蘇州陽澄湖，一只剛撈起的大閘蟹經(jīng)包裝之后，被送上貨機(jī)送往一千多公里外的北京。在24個(gè)小時(shí)后，這只大閘蟹出現(xiàn)在北京市民的餐桌上。

每年九月開始，圍繞大閘蟹展開的競爭不僅在蟹農(nóng)蟹商之間，還在電商、物流公司之間，參與者諸如京東、天貓及順豐。由于大閘蟹離水之后存活時(shí)間有限，需要在最快時(shí)間內(nèi)送達(dá)消費(fèi)者手中，故而，冷鏈成為了這場秋冬大戰(zhàn)的兵家必爭之地。

對于房地產(chǎn)行業(yè)，物流或者冷鏈似乎是一個(gè)稍微有些遙遠(yuǎn)的故事，但在冷鏈以及整個(gè)物流、工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開發(fā)商的曝光率正在逐漸增加。

11月27日，遠(yuǎn)洋資本宣布對鄭明現(xiàn)代物流4億元的戰(zhàn)略投資交割完成，這是遠(yuǎn)洋資本繼2016年7月成為中國物流資產(chǎn)基石投資者、參與九曳供應(yīng)鏈B輪融資之后的再一單物流領(lǐng)域的投資。今年1月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下遠(yuǎn)洋資本宣布將投入2億元，成為九曳供應(yīng)鏈B輪融資的唯一投資人。

上海鄭明現(xiàn)代物流成立于2011年，為一家B2B冷鏈物流企業(yè)；九曳供應(yīng)鏈則成立于2014年11月，是一家主要服務(wù)生鮮電商的冷鏈物流企業(yè)。

12月1日，遠(yuǎn)洋資本向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，截至目前其管理資產(chǎn)總規(guī)模已超過600億元。在物流領(lǐng)域，除投資上述三家公司之外，遠(yuǎn)洋資本還成立了兩只物流產(chǎn)業(yè)基金。

除了遠(yuǎn)洋，萬科、平安不動產(chǎn)等企業(yè)也頻繁介入物流領(lǐng)域，物流成為房企開展多元化業(yè)務(wù)與投資的一個(gè)落腳點(diǎn)，其中遠(yuǎn)洋尤其對冷鏈公開表示出偏愛。

需要注意的是，好比住宅地產(chǎn)里頂豪，冷鏈在物流領(lǐng)域的“段位”相對要更高，高標(biāo)準(zhǔn)的冷庫建設(shè)、全程冷凍配送等導(dǎo)致了它的投入成本更高。

冷鏈護(hù)城河

自從遠(yuǎn)洋更名并宣布轉(zhuǎn)型以來，遠(yuǎn)洋資本成為其投資融平臺的一個(gè)主力軍，而大物流則是遠(yuǎn)洋資本股權(quán)投資的主要領(lǐng)域之一。

在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士稱，在轉(zhuǎn)型過程中，遠(yuǎn)洋資本主要以集團(tuán)的地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，尋找相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行投資。

遠(yuǎn)洋資本對于物流領(lǐng)域的投資，除了基于消費(fèi)升級、電商繁榮而對物流包括冷鏈物流未來發(fā)展的信心之外，其另一番心思也在于，物流存在與地產(chǎn)主業(yè)協(xié)同的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)——物流地產(chǎn)。

在整個(gè)物流流通過程中，物流地產(chǎn)主要起到以提供物流基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)服務(wù)的作用，涉及到拿地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、采購、招商、運(yùn)營、管理等過程。

2016年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)參與投資中國物流資產(chǎn)時(shí)曾表示出對物流地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量以及租金收益的看好，并稱將追求與中國物流資產(chǎn)之間的戰(zhàn)略協(xié)同。據(jù)悉，中國物流資產(chǎn)為宇培集團(tuán)旗下的上市平臺，亦是首家于港上市的的本土物流地產(chǎn)企業(yè)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)為該公司第三大股東。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾表示，雙方可共同投資開發(fā)以物流產(chǎn)業(yè)園為主要形式的工業(yè)物業(yè)，及獲取配套住宅、商業(yè)及辦公用地；投資物流用地，發(fā)展和持有運(yùn)營現(xiàn)代物流倉儲物業(yè)；亦可與寫字樓開發(fā)相結(jié)合，形成全面的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)策略。

而且，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將利用自身優(yōu)勢，為中國物流資產(chǎn)開發(fā)和持有項(xiàng)目提供建筑設(shè)計(jì)、施工組織方面的技術(shù)和服務(wù)支持；為后者提供物業(yè)服務(wù)；或進(jìn)行戰(zhàn)略性投資，開拓冷鏈運(yùn)輸、物流配送等新型服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)。

這也是遠(yuǎn)洋集團(tuán)在物流領(lǐng)域較早的一筆投資。此后，在半年內(nèi)兩度投資冷鏈后，遠(yuǎn)洋資本便開始向外界傳達(dá)它對于冷鏈的偏愛，近日亦向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示：“專注于冷鏈物流這一細(xì)分領(lǐng)域的投資。”

至于為何特別關(guān)注冷鏈領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，遠(yuǎn)洋資本在行業(yè)篩選與物流領(lǐng)域篩選的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，在產(chǎn)業(yè)升級與消費(fèi)升級的背景下，冷鏈物流受到更多的重視，便會刻意地在尋找此一類公司。

該人士稱，雖然目前最開始切入的是冷鏈這個(gè)行業(yè)，但后續(xù)可能會做普通倉。只不過，大的物流公司或電商已經(jīng)在這一領(lǐng)域形成了幾近壟斷的地位，要擠進(jìn)去并不容易。相比較而言，冷鏈的競爭會更加分散，龍頭的物流企業(yè)也進(jìn)軍不久，所以遠(yuǎn)洋便選擇先下手為強(qiáng)。

該人士總結(jié)稱，投資冷鏈的壁壘比較高、護(hù)城河會比較寬。而且，由于這些企業(yè)發(fā)展冷鏈物流也涉及到重資產(chǎn)、高端冷庫的投入與建設(shè)，重資產(chǎn)恰好是遠(yuǎn)洋的主業(yè)。遠(yuǎn)洋本來便是地產(chǎn)商，只是拓展到工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的拿地與建設(shè)，將其建設(shè)成符合標(biāo)準(zhǔn)的高端冷庫。

“如果它們能夠來運(yùn)營遠(yuǎn)洋自己購買建設(shè)的冷鏈倉庫或者說地產(chǎn)，將為我們的冷鏈物流地產(chǎn)帶來極大的價(jià)值。我們還可以針對這些企業(yè)在全國冷庫網(wǎng)終的擴(kuò)張來豐富與擴(kuò)大我們的物流地產(chǎn)這一塊的布局。”

土地命門

中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的報(bào)告顯示，2017年前三季度社會物流總額為185萬億元，超過去年的80%，顯示中國已經(jīng)成為全球最大的物流市場。前十月，全國社會物流總額已達(dá)206.3萬億元。

具體到冷鏈?zhǔn)袌觯S著消費(fèi)者對生鮮產(chǎn)品更高的品質(zhì)要求下，冷鏈更受到市場的關(guān)注。研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2020年冷鏈物流市場規(guī)模將達(dá)4700億，年復(fù)合增速 20%。

物流市場的快速發(fā)展，與這些年來電商的大力助推息息相關(guān)。2017年上半年，國內(nèi)電子商務(wù)交易額為13.35萬億元，同比增長27.1%。其中，B2B市場交易額9.8萬億元，網(wǎng)絡(luò)零售市場交易額3.1萬億元。

電商的繁榮成為拉動物流地產(chǎn)需求的主力之一，而且如今他們的角色也不僅限于成為快遞行業(yè)、第三方物流的客戶。雖然目前對于倉配模式的需求是否足夠大到需要普遍配置倉庫尚存有爭議，但京東、蘇寧已經(jīng)開始自建倉儲。

物流地產(chǎn)作為物流運(yùn)輸過程中的周轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)，主要包括了原材料倉儲、各個(gè)運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)的倉庫及配送分拔中心乃至物流園，而談及物流地產(chǎn)，就不免涉及房地產(chǎn)行業(yè)最熟悉的一個(gè)話題——土地。

戴德梁行北中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事及主管路煜向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，制約物流地產(chǎn)的最大因素是土地資源，雖然各級政府有政策支持，但實(shí)際上物流地產(chǎn)相對于高端制造業(yè)仍存在投資少、稅收少等實(shí)際情況，因此越來越不容易得到政府的支持，實(shí)際落地的難度較大。

物流地產(chǎn)的土地問題尤以一線城市最為突出，除了供應(yīng)緊缺之外，租金成本更高，這也使得一線的物流地產(chǎn)需求逐漸外溢。近日，高力國際發(fā)布的報(bào)告顯示，在64個(gè)城市中，物流倉儲的租金以四大一線城市及香港、東莞、廊坊這幾個(gè)城市較高。

在64個(gè)城市中，北京、上海、昆山、香港、廣州、東莞、成都及重慶為熱門租賃市場，這些城市的物流用地大多供不應(yīng)求。與此同時(shí)，天津、廣州等，廊坊、太倉、嘉興、廣州、東莞、惠州、成都等則成為了熱門土地市場。部分城市如廊坊、鄭州、北京、昆山、太倉等的出租率都達(dá)到了99%及以上。

路煜稱，單從租金的角度考慮投資回報(bào)率，一個(gè)物流地產(chǎn)的項(xiàng)目要在15-20年收回資金，但是物流地產(chǎn)更傾向于基金模式來考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

對于企業(yè)而言，物流地產(chǎn)的主要收入來源于租金收入、相關(guān)的增值服務(wù)收入，以及土地增值。由于前期土地投入及建設(shè)成本較高，部分海外的運(yùn)營商比較青睞通過設(shè)立私募基金的方式來解決這部分資金問題，將進(jìn)入成熟運(yùn)營期的物業(yè)出售予以基金，獲取管理費(fèi)與基金收益，譬如普洛斯。

9月份，遠(yuǎn)洋資本股權(quán)投資總監(jiān)寧江亮曾對外表示，遠(yuǎn)洋資本正在籌備物流地產(chǎn)和冷鏈物流基金。遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，目前遠(yuǎn)洋資本已經(jīng)設(shè)立了專門的物流地產(chǎn)部門，也嘗試設(shè)立物流地產(chǎn)基金去拿土地。

除了設(shè)立基金，供應(yīng)鏈金融、融資租賃等也是企業(yè)解決資金投入問題的方式。

冷鏈攻艱

對于冷鏈物流，土地問題只是其一。據(jù)《中國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流行業(yè)投資規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2016年國內(nèi)果蔬、肉類和水產(chǎn)品的冷鏈流通率分別達(dá)到22%、34%和41%，冷藏運(yùn)輸率分別為35%、57%、69%，相比其他發(fā)達(dá)國家超過超過90%的流通率與運(yùn)輸率，差距較大。

冷鏈對低溫倉儲及運(yùn)輸環(huán)境的要求對冷庫的建設(shè)及運(yùn)營技術(shù)要求更高，從包裝到儲藏、運(yùn)輸以及最后一公里環(huán)節(jié)的全程低溫狀態(tài)亦難以保證，品控難度大、流通環(huán)節(jié)損耗大等情況，都抬高了冷鏈領(lǐng)域的門檻。對于關(guān)注不動產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言，最需要面對的便是冷庫這一環(huán)節(jié)。

路煜向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體解釋，冷庫市場沒有實(shí)現(xiàn)載體的標(biāo)準(zhǔn)化，冷凍冷藏的分區(qū)取決于對單體項(xiàng)目未來市場或客戶的判斷。如果能通過新的資本進(jìn)入，迅速建成有代表性的冷庫載體，并加以標(biāo)準(zhǔn)化推廣，未來的想象空間及改善空間都會很大。

而且，從市場看，相對于物流地產(chǎn)普洛斯一家獨(dú)大的格局，冷鏈?zhǔn)袌龅陌購?qiáng)企業(yè)的市場占有率僅在10%左右，因此未來市場將會處在激烈競爭和持續(xù)整合的過程中。

問及上述存在的問題，遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士表示，冷鏈發(fā)展之初第三方的冷鏈物流服務(wù)比較少，部分原因是此前生鮮電商的需求并不大。起始冷庫主要還是自用，多為存儲性的冷庫，租金回報(bào)就比較低。傳統(tǒng)的冷鏈物流提供商主要起到提供冷凍倉庫、存儲的作用，沒有溫差溫控及操作臺等條件。

如今隨著跨境電商與生鮮電商的崛起，市場對冷庫的要求提高了，除了溫控技術(shù)更加成熟外，冷庫也不再只是倉儲的作用，而是成為更加便于存取的流通性冷庫。

此外，規(guī)模以及網(wǎng)絡(luò)化布局同樣是提高盈利的重要一步。冷庫需要在全國核心的節(jié)點(diǎn)城市、一二線城市的形成網(wǎng)狀，數(shù)量、面積一定要達(dá)成一定的規(guī)模，才可以為大型電商、經(jīng)銷商與連鎖超市提供全鏈條的服務(wù)。

因而，遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士稱，在上述情況下，由于冷庫投入高但業(yè)務(wù)又未構(gòu)成一個(gè)完整的網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)也不完善，導(dǎo)致回報(bào)不高。

不過，隨著企業(yè)加重對標(biāo)準(zhǔn)化冷庫以及技術(shù)的重視，遠(yuǎn)洋資本內(nèi)部人士對冷庫的收益率非常看好。他稱，冷庫杠桿前與杠桿后的IRR將超過如今國內(nèi)大多數(shù)5A級寫字樓及商業(yè)綜合體。“杠桿前通常能達(dá)到8%-10%，杠桿后能達(dá)到12%-15%。北京金融街的寫字樓在杠桿后的IRR也僅在5%或6%左右。”

在股權(quán)退出方面，該人士表示，遠(yuǎn)洋資本與普通的基金相對來說有些差異，由于遠(yuǎn)洋資本處于整個(gè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之中，并不是很著急退出。

對于目前各大開發(fā)商都在參與物流地產(chǎn)投資的情況，該人士稱，目前物流地產(chǎn)的市場還是非常大，各家有各家不同的戰(zhàn)略與打法，大家都可以分一杯羹。

路煜則認(rèn)為，高端物流地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的需求與供給仍然存在著很大的缺口，并且物流地產(chǎn)具備收益穩(wěn)定，價(jià)值簡單清晰而且產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高等特性，與謀求轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)開發(fā)商相契合，因此市場上會有越來越多的開發(fā)商持續(xù)涌入這個(gè)市場。