龍頭房企駛上擴(kuò)張快車(chē)道 高負(fù)債成“達(dá)摩克利斯之劍”？

       雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體銷(xiāo)售在下降，但龍頭房企的擴(kuò)張速度卻在加速。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，突破千億規(guī)模的房企已達(dá)12家，預(yù)計(jì)年底千億房企有望達(dá)到17家。與此同時(shí)，Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，房企負(fù)債率再創(chuàng)新高，板塊資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79%以上。

　　在強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管的背景之下，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的融資活動(dòng)面臨著監(jiān)管趨緊的局面。2016年底至今，一行三會(huì)、上交所、深交所頻頻發(fā)文，限制房企融資。在此情況下，多家在過(guò)去幾年舉債走在規(guī)模化路上的房企，主動(dòng)提出降負(fù)債目標(biāo)，包括恒大、綠地、碧桂園、陽(yáng)光城等。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，主動(dòng)降負(fù)債并不代表房企不再追求規(guī)模。在規(guī)模化的同時(shí)，房企開(kāi)始注重效益，多家房企已重申了規(guī)模與效益并行的要義，“利潤(rùn)王”中海地產(chǎn)、沖擊千億目標(biāo)的禹洲地產(chǎn)等，均以此作為擴(kuò)張的前提。

　　融資渠道進(jìn)一步收緊

　　歷經(jīng)了舉債高速擴(kuò)張階段后，目前房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)水平再度達(dá)到歷史高位。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.04萬(wàn)億元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)445億元。

　　與債務(wù)水平高企并行的是融資渠道的進(jìn)一步收緊。“以往房企的融資方式主要有公司債、開(kāi)發(fā)貸、中期票據(jù)和信托融資等，但目前監(jiān)管和審批都很?chē)?yán)格，公司債、開(kāi)發(fā)貸等都不太好做了。即使是能夠發(fā)債，目前的成本也很高。”一名從事公司債融資的券商人士告訴記者。

　　一名銀行內(nèi)部人士也表示，“我們現(xiàn)在已經(jīng)基本不做房企融資了，有需求的都會(huì)介紹給信托做。我們預(yù)測(cè)明年也會(huì)有持續(xù)收緊的趨勢(shì)。”

　　央視消息稱(chēng)，住建部近日會(huì)同國(guó)土部、央行在湖北省武漢市召開(kāi)部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)部署近期房地產(chǎn)工作時(shí)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，將加強(qiáng)金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，房企信用債融資規(guī)模3275.05億元，其中，公司債749億元，中票1393.70億元；而2016年同期房地產(chǎn)企業(yè)信用債發(fā)行10345.50億，其中中票843.3億元。整體而言，今年前10月房企信用債銳減近70%。

　　中國(guó)人民銀行上海總部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也顯示，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款呈減少趨勢(shì)。10月份，上海本外幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)比多減120.62億元。其中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款減少36.04億元，為今年來(lái)首次減少。

　　值得注意的是，在公司債與開(kāi)發(fā)貸受限之后，不少房企轉(zhuǎn)而倚重信托融資，但這一渠道也有被收緊的跡象。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，房地產(chǎn)信托成立78只，募資108.48億元，僅高于今年2月份募集的98.58億元，只有今年5月鼎盛期448.9億元的四分之一。環(huán)比9月單月募資365.39億元，下調(diào)70.3%。

　　一名信托從業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“目前我們對(duì)房企信托融資的態(tài)度是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，且目前也主要是和大中型的房企合作，如恒大、萬(wàn)科等。”

　　降負(fù)債的生存之道

　　強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管和難融資的三重夾擊下，不少前幾年大幅舉債高速擴(kuò)張的房企開(kāi)始提出降負(fù)債的目標(biāo)，這其中最典型的代表是恒大和融創(chuàng)。

　　8月28日的中國(guó)恒大2017年年中業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局副主席兼總裁夏海鈞向股東承諾：未來(lái)一年，公司凈負(fù)債率由240%降至140%，未來(lái)兩年降至100%，三年后則平穩(wěn)保持在70%合理區(qū)間。

　　中報(bào)顯示，截至2017年6月30日，中國(guó)恒大公司總資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)14930億元，總借貸6735億元，現(xiàn)金余額2699億元，凈負(fù)債率比上年底大幅下降近一半。

　　降負(fù)債也帶來(lái)了積極變化。近日評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將恒大企業(yè)信貸評(píng)級(jí)由“B2”升至“B1”，高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)由“B3”升至“B2”，前景展望評(píng)級(jí)為“穩(wěn)定”。

　　與恒大有著同樣選擇的是融創(chuàng)，在通過(guò)頻密并購(gòu)收入巨量土儲(chǔ)后，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司董事長(zhǎng)孫宏斌也公開(kāi)表示：“近期我們會(huì)停緩發(fā)展，加速去化，降低負(fù)債率，確保健康安全。”

　　在年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)方面提出了降負(fù)債目標(biāo)：未來(lái)公司準(zhǔn)備在2018～2019年大幅降低負(fù)債率，在現(xiàn)有充足土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上暫停買(mǎi)地，計(jì)劃在2018底將凈負(fù)債降低至90%。

　　雖然都不約而同放緩增加土地儲(chǔ)備，但并不意味著恒大、融創(chuàng)不重視規(guī)模。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，目前正在積極主動(dòng)“去降”的企業(yè)大多是已階段性達(dá)成規(guī)模化擴(kuò)張的。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁汪孟德也曾指出，公司降負(fù)債不是因?yàn)楣静话踩且驗(yàn)楣疽呀?jīng)到了現(xiàn)在這個(gè)規(guī)模。“我們降負(fù)債不是靠還債，而是靠回款之后資產(chǎn)的增加來(lái)實(shí)現(xiàn)。”

　　規(guī)模化之爭(zhēng)的后半程

　　經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的房企在降負(fù)債，一些過(guò)去幾年選擇平穩(wěn)發(fā)展的房企卻在適度加杠桿，如萬(wàn)科、中海等。

　　萬(wàn)科近幾年的發(fā)展重心一直在多元化業(yè)務(wù)上，并不十分追求規(guī)模。也因此去年萬(wàn)科“讓”出了把持多年的銷(xiāo)冠寶座。但今年以來(lái)，萬(wàn)科的購(gòu)地力度明顯加大。2017年三季度報(bào)顯示，三季度末萬(wàn)科的凈負(fù)債率較中期時(shí)有所提升，為38.2%。

　　萬(wàn)科方面稱(chēng)是“適時(shí)加大了投資力度”，一名長(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科的券商分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“銷(xiāo)售規(guī)模太大，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備有點(diǎn)吃緊，所以加大力度買(mǎi)地了。”據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年前10月，萬(wàn)科拿地金額1525億元。

　　又如中海地產(chǎn)，據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)購(gòu)地金額已達(dá)600多億元，而去年全年中海拿地耗資僅370億元。中報(bào)顯示，截至6月末，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率升至16.1%，而2016年末，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率僅為4.77%。

　　不過(guò)在加杠桿的過(guò)程中，中海地產(chǎn)仍然注重規(guī)模與效益的平衡。在年中業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海董事局主席顏建國(guó)稱(chēng)，“利潤(rùn)總額是企業(yè)發(fā)展要點(diǎn)，優(yōu)先于規(guī)模增長(zhǎng)。規(guī)模必須服從效益的發(fā)展，沒(méi)有效益的生意公司不會(huì)做，這是對(duì)規(guī)模發(fā)展設(shè)置的前提條件。”

　　在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)的后半程，無(wú)論是降負(fù)債或是加杠桿，龍頭房企們都開(kāi)始有意識(shí)地構(gòu)筑新的發(fā)展篇章。在最近的一次公開(kāi)場(chǎng)合，萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮稱(chēng)，“萬(wàn)科要成為美好生活的場(chǎng)景師，匹配城市配套服務(wù)戰(zhàn)略。”目前萬(wàn)科已經(jīng)將業(yè)務(wù)板塊延伸至物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)和教育等多個(gè)領(lǐng)域。