房地產(chǎn)會(huì)有“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　如果沒(méi)有去年930年開(kāi)始的緊密調(diào)控，地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)就在眼前！

　　尤其是"五限"調(diào)控政策以及“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”中央定調(diào)，有力地遏制住熱點(diǎn)城市的瘋狂，目前各大熱點(diǎn)城市處于量?jī)r(jià)不同幅度調(diào)整階段。而且越來(lái)越多跡象表明，本輪史上最嚴(yán)調(diào)控政策將是“常態(tài)化”，這也很大程度打消了部分房企對(duì)賭政策松綁的僥幸心理，一些瘋狂激進(jìn)的房企必須重新調(diào)整心態(tài)。

　　調(diào)整在所難免！

　　今天樓市面臨的局面會(huì)出現(xiàn)2個(gè)特征：其一，是城市與企業(yè)會(huì)發(fā)生深度分化，其二，這是優(yōu)秀房企和優(yōu)秀城市運(yùn)營(yíng)商的春天，但卻是落后房企的冬天。在這一輪洗牌中，眾多沒(méi)有特色的中小房企將迅速退出歷史舞臺(tái)或被收購(gòu)，而一大批前瞻變革、現(xiàn)金為王的房企會(huì)適者生存，繼續(xù)生長(zhǎng)！

　　在這股分化格局下，首當(dāng)其沖的是拿地的分化與變革！

　　今天，中國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)“談地色變”的時(shí)代！

　　大房企拿地是生產(chǎn)問(wèn)題，小房企拿地是生死問(wèn)題！

　　不拿地就會(huì)退出地產(chǎn)江湖，拿地又都算不過(guò)來(lái)賬！

　　當(dāng)你下定決心繼續(xù)拿地后，你又發(fā)現(xiàn)拿地并非你想拿就能拿。往往“你有能力拿到的地又不敢拿，而敢拿的地又根本輪不到你拿！”。在一個(gè)行業(yè)快速洗牌的時(shí)期，市場(chǎng)又容不得你猶豫不決，開(kāi)發(fā)商終于明白一個(gè)道理——即拿了高價(jià)地雖然可能會(huì)死，但沒(méi)拿到地，那是絕對(duì)會(huì)死。

　　更全局看問(wèn)題，即使你很會(huì)造房子，很會(huì)打造物業(yè)社區(qū)，但你老是拿不到地，獲取不了后續(xù)發(fā)展的資源，那么你就無(wú)米開(kāi)鍋，長(zhǎng)遠(yuǎn)就得退出房地產(chǎn)行業(yè)。另一方面，拿錯(cuò)地，拿高價(jià)地，往往也會(huì)被產(chǎn)品口、營(yíng)銷口反復(fù)質(zhì)疑，一句“銷售時(shí)流的淚，都是拿地時(shí)腦袋進(jìn)的水”的段子在地產(chǎn)圈被廣為流傳。

　　所以，今天的投資拿地，已經(jīng)成為房地產(chǎn)面向未來(lái)的戰(zhàn)略性能力。

　　到底該怎么辦，2017年乃至未來(lái)中國(guó)房企拿地會(huì)有哪些趨勢(shì)，老潘特別總結(jié)《2017年中國(guó)房企拿地十大趨勢(shì)》，與大家分享。

　　趨勢(shì)1：錢(qián)重要，比錢(qián)更重要的是拿地的綜合能力

　　沒(méi)錢(qián)，拿地免談，但有錢(qián)，也不一定拿得到地，這是2017年拿地最典型的現(xiàn)狀！

　　地產(chǎn)上半場(chǎng)，拿地即掙錢(qián)，也沒(méi)什么附加條件，而下半場(chǎng)行業(yè)進(jìn)入利潤(rùn)低，地價(jià)高，門(mén)檻高，競(jìng)爭(zhēng)兇的白銀時(shí)代，房企拿地，僅僅有錢(qián)，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。比如在2017年調(diào)控常態(tài)化后，房企拿地，土地不再是單純的“價(jià)高者得”。

　　其一，拿地逐漸成為綜合能力的較量。比如上海的“招標(biāo)+拍賣(mài)”的打分后入圍再PK的機(jī)制，在對(duì)企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等評(píng)選篩選后，基本50強(qiáng)之后的房企在上海拿地的機(jī)會(huì)就很少了。當(dāng)然這也符合大城市與優(yōu)秀房企深度結(jié)合，提升城市品質(zhì)和多樣性服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)。

　　其二，北京的“限地價(jià)+競(jìng)自持”機(jī)制，這其中的“競(jìng)自持”，本質(zhì)就是比拼企業(yè)融資的金融實(shí)力。也因?yàn)榇耍恍└哓?fù)債、高周轉(zhuǎn)的房企就因?yàn)橘Y金實(shí)力不夠而很難去做自持，自然他們就沒(méi)能力參加競(jìng)標(biāo)而提前退出。

　　其三，除了上述各種企業(yè)綜合實(shí)力和金融因素外，拿地不僅靠本身的專業(yè)，背后更是依賴所在企業(yè)背后一整套能力和體系支撐。簡(jiǎn)單的說(shuō)，你的項(xiàng)目定位，產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)銷能力、運(yùn)營(yíng)高效，成本優(yōu)秀……就意味著土地變現(xiàn)預(yù)期收入、利潤(rùn)會(huì)比對(duì)手更高，這樣你拿地出價(jià)就更高，就有實(shí)力“更高一手”拿到土地還能繼續(xù)賺錢(qián)。

　　所以，未來(lái)拿地，錢(qián)固然重要，更重要的是企業(yè)背后是否有一套體系，有綜合實(shí)力去支撐。

　　趨勢(shì)2：過(guò)去營(yíng)銷總重要，如今投資總也重要

　　過(guò)去拿地不難，房企取得業(yè)績(jī)核心依靠營(yíng)銷的前期項(xiàng)目定位和后期的銷售，賣(mài)得快、賣(mài)得多、賣(mài)得高，賣(mài)得回款快，最終賣(mài)出好業(yè)績(jī)。所以房企多建立以營(yíng)銷為龍頭的運(yùn)營(yíng)體系。而如今，投資拿地，逐漸成為房企進(jìn)退與生死存亡的關(guān)鍵。

　　今天房企即使產(chǎn)品做得再好，營(yíng)銷再厲害，房企拿不到地，一切就等于零。投資人的價(jià)值在于承擔(dān)了下鍋煮飯的第一道工序，即買(mǎi)米！同時(shí)，今天拿地之難，已是全行業(yè)的痛點(diǎn)，即使巨頭拿地也同樣如此。就在今年年初碧桂園一線城市事業(yè)部也被取消合并，核心也是因?yàn)檫M(jìn)入一線城市拿地效果不佳，顯然今日拿地已是行業(yè)難題。

　　正如前陽(yáng)光城聯(lián)席董事長(zhǎng)陳凱表示：“今天投資越發(fā)重要，地價(jià)占房?jī)r(jià)比顯著上升，如果地價(jià)超過(guò)50%甚至100%的時(shí)候，房企老板應(yīng)該自己或者花重金去聘請(qǐng)專業(yè)的投資總，實(shí)際拿地的能力，投資的專業(yè)性提升、投資拿地人員的薪酬，都應(yīng)該在企業(yè)戰(zhàn)略層面給予更大的投入和重視。”

　　趨勢(shì)3：對(duì)手變伙伴，“聯(lián)合體”拿地成為潮流

　　對(duì)手變伙伴，合伙拿地，聯(lián)合體拿地開(kāi)始成為2017年拿地典型潮流！

　　一線城市動(dòng)輒50億、100億甚至更高門(mén)檻的新地基本是2到3家甚至更多家聯(lián)合體拿下，比如北京新地基本是前30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部組合的聯(lián)合體。比如北京2017年拿地基本都是聯(lián)合體，金茂、世茂和國(guó)瑞聯(lián)合體；首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋及世茂聯(lián)合體……而目前核心二線城市聯(lián)合體拿地也越來(lái)越普及。

　　為何聯(lián)合拿地？原因很簡(jiǎn)單，一則高地價(jià)，聯(lián)合拿地快速減輕資金壓力；二則聯(lián)合拿地，對(duì)手變伙伴，不至于把土地價(jià)格廝殺過(guò)猛，合作拿地反而能有效分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提升利潤(rùn)率；三則不僅僅是拿地合作，也可以拓展到產(chǎn)品研發(fā)、銷售、融資的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)類似過(guò)江龍和地頭蛇的互補(bǔ)式合作。

　　就聯(lián)合拿地來(lái)說(shuō)，目前大約有三類合作模式，分別為一線城市大房企“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”、本地房企傍“外來(lái)戶”和房企聯(lián)姻金融機(jī)構(gòu)拿地。比如香港九龍倉(cāng)進(jìn)入大陸多個(gè)內(nèi)地樓市就是采用這個(gè)策略。在2011年，香港九龍倉(cāng)逆市大舉進(jìn)軍成都、天津、寧波、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙等地，并以不同子公司的名義與當(dāng)?shù)仄渌_(kāi)發(fā)商合作聯(lián)手拿地，最終得以迅速在內(nèi)地二線城市完成布局。

　　趨勢(shì)4：拿地主渠道之變：從招牌掛到“并購(gòu)”

　　過(guò)去招拍掛是拿地主渠道，

　　今天并購(gòu)成為拿地主渠道！

　　如今，很多房企招拍掛市場(chǎng)去20次成功2次就不錯(cuò)了，高地價(jià)、招拍掛激烈競(jìng)爭(zhēng)下，2017年并購(gòu)拿地，迅速成為房企拿地的主力方式。

　　不少房企老板笑談，自己的2017年“不是去并購(gòu)，就是去并購(gòu)的路上”！比如屢屢出手的融創(chuàng)孫宏斌不用說(shuō)了，同樣“并購(gòu)?fù)?rdquo;新秀陽(yáng)光城總裁張海民，因?yàn)楦鞯夭①?gòu)相關(guān)事宜，最近一年飛行就高達(dá)113次。

　　在這樣一種大背景下，就在最近2年，越來(lái)越多房企成立并購(gòu)管理部。從早期的融創(chuàng)、龍湖到如今祥生地產(chǎn)，“并購(gòu)部”開(kāi)始作為一個(gè)新興組織和崗位在房企內(nèi)部成立。但隨之而來(lái)的問(wèn)題也不少。

　　其一，并購(gòu)部之前，房企市場(chǎng)化近20年基本沒(méi)有這個(gè)部門(mén)，所以人才稀缺；其二，并購(gòu)背后需要專業(yè)的稅務(wù)，財(cái)務(wù)、法律、經(jīng)濟(jì)法以及相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，這都需要極強(qiáng)的專業(yè)性、跨學(xué)科的知識(shí)以及豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，所以這種人才非常稀缺。其三，做投資并購(gòu)工作強(qiáng)度極大，很多并購(gòu)成功與否，除了專業(yè)測(cè)算外，還講究一個(gè)快字訣，否則機(jī)會(huì)稍縱即逝。

　　基于上，房企并購(gòu)專業(yè)人才迅速在2017年成為稀缺崗位，很多并購(gòu)人才薪酬直接翻了2倍甚至更高，但更嚴(yán)峻的問(wèn)題是，即使薪酬飆升，也很難招到優(yōu)秀并購(gòu)人才。

　　趨勢(shì)5：賣(mài)方重就業(yè)和城市升級(jí)，買(mǎi)方轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商

　　城市化不斷升級(jí)換代后，今天土地交易雙方對(duì)土地的用途，土地的價(jià)值普遍都有了新認(rèn)知。

　　一方面城市土地越來(lái)越稀缺，寸土寸金，這就要求對(duì)土地價(jià)值盡可能最大化。首先城市發(fā)展對(duì)住宅用地容積率不斷提升，從過(guò)去的1.0到如今的3.0，甚至5.0；其次，地方政府不再是過(guò)去通過(guò)出售土地解決財(cái)政收入的思路，而是立足城市升級(jí)，立足土地的產(chǎn)業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓，購(gòu)物中心等城市多功能配套更多去提升城市品質(zhì)，解決更多就業(yè)，創(chuàng)造更多稅收，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展等新的出發(fā)點(diǎn)。

　　從這個(gè)角度來(lái)講，單純拿地蓋房子的思路開(kāi)始不適合未來(lái)城市的發(fā)展訴求。

　　另一方面，作為土地另外一方開(kāi)發(fā)商也在新時(shí)期紛紛提出城市運(yùn)營(yíng)商，城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。比如一大批諸如中南、金茂、金泰開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，比如萬(wàn)科轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商的新定位……由此而見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商也在升級(jí)對(duì)土地價(jià)值、城市貢獻(xiàn)的二次認(rèn)知。

　　從蓋房子，到提供新興生活方式，再到為城市運(yùn)營(yíng)增加活力、動(dòng)力，今天土地的買(mǎi)賣(mài)雙方都在思維升級(jí)。

　　趨勢(shì)6：2017年拿地聚焦核心一二線城市和衛(wèi)星城

　　到什么地方拿地，以什么方式拿地，以及以多少利潤(rùn)拿地，是房企拿地的三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

　　而這里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最嚴(yán)調(diào)控下，百?gòu)?qiáng)房企拿地都普遍核心聚焦一二線城市，這是主力布局所在，而少部分聚焦核心一線周邊的三四線衛(wèi)星城。最新數(shù)據(jù)表明，哪怕是政策調(diào)控，2017年1-7月，全國(guó)土地成交金額TOP10城市總計(jì)成交7392億元，同比增長(zhǎng)27.5%；而從城市排行榜來(lái)看，一二線城市仍為房企拿地投資的主戰(zhàn)場(chǎng)，部分三線城市土地市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍。

　　事實(shí)上，房企城市布局拿地經(jīng)過(guò)幾輪的循環(huán)，早期沖向三四線，而后庫(kù)存過(guò)高回歸一二線，而后限購(gòu)限貸后很多房企又沖向三四線……經(jīng)過(guò)幾輪的一二線和三四線的輪回，房企漸漸明白，無(wú)論任何時(shí)候，一二線蓋房子，安全性、收益性都相對(duì)有保證。而三四線對(duì)絕大多數(shù)房企而言一直是機(jī)會(huì)性存在。

　　同時(shí)，過(guò)去開(kāi)發(fā)商進(jìn)入城市更多是看GDP，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口數(shù)量等，今天對(duì)城市進(jìn)入指標(biāo)更具落地性和深入性，比如城市人口凈流入，初中小學(xué)入學(xué)人口增長(zhǎng)率，高凈值人群數(shù)量、有效庫(kù)存結(jié)構(gòu)等。

　　趨勢(shì)7：多項(xiàng)目并購(gòu)，少企業(yè)并購(gòu)

　　洗牌和分化，今天房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“小進(jìn)步、大退步”的階段！

　　而類比這個(gè)階段，歐美西方國(guó)家房地產(chǎn)大多會(huì)進(jìn)入并購(gòu)加速期。

　　通俗的說(shuō)，就是房企已經(jīng)進(jìn)入不是你整合別人，就是別人這個(gè)你的階段。

　　而且這個(gè)階段，不僅僅是大魚(yú)吃小魚(yú)，而且更多會(huì)有大魚(yú)吃大魚(yú)。原因很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，個(gè)頭都很大了，這個(gè)時(shí)候并購(gòu)所激發(fā)的能量場(chǎng)會(huì)更大，類似融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅蛇吞象，融信收購(gòu)海亮地產(chǎn)股權(quán)大魚(yú)吃大魚(yú)……未來(lái)肯定還會(huì)繼續(xù)上演。

　　但在實(shí)操中，企業(yè)并購(gòu)難度、風(fēng)險(xiǎn)度會(huì)更高，很可能談判很長(zhǎng)時(shí)間最終竹籃子打水一場(chǎng)空。因?yàn)槠髽I(yè)文化、債務(wù)問(wèn)題，歷史難題等太多，企業(yè)收購(gòu)難度會(huì)更大。

　　反過(guò)來(lái)項(xiàng)目收購(gòu)更直接、更簡(jiǎn)單，更快捷，這也是融創(chuàng)在過(guò)去幾年收購(gòu)之后積累的經(jīng)驗(yàn)，即多做項(xiàng)目級(jí)的收購(gòu)，少做企業(yè)級(jí)并購(gòu)。

　　趨勢(shì)8：彎道超車，N種創(chuàng)新拿地模式輩出

　　單純住宅地塊越來(lái)越少，而且招拍掛都會(huì)搶得頭破血流。

　　所以創(chuàng)新拿地模式，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、舊城改造、超高層拿地等模式去彎道超車去拿地，真正符合了城市發(fā)展方向，而且退一步講，開(kāi)發(fā)商不僅更容易獲得住宅土地，而且總價(jià)和單價(jià)都相對(duì)更有利潤(rùn)空間。

　　● 比如以綠地、世茂為代表的城市地標(biāo)、超高層建筑的拿地模式，與政府直接談判，提升城市高度，也將獲取更有優(yōu)勢(shì)的土地資源；

　　● 比如以云南俊發(fā)為代表的多個(gè)昆明城中村改造樣板工程，城市歷史文物修繕重建樣板工程案例去全國(guó)更多歷史文化和城中村的拿地模式；

　　● 比如當(dāng)下碧桂園從傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)，碧桂園得益于惠州科技小鎮(zhèn)地塊，碧桂園昔日5月平均拿地成本只有4606元/平方米。

　　所以，無(wú)論如何創(chuàng)新，沿著城市生長(zhǎng)的未來(lái)方向，是拿地創(chuàng)新的出發(fā)點(diǎn)。

　　趨勢(shì)9: 打破區(qū)域制，可以跨區(qū)域、跨城市拿地

　　以前房企都是劃區(qū)域發(fā)展，畫(huà)地為牢，每個(gè)區(qū)域公司都有自己的勢(shì)力范圍！

　　但如今為了更好的拓展拿地，越來(lái)越多全國(guó)化房企開(kāi)始放開(kāi)區(qū)域地理屬性限制，只要你有渠道，只要你有能力，你也可以在周邊其他區(qū)域拿地。

　　比如碧桂園一個(gè)上海區(qū)域，江蘇區(qū)域，浙江區(qū)域等都可以在上海拿地。同時(shí)，碧桂園甚至還拿出了全民營(yíng)銷的陣勢(shì)，開(kāi)啟全員拿地模式！

　　趨勢(shì)10：平臺(tái)服務(wù)，政府推地更主動(dòng)，更實(shí)效

　　一個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)是，政府這些年在土地經(jīng)營(yíng)上也表現(xiàn)出更開(kāi)放、更主動(dòng)的轉(zhuǎn)變。最核心的變化是主動(dòng)經(jīng)營(yíng)，平臺(tái)創(chuàng)新。

　　比如中國(guó)（深圳）房博會(huì)，以及各政府組織的土地推介會(huì)，城市投資價(jià)值峰會(huì)等。

　　有土地，有案例，有論壇，有面對(duì)面碰撞交流，這無(wú)疑成為中國(guó)最大的土地線下朋友圈。

　　無(wú)論拿地模式如何演變進(jìn)化，一個(gè)城市也好，地產(chǎn)行業(yè)也罷，單純拿地蓋房子的思維已經(jīng)落伍了，新時(shí)期土地的經(jīng)營(yíng)要上升到城市運(yùn)營(yíng)，城市發(fā)展，更好的品質(zhì)生活，更好的城市服務(wù)上來(lái)，這才是政府、開(kāi)發(fā)商在土地買(mǎi)賣(mài)之上應(yīng)有的初心！



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