北京一直是人口凈流入城市，但從2010年之后常住人口增速下降明顯。受政策規劃影響，未來北京人口總量增速將繼續放緩。隨著經濟總量持續增長，預計北京將進入“人口穩定，經濟持續增長”的相對穩定富裕階段。
人口總量相對穩定
經濟水平高且持續增長 數據來源：北京統計年鑒
北京城市總體規劃（2016年--2035年）
第14條 嚴格控制人口規模，優化人口分布
確定北京市常住人口規模到2020年控制在2300萬人以內，2020年以后長期穩定在這一水平。
通過疏解非首都功能，實現人隨功能走、人隨產業走。降低城六區人口規模，城六區常住人口在2014年基礎上每年降低2—3個百分點，爭取到2020年下降約15個百分點，控制在1085萬人左右，到2035年控制在1085萬人以內。城六區以外平原地區的人口規模有減有增、增減掛鉤。
北京社會商品零售總額在國內城市中處在領先位置。居民可支配收入以及消費性支出絕對值與上海不相上下，但收入支出比略低于國內其他主要城市。在消費結構方面，北京居民“教育文化娛樂”消費僅次于廣州，領先于其他城市。
消費活躍——消費升級——高消費
城市生活消費水平：
1. 一線城市奢侈品和快時尚品牌下沉速度位居國內領先水平，北京潮牌關注度超過上海。
2. 北京餐飲消費客單相對較高，餐飲口味豐富度較高
3. 北京擁堵指數偏高，居民對新出行方式接受度高
4. 北京電影市場票房、觀影規模全國排名第二，平均票價全國最高，電影消費活躍
城市生活消費活力：整體上北京的城市生活消費水平位居國內前列，尤其是休閑娛樂和餐飲消費活躍
2017年北京商業市場特點
1. 知名開發商加持：密云華潤萬象匯、西鐵營萬達廣場、朝陽合生匯等知名開發商旗下項目開業，以華潤、萬達為首的知名開發商進一步拓展北京市場。
2. 傳統商圈新生力量更新：前門、王府井、崇文門傳統商圈的北京坊、王府中環、M·CUBE摩方新項目開業。新項目文化屬性特征明顯，為老商圈帶來新活力。
3. 文化消費爆發：北京文化消費市場總量突破900億元，書店、影院、劇院、美術館、主題藝術展市場消費火熱，購物中心文創業態品牌數量比上年約增加11%。
4. 運營用心與90后交流：購物中心消費群體中，90后占比例已經超過50%。2017年反雞湯、喪文化營銷大行其道，受年輕消費者追捧的網紅品牌積極拓展購物中心渠道。
北京商業市場現狀
北京消費四大典型特征：“中產自駕車購物” 、“青年客群偏好軌交指數高的商業項目” 、“親子家庭消費多在區域/社區型購物中心” 、“女性消費對購物中心發展貢獻巨大”
1. 中產及以上家庭客群偏愛駕車購物，停車便利性高購物中心受青睞。
2. 家庭親子消費更偏愛居住地附近就近消費，區域/社區型購物中心親子消費高。
3. “她經濟” “顏值魅力”消費。 從美妝、美食到高端家居家電廚具，女性既是消費中堅，也是時尚生活方式的創造者和引領者。
4. 軌道交通加速人群流動，軌交指數高的項目獲取更多的18-30歲青年客群。
北京商業市場發展趨勢：購物中心格局重構，新零售與IP植入潮起
北京商業發展特點：
1. 城市自更新，商圈極能逐漸扁平化趨勢——城市擴張，城市結構和居民居住空間變化，新增人口與主城區居民有類似的審美能力與消費力，商圈在極能上將從垂直型分布變為扁平化。
2. 消費社群化，購物中心集裝箱式發展——購物中心不再以消費力進行劃分，而是以社群化的審美標簽去進行組合，就像一個個主題集裝箱的拼裝。
3. 運營重心從商品消費變為時間消費——未來商業的競爭實際上是對消費者時間的爭奪戰，商業體需構建人格化的、具有吸引力的空間，增加消費者停留時間，以形成更多的隨機消費。
零售行業發展新特點：
線上線下融合/社區商業快速發展/多業態跨界/社交化場景化
城市對比
1. 北京商業市場活力在全國主要城市中排名第二，僅次于上海。北京和上海一樣，是國內商業市場發展的主要引領城市；也是國外品牌進入內地的首選地和新業態品類、新品牌孵化的重要城市。
2. 北京和上海同樣處在“多中心發展”階段，不過北京的商業總規模以及人均優質商業物業面積均略低于上海
3. 從零售商品牌角度看，北京在時尚引領方面略遜于上海，上海的快閃店/買手店/明星店/文創店數量均高于北京
4. 在消費結構上，上海“白領型消費” 消費指數高于北京，而北京在“文化消費” 方面領先于上海
5. 目前上海購物中心體驗業態占比高于北京，主要原因是上海客群比北京更為年輕，消費意愿更強，更追求生活品質和情調
國外啟示
1. 從人均GDP、人口結構來看，北京在經濟和人口方面更具活力。從消費和商業市場發展來看，北京處在“品質消費為主，追求個性消費，商業蓬勃發展”階段 ，距離市場“穩定成熟”尚有時日。
2. 對比美國，北京購物中心發展仍有巨大的發展空間。美國是購物中心的發源地，從美國的發展歷程來看，購物中心在不同階段有不同的特點，人口遷移、產業升級、交通是驅動購物中心發展的關鍵因素。
美國商業地產（購物中心）發展歷程：
數據來源：美國統計年鑒、北京統計年鑒
對北京市場的啟示：
私家車和地鐵雙重驅動，擴大居民流動距離，將會帶動北京進一步的商業郊區化發展；
伴隨居民消費升級，購物中心產品不斷升級，擴大購物中心業態品類。
3. 對比日本，日本“清晰的商業空間布局和發達的線下網狀商業生態” 可供北京借鑒。依托城市公共交通體系和城市板塊功能，日本在商業空間布局上更為合理。在產品形態方面，日本線下商業的網狀生態更為成熟。
日本商業地產（購物中心）發展歷程：
日本發達的線下網狀商業生態：商業街 / 車站商業生態圈 / 便利店 / 購物中心 / 超級市場 / ……
對北京市場的啟示：
依托交通構建清晰的商業空間格局；
豐富而多樣化的相互補充的多類型商業形態，形成完善的線下商業生態。
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