2017年11月16日，中國銀行、國開行、工商銀行等51家金融機構與華夏幸福、中國金茂、泰禾集團等20余家房企在證監會進行了一場閉門會議。會議以“如何迎接十九大后地產新機遇？”為議題，對2018年中國房地產市場的趨勢及投資策略進行閉門研討。

據了解，該會議是各大金融機構與中國指數研究院就房地產信貸策略開展交流探討的常規會議，已連續舉辦七期。界面新聞拿到的一份會議紀要，對與會各方的觀點進行了梳理。

“房住不炒”成共識

十九大確定的“房住不炒”主基調成為各方的首要共識。

金融機構普遍認為，住房市場將進一步回歸居住屬性，金融機構投資要緊緊把握政策精神與導向，嚴控風險，在此基礎上有序、健康推進地產金融業務。

房企方面也表示，房地產調控有利于行業長遠發展，房企發展短期將面臨一定壓力，但從長遠看要關注長效機制引導下各個領域涌現出的新機會。

中國指數研究院主要觀點為，未來政府著力完善住房制度，加快長效機制建設。受長短期政策協同作用影響，明年房地產市場走勢繼續趨穩。

此外，“十三五”期間房地產市場仍將保持較大市場容量，未來三五年商品住宅的需求總量在35億平方米左右，期間可能會出現一些階段性調整和波動，但是總體預期和趨勢不會改變。

關注金融風險，規范融資市場

在今年7月份召開的全國金融工作會議上，防止發生系統性金融風險被定為金融工作的永恒主題。這次會議還提到要強化監管，提高防范化解金融風險能力。要以強化金融監管為重點，以防范系統性金融風險為底線。

值得注意的是，今年9月份，央行研究局局長徐忠在《中國金融》上發表的署名文章中表示，當前房地產自身已成為擠出投資、制約經濟轉型與健康發展的嚴重問題，也是重要的金融風險源頭，不宜再作為宏觀調控工具繼續使用。

在本次閉門會議中，金融機構方面認為，當前房企融資面臨一定壓力，直接融資規模顯著下降且融資利率較高，隨著國家對金融風險控制政策的規范，未來利率會逐步降低，直接融資市場也將越來越規范。

房企也表示，穩定的現金流是企業發展的核心，企業應重視防范經營管理風險，繼續保證財務穩健與資金安全，合理控制企業資產負債水平。

在中國指數研究院看來，不同規模的房企風險不同，大型房企風險主要來自負債率較高、業務轉型等；中型房企風險主要來自經營杠桿較大、拿地價格較高等；小型企業主要面臨資金鏈斷裂、無法拿地等風險。

加快推進租賃市場發展

“租賃”無疑已成為房地產市場的熱門方向，長租公寓等由此衍生出的業態也站上了風口。

2017年7月24日召開的中央政治局會議指出，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。作為長效機制中的重要一環，中國也從供給端頻頻發力，增加租賃住房有效供給，住房供應加快向“購租并舉”的供應新體系轉變。住建部日前曾表示，將通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

在本次閉門會議中，各方對租賃市場的發展也提出了建議。金融機構認為，租賃市場空間巨大，其鏈條產業蘊藏金融藍海，但租賃市場也存在回報率低等問題，金融機構需加快完善金融手段，加快融資創新，以多元化、多渠道資金促進租賃全產業鏈的發展；政府也需要出臺相應措施，在政策和資金等方面給予支持。

房企方面也表示，目前多家房企積極試水租賃業務。對房企來說，租賃市場可為企業提供長期穩定的現金流，提升企業利潤穩定性，應抓住機遇合理布局。

中國指數研究院認為，在新時代背景下，開發企業及金融機構投資應順應市場規律，把握增量，突破存量。增量市場可關注城市群機會及城市周期變化，同時積極把握租賃市場高速發展帶來的新機遇，存量市場可關注新型社區運營服務及城市更新。

房地產行業將強者恒強

除了房地產市場的趨勢，閉門會議也對房地產行業自身的發展趨勢進行了討論。近年來，房企強強聯手以聯合體形式拿地開發的模式屢見不鮮，多位市場分析人士也認為，房地產行業即將進入“洗牌期”。

作為行業主角，房企們普遍認為未來行業分化加劇，行業集中度持續提升。大型企業規模將持續壯大，部分快速增長的中小企業未來將走住宅與產業相結合的特色化道路。

中國指數研究院也表示，房地產企業強者恒強態勢持續，大型房企在產品、布局、管理機制等方面具有較強優勢，部分中型房企增長迅猛，市場集中度進一步提升。

此外，與會的金融機構還表示，金融機構看好類REITs、消費金融、存量債券等金融創新產品，支持房地產企業的快速發展。