今年10月末，美國(guó)老牌百貨公司品牌Lord&Taylor宣布，出售位于紐約中城38和39街之間，第五大道上的百年總店大樓給共享辦公品牌WeWork，用于設(shè)立WeWork全球總部。明年年底節(jié)日購(gòu)物季過后，Lord&Taylor母公司加拿大的Hudson’s Bay Company(HBC)將租下這幢大樓的低樓層繼續(xù)經(jīng)營(yíng)Lord&Taylor，不過營(yíng)業(yè)規(guī)模將會(huì)是現(xiàn)在的四分之一。

這條新聞不免讓人唏噓，“百貨公司將亡”的論調(diào)并非空穴來風(fēng)，連曼哈頓的百年老百貨大樓也將易主，估計(jì)會(huì)讓已然艱難的精品百貨業(yè)感到唇亡齒寒。

不過，另一方面，盛極一時(shí)的老公司被新興行業(yè)取代也早司空見慣，HBC和WeWork的合作計(jì)劃中還包括：WeWork的合作者私人股本公司Rh?ne Group將入資五千萬美元，幫助HBC旗下的零售品牌提升電商業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力;WeWork也將向Lord&Taylor的客戶提供共享辦公室的會(huì)員服務(wù)，同時(shí)向HBC旗下品牌提供辦公空間運(yùn)營(yíng)技術(shù)支持。

看來這紙合約還不僅僅只是出售物業(yè)那么簡(jiǎn)單，雙方的合作非常深入，可以說是地產(chǎn)新兵和老零售玩家之間的先鋒探索。

為什么出現(xiàn)這次合作？

在青年人創(chuàng)業(yè)熱潮中誕生的WeWork想要解答的問題是：現(xiàn)在和未來我們還有什么理由到辦公室去辦公?他們也一直在創(chuàng)造性地回答這個(gè)問題，宣稱要給當(dāng)代和下一代職人創(chuàng)造突破傳統(tǒng)的辦公空間;而百貨品牌亟需回答的問題是，在網(wǎng)購(gòu)如此便利的年代，還有什么理由去百貨公司購(gòu)物。

而當(dāng)Wework和Lord&Taylor這樣的百貨公司撞擊在一塊兒，目前看起來有那么幾大功效：

1. Lord&Taylor的客群大為不同了，WeWork對(duì)年輕人來說是天然吸睛石，不管是 WeWork的客戶，還是對(duì)WeWork感興趣的人，都比Lord&Taylor原來的客層要年輕得多。對(duì)于要改變客戶年齡結(jié)構(gòu)，實(shí)踐新零售想法的Lord&Taylor，這個(gè)機(jī)會(huì)再美妙不過。

2. Lord&Taylor肯定不會(huì)希望電商生意完全取代實(shí)體店，誰都還在探索電商和實(shí)體店之間如何更完美地結(jié)合。那群在WeWork里辦公的年輕人，會(huì)不會(huì)在網(wǎng)上下單，下樓取貨，或是在店里下單，下午直接送到辦公室；相應(yīng)的，店里陳列位置和庫(kù)存面積，也就會(huì)針對(duì)客人購(gòu)買的頻率和數(shù)量，有個(gè)更合理的規(guī)劃……所有這一切，對(duì)Lord&Taylor而言都是一種新摸索。

3. WeWork當(dāng)然可以有了更豐富的客戶群體，剛開始自然是技術(shù)公司愛用WeWork這樣的聯(lián)合辦公形式，而Lord&Taylor能帶來的，是零售消費(fèi)品這類傳統(tǒng)行業(yè)的客戶，這對(duì)于以后想靠數(shù)據(jù)和服務(wù)吃飯的WeWork，非常寶貴。

曾經(jīng)是標(biāo)志性的百貨公司

和Saks及其他世界老牌精品百貨公司一樣，Lord&Taylor也是十九世紀(jì)末百貨公司業(yè)興盛時(shí)期的標(biāo)志，最早是1826年由英國(guó)商人Samuel Lord開設(shè)的服裝店。第一家店開在曼哈頓下城，1870年，位于20街和百老匯大道的總店開張，當(dāng)時(shí)這附近的區(qū)域被稱為“女士購(gòu)物一英里”(ladies’ mile)。

百貨公司剛剛興起的年代，就像今天的快閃店一樣提供了新奇的非傳統(tǒng)購(gòu)物體驗(yàn)，是現(xiàn)代社會(huì)人們用消費(fèi)打發(fā)閑暇時(shí)光的開端。就像法國(guó)小說家左拉在《婦女樂園》中詳盡描寫的那樣，當(dāng)時(shí)的百貨公司里有羽毛球場(chǎng)、男士修甲屋等各種后人難以想象的設(shè)施，足夠人打發(fā)一整天，功能類似于游樂園。

Lord&Taylor紐約總店于1915年搬到第五大道，每年圣誕季的櫥窗設(shè)計(jì)都是紐約一景，十層樓的奢侈購(gòu)物空間舉世少有。2007年時(shí)，這幢意大利風(fēng)格的大樓被定為紐約地標(biāo)建筑之一，在此之前，它早就是老紐約人和游客們心里的地標(biāo)了。

出售后的Lord&Taylor不見新穎的櫥窗設(shè)計(jì)，圣誕裝飾倒早早出現(xiàn)

節(jié)日主題的服裝一向是美國(guó)人合家過節(jié)的最愛，一邊罵丑一邊還是為了喜慶熱熱鬧鬧地買來送給大人小孩。

百貨店為什么過時(shí)了？

走進(jìn)如今的Lord&Taylor，最大的感覺是“陳舊”，這種感覺倒并不完全由于看到了出售新聞的關(guān)系，最直觀的感受是大部分樓層都有貨架過滿的感覺，光線詭異，讓人覺得像打折商品百貨公司Century 21。

但Lord&Taylor和梅西百貨等中低檔百貨公司不同的是，為高端客戶設(shè)計(jì)私人化的購(gòu)物服務(wù)，多年來經(jīng)驗(yàn)豐富的私人導(dǎo)購(gòu)(personal shopper)手中的客戶關(guān)系是品牌的軟實(shí)力和傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

就在今年3月，Lord&Taylor對(duì)紐約總店進(jìn)行了重要的改革，五樓辟為專賣禮服裙的“The Dress Address”，提供絕無僅有的裙裝購(gòu)物體驗(yàn)，目標(biāo)客戶是《緋聞女孩》里需要出席高大上派對(duì)的年輕時(shí)尚人士。同時(shí)，Lord&Taylor還和伴娘服品牌Brideside合作，開辟展示屋，Lord&Taylor想為即將舉行婚禮的客戶提供邀請(qǐng)伴娘閨蜜一邊挑禮服，一邊開小型婚前派對(duì)的社交空間。

重新設(shè)計(jì)過的五樓可以說是今天的Lord&Taylor最讓人眼前一亮的樓層，馬上喚起一絲舊日百貨公司的奢華氛圍

WeWork最早的紐約SoHo辦公地點(diǎn)

Wework為什么會(huì)興起？

2010年創(chuàng)辦的WeWork最開始的服務(wù)不過是簡(jiǎn)單將辦公室功能的“合并同類項(xiàng)”，節(jié)省中小型企業(yè)，創(chuàng)業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)成本。通過WeWork租用辦公地點(diǎn)，可以共享茶水間、會(huì)議室、打印器材、高速網(wǎng)絡(luò)等辦公室硬件。WeWork從最初紐約的兩個(gè)地點(diǎn)快速擴(kuò)展到如今在全球52座城市有160個(gè)地點(diǎn)(包括上海6個(gè)，北京3個(gè))，成為目前最大規(guī)模的共享辦公品牌，當(dāng)然并不僅僅滿足于做一個(gè)類似“二房東”的房地產(chǎn)租賃公司，他們從成立之初標(biāo)榜的就是文化+科技的品牌理念。

從文化角度看，WeWork其實(shí)恢復(fù)了小隔間辦公室成為主流以前的“大統(tǒng)間”模式，不過將開放空間和私密空間結(jié)合地更好，更符合現(xiàn)代公司的需要，核心概念和同期的很多新興實(shí)體店一樣：社群。

在空間設(shè)計(jì)上，將茶水間、會(huì)客室設(shè)計(jì)成讓人愿意停下來小憩并和陌生人交談的舒適環(huán)境，WeWork免費(fèi)提供上好的咖啡、果味純凈水、讓人一坐就不想起來的沙發(fā)，采光良好，家具摩登。在WeWork的工作環(huán)境，公司或部門之間的區(qū)隔被淡化，社交功能被強(qiáng)化，在有條件的地點(diǎn)都設(shè)有讓人垂涎的吧臺(tái)或天臺(tái)餐廳之類的區(qū)域。

而當(dāng)會(huì)員需要寧?kù)o的環(huán)境或有重要的電話要打，還是可以找到私密性良好的工作桌和電話間。并且每個(gè)WeWork辦公地點(diǎn)都設(shè)有社群經(jīng)理提供幫助，收集意見，在會(huì)員生日時(shí)送上最貼心的小禮物，定期組織各種活動(dòng)，娛樂、運(yùn)動(dòng)或商業(yè)論壇形式不拘。

WeWork的創(chuàng)辦人提出的口號(hào)是“要生活，不是生存”。工作和生活的平衡被新一代職人放在重要的位置，工作和生活的區(qū)別也不再明確，辦公室必須是個(gè)有趣的空間，能夠得到線上互動(dòng)不能提供的面對(duì)面接觸機(jī)會(huì)，不然年輕人在家或在咖啡館工作就行了。

更重要的是，WeWork從創(chuàng)立之初就一直在積極收集用戶反饋和空間使用數(shù)據(jù)，希望研究出最有效率的辦公室利用模式，比如計(jì)算會(huì)議室和辦公桌的使用頻率；同一時(shí)間多少人休假，他們的辦公空間是否可以騰出來給別人用；辦公空間也應(yīng)該像其他產(chǎn)品一樣便于用戶個(gè)性化，以滿足不同需求等等。

Wework還能做什么？

創(chuàng)辦七年來，終于到了WeWork可以利用手中的數(shù)據(jù)有一些大動(dòng)作的時(shí)候。WeWork接下來的發(fā)展策略中最重要的一點(diǎn)就是從主要提供空間到主要賣服務(wù)，他們將之包裝為“Powered by We”服務(wù)套裝。目的是承接更多大公司外包辦公室的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，WeWork有自信用自己的數(shù)據(jù)資源設(shè)計(jì)出最合理有效的辦公室，為客戶節(jié)省在辦公硬件方面的投資，同時(shí)最大程度提升工作環(huán)境舒適度。

目前WeWork在為IBM管理紐約格林威治村的辦公室，為Airbnb管理阿姆斯特丹辦公室，還有Amazon的波士頓辦公室。

WeWork的野心當(dāng)然不止于此，他們已經(jīng)將眼光投向亞洲，投向美國(guó)二線城市。大公司在這些市場(chǎng)設(shè)立分部之前，大可以雇傭WeWork先管理一個(gè)中小型辦事處試水——WeWork和其他地產(chǎn)類創(chuàng)業(yè)公司一樣賣的是靈活性，并且在足夠的數(shù)據(jù)支持下做出各方面利益最大化的決定。一座城市的可利用辦公空間在一定時(shí)間內(nèi)畢竟有限，外包服務(wù)則指向更廣闊的客戶源，即便不租用WeWork辦公室的公司仍舊有可能成為他們的客戶。

WeWork在辦公室資源方面也開始從租到買，希望在這波創(chuàng)業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前擁有更多可供自由支配的地產(chǎn)。這當(dāng)然是在和時(shí)間比賽，所以WeWork果斷買下Lord&Taylor的紐約大樓，即便未來租客紛紛關(guān)門大吉，迎來退租危機(jī)，WeWork仍舊可以靠名下的地產(chǎn)彌補(bǔ)損失，起碼不會(huì)陷于兩頭難的被動(dòng)境地。

WeWork接下來還打算實(shí)驗(yàn)共享出租房，將之命名為WeLive，重新思考居住空間的功能，希望打破鄰里之間老死不相往來的公寓模式，也是為了迎合年輕人的社交需求。和WeWork一樣，WeLive的租期長(zhǎng)短彈性也很大，但適用于工作環(huán)境的共享模式能否延伸到居住環(huán)境，以及WeLive未來會(huì)對(duì)酒店和地產(chǎn)租賃市場(chǎng)造成什么影響，會(huì)否像亞馬遜給紙本書市場(chǎng)那樣帶來一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)風(fēng)暴，消費(fèi)者和市場(chǎng)分析人士都在觀望。

本文轉(zhuǎn)載自RET睿意德，作者黃小米、Gioia，文章內(nèi)容不代表本站觀點(diǎn)，如牽涉權(quán)問題，請(qǐng)與管理員聯(lián)系刪除，謝謝！