據悉，麥當勞與中海合作的第一個項目將落戶北京中海環宇薈。此前在兩個月之內，麥當勞先后與恒大、碧桂園、中海簽訂戰略合作協議。根據協議要求，這些地產商要為麥當勞優先提供選址，允許其進駐到自己的地產項目中。
麥當勞方面對36氪表示，正在積極推進合作，同時也在評估合作伙伴的項目清單。這意味著麥當勞不會全盤接受上述地產企業的所有項目，也還會有新的地產企業進入合作名單中，一切都未定，但有很大的想象空間。
開店是現階段在中國最重要的事
不久前，麥當勞中國公布了一份大膽的擴張計劃：在2022年底，將增加餐廳至4500家，也就是從現在的每24小時開一家新店到每18小時開一家新店。這被業內視為麥當勞與中信股份、中信資本、凱雷完成交割后的重要戰略部署。
在上述計劃的背后是麥當勞在中國的失速。據10月6日百勝中國第三季度財報數據顯示，百勝中國全系店面數量超過7700家，其中肯德基超過5300家，并在過去5年保持了平均一天開兩家新餐廳的速度。相比之下雖然麥當勞在全球的開店數量約為肯德基的3倍，但在中國的店面數量卻不足肯德基的一半。
在開店擴張沒有達到預期的同時，麥當勞的話語權也在減弱。一位商業地產招商負責人對36氪表示，他們目前更愿意把最優質的位置租給當前非常有競爭力的網紅餐廳，而非連鎖快餐品牌。“我們商業當然還需要麥當勞、肯德基這樣的快餐品牌，但優惠政策與傾斜力度都不如前些年了。”上述負責人表示。
一方面要擴張，另一方面在核心城市的話語權受到擠壓，三四線城市成為麥當勞擴張開店的首選。“麥當勞與各大開發商進行戰略合作，有利于以較低的成本獲得較高的人流量，動線穿行更利于注意到自己的位置。這一優勢將提高它在進入三四線城市時的效率。”有業內人士對36氪表示。
另有業內人士指出，三四線城市的消費水平進一步攀升，雖然低層級市場的單店銷售仍低于一、二線城市，但由于承擔較低的工資和租金成本，加上溫和的競爭環境和更大的客流驅動，三四線城市的門店能夠獲得更高的單店銷售收入。
與恒大、碧桂園、中海的“綁定”合作，從表面上看是雙贏，麥當勞可以幫助地產商升級商業配套，地產商龐大的項目規模又能為麥當勞在三四線的擴張提供加速度。
數據顯示，2016年，麥當勞中國為超過10億人次服務，如此巨大的流量入口，推動的不僅僅是區域租金的上漲，甚至是資產的增值。
值得注意的是，雖然根據協議要求，麥當勞需要發揮其品牌效應，支持各地產項目的商業配套。在麥當勞對于36氪的回應中也提到 “考慮到不同城市等級、不同商業形態，會選擇靈活調整相關標準。”“會根據地產商給到的列表，綜合考慮入駐的標準，不會照單全收。”
也就是說，雖然麥當勞在一線城市核心商圈的選址話語權減弱，但在三四線城市也并非“饑不擇食”。據36氪了解，麥當勞有一本厚達千頁的規范手冊為選址提供指導，會綜合考慮人口密度、消費能力、商圈未來潛力等因素。
所以，在“綁定”式的戰略合作之下，不知道地產企業下屬的項目將會有多少個被從合作名單中劃掉。已非“網紅”的麥當勞快餐，在努力維護之前“商業選擇標桿”定位的同時，會不會讓地產商們失望。
為什么是他們？
在三四線布局較廣的地產企業是麥當勞擴張合作的主要對象。據了解，目前恒大在全國240多個城市，擁有700多個地產項目；碧桂園下屬項目超過900個，遍及超過500個城鎮。
恒大地產2017年中報顯示，上半年其新增土地儲備達152幅，建筑面積約為6,763.6萬平方米，除了上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州、太原等城市外，不乏有邯鄲、黃石、四平等三、四線城市。除了上半年新開盤的74個項目，另有在建項目547個。
截至2017年6月30日碧桂園959個項目在中國的位置
根據碧桂園最新的中報顯示，截至2017年6月30日，碧桂園國內擁有959個處于不同發展階段的項目。上半年銷售項目遍及廣東、江蘇、安徽、浙江等地，約有59%的銷售額來源于三、四線城市。
2017年上半年碧桂園國內合同銷售額（按城市類型分布圖）
而截至2017年6月30日，碧桂園連同其合營企業和聯營公司已簽約或已摘牌國內的可建建筑面積約為20,983萬平方米。覆蓋廣東、江蘇、安徽、湖北、湖南、河南、浙江、廣西、河北、貴州等地。
截至2017年6月30日碧桂園按省份割分土地儲備分布圖
根據中海與麥當勞的戰略協議，中海地產將在已布局的60多個核心主流城市的商業綜合體、社區商業、寫字樓等版塊與麥當勞開展合作。
36氪在查閱中海地產最新的中報發現，中海還在國內18個城市和香港新增27塊土地，總面積達633萬平方米。而把目光再放大一點，截至目前，中海地產累計土地儲備超過7000萬平方米，重點布局一線及經濟活躍城市優質地段，累計開發項目超過450個，在全國持有及在建的高品質商業物業面積超過800萬平方米。
值得注意的是，麥當勞中國首席執行官張家茵曾在發布會上表示：“在傳統餐廳的基礎上，麥當勞擁有甜品店、麥咖啡、得來速、麥樂送等不同業務模式，2016年起，麥當勞也在全國推進未來2.0餐廳體驗升級。我們希望將麥當勞不同的業務形態與中海地產旗下商業綜合體、社區商業、寫字樓等不同業務緊密連接，提出更多創新性的解決方案，共同加速業務發展。”
這不僅為麥當勞與中海的合作提供了非常大的想象空間，更為麥當勞接下來與其他房企的合作創造了更多的可能。
據了解，目前麥當勞在中國的餐廳數量只有約2500家，未來5年每年要開出約400家門店。這意味著，在中信、中海、碧桂園、恒大的項目資源之外，可能還有其他地產商已經進入了麥當勞尋求更廣泛合作的視野。
