投標。
1993年，和記黃埔獲準入股深圳鹽田港，共同投入60億元建設集裝箱碼頭；同年簽約的北京東方廣場，成為李嘉誠在內地投資房地產的標志。新鴻基也是最早進入內地的一批港資企業，早在上世紀80年代就在北上廣多地購置地產物業。可以說，香港房企進入內地市場之際，內地房地產市場剛剛起步，在那個“資金說話”的年代，香港房企具有豐厚的財力，通過大量拿地方式，伴隨內地經濟發展，賺得盆滿缽滿。
激進與保守
如果說深圳是全國的“樣板房”，那么，香港則是深圳的“樣板房”。至少，曾經是。只是，對香港房企而言，內地房企可以說是“后生可畏”。
深圳乃至整個內地房地產市場的起步，在很大程度上也是發端于對香港的學習和摹仿，然后才開始不斷進行創新。無論是制度——包括土地出讓制度、商品房銷售制度、按揭制度、上下游產業鏈的完善，產品——包括超高層建筑的出現、園林的營造，還是營銷方式——樣板房、售樓處等等，深圳在過去都是跟著香港一步一步走過來的。如果說深圳是全國的“樣板房”，那么，香港則是深圳的“樣板房”。至少，曾經是。
記者調查發現，在最鼎盛時期，如2007年，長江實業在內地的業務共32個項目，土地儲備超過1860萬平方米；恒基地產的土地儲備達到1400萬平方米。然而，很長一段時間以來，香港房企固有的開發速度緩慢、策略較為保守等特點帶來的影響顯而易見，他們每年在深圳乃至整個內地市場推出的樓盤銷售數量極為有限。
“這幾年，深圳市場上香港開發商的項目越來越少了。”黃輝如是說。
記者查閱長實地產2017年中期業績報告發現，長實地產在內地可開發土地儲備不升反降，僅余1.14億平方英尺（約合1060萬平方米）。作為香港老牌四大房企之一，恒基地產近些年在土地市場表現相對冷靜。恒基地產2016年年報顯示，截至2016年底恒基地產土地儲備為2410萬平方呎（約為223.9萬平方米）。
這與內地房企的快速拿地、高桿杠、快速開發、快速回籠資金的模式形成鮮明對比。中國指數研究院的數據顯示，2017年1～11月，碧桂園以2260億元的拿地金額繼續位居榜首，萬科以1634億元穩居第二位，保利以1282億元居第三位。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月底，內地拿地最積極的50家房企合計拿地金額達20982億元。
長實地產年報顯示，2016年長實地產的收入總額為699.1億港元，同比增加18.91%。與此形成鮮明對比的是，不少內地房企在調控下依舊實現逆勢增長。截至11月，千億銷售規模房企陣營已經達到14家，其中碧桂園成為首個銷售規模破5000億元的房企，全年有望接近6000億元。
對香港房企而言，內地房企可以說是“后生可畏”。不僅如此，即便是在香港房企的“大本營”，近年來也有越來越多的內地房企涌入香港市場“跑馬圈地”，令香港本土開發商面臨挑戰。截至今年8月，香港推出6塊住宅地皮，其中5塊被內地房企斬獲。以可建面積計算，內地房企投得的土地面積占比高達95.9%。
高力國際廣州分公司董事總經理、華南區辦公樓服務部負責人馮文光認為，早期香港房企進入深圳等內地市場，背后都有許多優惠的政策以及建設祖國的“使命感”，香港房地產市場的發展也給內地市場提供了參考的模板。如今，香港房企在過去的資金優勢、政策優勢都已逐漸消失，而內地市場的競爭也日益激烈。此外，香港房企逐漸“褪色”的原因，其實還包括香港房企與內地房企在成本利潤的計算方式上的差異：一般來說，香港的地產公司開發周期都比較長，資金周轉也比較慢，這和香港土地稀缺的市場環境有關。但放在內地市場，這樣的運營模式完全不合適，提高資金周轉，快速開發、快速回籠資金才是主流模式。除此之外，稅費計算上的差異也是因素之一。總體來看，香港房企沒有內地房企那樣“進取”，特別是在地價“面粉貴過面包”的背景下，香港房企多數會選擇謹慎觀望。
記者調查發現，香港房企與內地房企的資產負債率大相徑庭：2017年半年報顯示，萬科的資產負債率為82.66%，碧桂園的資產負債率高達88%。相反，長實地產的資產負債率為32%，恒基地產的資產負債率為27%，九龍倉的資產負債率為24.02%，新鴻基地產的資產負債率僅為22.3%——也許是因為經歷過市場風暴，才能體會到“黑夜”的可怕。
中原集團主席兼總裁施永青也表達了相似的觀點：同樣面對一塊土地，香港房企是一盤戰略，沒有全局戰略，總是考慮這塊土地劃不劃算，如果不賺錢就不投了，是一個地盤在算賬；內地房企則是整盤棋考慮，為了戰略進攻，哪怕不賺錢也要拿下土地。
“在香港拿地時，內地開發商愿意少賺一點錢，這點很重要。從去年下半年開始，內地開發商在拿土地的時候都能戰勝香港開發商，這跟地產估值的方法有關。”施永青認為，這是港企慢慢結束開發方面的原因，他們在經營、收租方面會扮演更多的角色。
生存法則：
再打江山還是繼續守江山
近幾年來，李嘉誠頻頻拋售內地及香港資產的消息屢見不鮮，但并不是所有香港房企都選擇退讓，其實各自都有屬于自己的生存法則。香港房企的風格保守？并不全是。
從內地市場表現來看，無論是李嘉誠旗下的長實地產、李兆基旗下的恒基地產、郭德勝家族的新鴻基地產還是鄭裕彤家族的新世界，或許是戰略的調整，或許是市場的選擇，這些“引路人”一定程度上都已被超越。不管是主動還是被動，內地房企與香港房企的一進一退，彰顯了內地房地產市場深刻的時代變遷。
近幾年來，李嘉誠頻頻拋售內地及香港資產的消息屢見不鮮，且涉及多個業務領域。如果說風格保守是香港房企的“Ａ面”，但并不是所有香港房企都選擇退讓，各自都有屬于自己的生存法則，展現出激進的“Ｂ面”。
一邊分拆九龍倉置業赴港上市，一邊接連在內地拿地，今年的九龍倉無疑是最受關注的香港房企之一。九龍倉此前分拆旗下包括海港城、時代廣場等6家香港商場組合命名為九龍倉置業，以介紹形式上市。有市場人士認為，將香港的投資物業分拆出去后，九龍倉或將致力于內地房地產市場。
近期，九龍倉集團在內地拿地的確開始頻繁起來：9月初，九龍倉集團在蘇州奪得幾宗地塊，緊接著又以62.6億元總價及16%自持面積比例拿下北京豐臺區的一宗住宅地塊，該宗地塊溢價率達到49%，因此九龍倉的此次出手被業內評價為“難得”且“開發壓力大”。
不只是九龍倉，另有新世界發展、恒隆等港資房企也頻頻表達了對內地市場的重點關注。記者調查發現，今年以來，不少香港房企都在內地土地市場上有所收獲，包括恒基地產在上海和蘇州斬獲土地，新世界在廣州和北京也有所收獲。
在第一太平戴維斯北京項目及開發顧問部董事兼負責人熊志坤看來，內地房地產市場的潛力依然被業內看好。香港房企多是謹慎、保守，市場規模也相對較小，面對內地房企的積極擴張和自身不斷下滑的銷售額排名，香港房企不得不做出改變。
此外，香港房企在運營商業地產方面經驗豐富，如恒隆、太古、九龍倉等都是商業地產商中的佼佼者，許多港資房企將目光投向商業地產投資。早在2015年初的業績會上，九龍倉就宣布，未來商業地產是九龍倉在內地發展的重點。
也有香港房企選擇在香港、內地兩大市場中“轉向”。就在今年9月，信和置業以87.68億元的代價將其在成都的唯一的項目——信和·御龍山80%股權轉售予華僑城。值得注意的是，上述項目出售之后，信和置業在內地的項目已所剩無幾，而高峰時期信和置業曾有63%的土地儲備位于內地。不過，就在近日，香港中電集團宣布，將與信和置業合作重建位于旺角的中電舊總部。短短一年的時間內，信和置業已在香港連掃7宗地塊，涉及金額達400億港元，為歷年之最。要知道，香港房價在調控背景下依舊不斷創下新高。
由此可見，香港房企風格保守？其實并不全是。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，在香港房企的進退中可以看到，他們更加務實，當物業達到一定的回報率時，他們便可轉手，而不會無止境地追漲。所以在這個生意經里，香港房企會不停地尋求買入、賣出的機會，以賺取利潤。馮文光表示，如果說打規模戰，香港房企可能不如內地房企，但打造精品以品質取勝，無疑是最好的方法之一。
許多人認為，內地房地產市場的“黃金時代”已經過去，如何面對新的“白銀時代”，不管是香港房企還是內地房企，究竟誰主沉浮，下一個十年方可見分曉。
