隨著城市中心人口不斷向外遷移，你有多久沒去市中心的商場購物消費？當交通越來越擁擠，你是否希望工作和居住之間的距離越小越好？
同樣地，當人們談論商業地產時，腦中浮現的總是高大上的購物中心、城市綜合體，甚至辦公寫字樓，卻忽略了這些生活周邊積聚的巨大消費需求。
為此，要在大鱷林立的商業地產競爭中突圍而出，東原商業選擇的便是社區商業這樣一條差異化發展道路。
“與其做很多大型的項目，還不如轉而試著把社區探索做好，一旦做好了，這個路子或許會更寬廣。”在接受觀點地產新媒體專訪時，東原商業發展中心總經理程旭為我們描繪他眼中的東原商業藍圖。
作為東原的基因，社群和社群運營早已是這家公司的戰略之一，無論是早期的童夢童享還是今年推出的原·聚場，東原在社區商業上的探索從未停止，這一次，做法又將有所升級。
按程旭的介紹，社區商業既然是人和社群、和外在社會打交道的地方，就可以是多功能的，“同樣的一個2000平米物業在你家門口，為什么不可以是一個幼兒園加一個賣場的組合？”
為此，東原提出了社區商業PLUS的概念，也就是將商場、商辦、商住融合在一起的復合型產品，從體量上看，它不像大型的綜合體動輒幾十萬方，但在功能上，是一個可以滿足社區居民各方面需求的地方。
“做大體量的時候大家好理解，但做小體量的時候，我們希望做一個比較先期的嘗試者。”當購物中心遍地開花時，東原正在進行一場社區商業的實驗。
“社區商業春天將近”
2016年，馬云首次提出新零售的概念，社區商業成為阿里巴巴、京東等電商的新戰場；房企方面，保利、萬科、金地也逐漸加重在住宅項目周邊進行社區商業的探索，擺在東原面前的挑戰并不比當年做童夢童享時小。
因而，面對社商PLUS這樣全新而具有實驗性的概念，東原迫切需要一個成功的樣本，一來證明這種模式可以繼續運作下去，其次更是推廣發展的最佳宣傳方式。
程旭透露，東原正在重慶的中央美地項目中操作這樣一個樣本，將原本普通的社區街道改造成具有英倫風的街區，他進一步介紹，“這個項目有兩層，一樓主要以餐飲和超市為主，二樓我們把它做成100間居所，提供給周邊辦公樓的人員，在周邊有2萬多人辦公，目前已經預租了80%。”
選擇大本營重慶，項目體量也相對較小，不難看出，東原社商PLUS的首次試水 頗為謹慎。不過，拋開業態選擇、體量規模等外在因素，對于商業地產而言，運營才是成功最核心的要素。在程旭看來，東原商業的優勢就在于自帶內容，也就是當下流行的IP。
“內容就是我們自創的IP，這是東原社區商業將來輸出的時候一個必須要建立的獨特壁壘，目前我們正在我們在整合一些資源，要做到只有我有，別人沒有。公司非常鼓勵那些與眾不同的想法，‘越來越好玩’就是我們內部的信條。”
摒棄目前國內商業地產普遍遵循的標準化復制模式，程旭希望，東原目前在營的十余個商業項目中，每一個都有自己的特色。以東原重慶1891為例，經典書店已成為這個項目標志性IP之一。未來整合到位時，東原所輸出的每一個社商Plus里面都會有一個獨特的書店。
另一方面，雖然體量不大是社區商業的顯著特征，但東原也并非不注重規模，采訪中程旭向觀點地產新媒體透露：“規模遲早要上，除了東原自己的項目，我們也會在北京和上海等地進行收購，目前有三個項目都已經買地了，一個在成都，一個在上海，一個在武漢。”
對于社區商業的前景，程旭也表現出了充足的信心，曾在零售行業供職多年的他深喑當下消費者的需求。
“十七八年前，市場上只有百貨和超市，大型購物中心還未興起，同樣，雖然社區商業現在并不起眼，但相信接下來社區商業的春天就要到了。”
“商業要成為三駕馬車之一”
無論是正在實驗的社區商業，還是已經展開的購物中心、辦公物業等產品，讓商業公司變成一個盈利的部分才是東原的最終目的。而程旭則希望，東原商業能夠成為與住宅開發、物業管理并行的三駕馬車之一。這意味著，商業在東原整體戰略的地位將越來越重。
對商業的倚重，源于公司對整體運營能力提升的信心。回顧東原商業的發展，程旭將其歸納為三個階段，第一階段時，東原已不自覺地完成了包括購物中心、寫字樓等多種商業業態的開發和運營。
經過前期積淀，目前東原正處于擴充規模的第二階段，其中產品創新和打通資產通道是商業運營能力中兩個最重要的環節。
對此，除了在產品上推出社商PLUS的概念，站在更高的戰略層面上，東原提出了資產加運營的雙輪驅動。
事實上，在商業發展的第一階段時，東原位于重慶的一個商業項目就曾經和麥格理進行過類似的資產管理交易，但彼時尚未形成系統的戰略。
“資產管理這一塊是全新的，而且基礎人員才剛剛到位。過去，我們的角色是單一的，只要做運營，做招商，做基本管理，然后有點租金收入。現在我們擁有兩個角色，一個是運營，另外一個是資產管理，而這一部分我們應該是要倒著做。”
程旭所說的倒著做，即以終為始，在資產項目入手前，就要判斷它可能做到的最高價值，而經營的過程就是不斷地把它推到預設目標，達到與末端買家預期匹配的水平。資產的來源除了公司本身開發的項目，未來東原也會主動收購合適的資產。
當擁有定規模效應，輕資產的品牌輸出將是水到渠成的事，而對外輸出也是東原商業發展到第三階段的內容。 對此，程旭也定了自己的小目標，在2021年，對外管理的項目至少做到30個。
隨著房地產行業進入競爭更加白熱化的下半場，商業地產迎來新一輪的發展熱潮，東原商業已開啟新一輪的攻堅戰。從最初嘗試各種主流的商業產品，到如今以社區商業為新的突破口，當運營能力不斷提升，商業將成為東原住宅開發之外的另一面旗幟。
“目前商業對集團的貢獻并不多，不過以后對自己的期望不小。以我個人的目標，希望目前東原商業在運營的10個項目每年能夠產生5億多租金收入。”程旭如是說。
本文轉載自觀點地產網，作者黎倩，如牽涉版權問題，請與管理員聯系刪除，謝謝！
