1985年，改革開(kāi)放的前沿陣地，深圳南油集團(tuán)85名技術(shù)人員向建設(shè)銀行（下稱(chēng)建行）申請(qǐng)到了第一批“按揭貸”用于房屋購(gòu)買(mǎi)；1998年，“房改”正式實(shí)施，中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)個(gè)人向銀行貸款購(gòu)房。
“按揭貸”和同時(shí)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸”，迅速促進(jìn)了商品住宅投資力度，在短短20年間使得中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積從18.9平方米提升至36.6平方米。在與同行的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中，建設(shè)銀行打出了“要買(mǎi)房、到建行”的廣告詞。
32年后，廣告詞又變成了“要租房、到建行”。在“房住不炒、租售并舉”的政策背景下，建設(shè)銀行近期在深圳推出用于個(gè)人租房消費(fèi)的“按居貸”——簽一年及以上租約時(shí)，租客向建設(shè)銀行申請(qǐng)貸款一次性支付租金，后續(xù)租客按月向銀行還款，年利率約4.35%，貸款額度最高100萬(wàn)元。
為了連接租戶與房源，建設(shè)銀行還推出了“CCB建融家園”APP，上線萬(wàn)科泊寓、世聯(lián)紅璞、華潤(rùn)、星河等租賃運(yùn)營(yíng)商的房源，租客可以通過(guò)APP實(shí)現(xiàn)線上測(cè)評(píng)貸款額度、線上簽約、在線報(bào)修等一系列服務(wù)。這個(gè)APP目前已上線北京、上海、深圳、武漢、佛山、廈門(mén)等六個(gè)城市的房源。
對(duì)于租客而言，可以通過(guò)低于“按揭貸”利率的資金成本鎖定租賃關(guān)系，甚至獲取到一定租金優(yōu)惠折扣，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期租賃體驗(yàn)；對(duì)于租賃運(yùn)營(yíng)商而言，一次性回籠未來(lái)幾年的租金，可以高效利用資金，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模化拓展。
建設(shè)銀行這一業(yè)務(wù)模式也直接鼓勵(lì)了地產(chǎn)商“由售轉(zhuǎn)租”。11月16日，深圳本土房企星河控股集團(tuán)與建設(shè)銀行深圳分行簽約，擬共同推出“CCB建融家園·星河榮御”長(zhǎng)租社區(qū)，共計(jì)2687套不同面積的商品住房未來(lái)將成為租賃住房推向市場(chǎng)，這是深圳目前唯一一個(gè)整體租賃商品住宅小區(qū)。
這樣的商業(yè)動(dòng)作，也帶來(lái)了地產(chǎn)商“捂盤(pán)”“解套”的質(zhì)疑。但建設(shè)銀行給出的回應(yīng)是，目前深圳租售比（房屋租金與售價(jià)的比例）約為1.38%，以一次性支付3年租金計(jì)算，地產(chǎn)商能回款4.14%，這甚至無(wú)法覆蓋地產(chǎn)商前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金成本。
深圳建行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，建行旨在通過(guò)合作，提供針對(duì)不同需求的多層次住房產(chǎn)品，推動(dòng)市場(chǎng)批量待售房源“由售轉(zhuǎn)租”和社會(huì)零散房源“由短（租）變長(zhǎng)（租）”，而“按居貸”的推出是利用銀行信用穩(wěn)定租賃關(guān)系，為市場(chǎng)增信。
建設(shè)銀行的這門(mén)生意更需要放在租賃行業(yè)中觀察。多年來(lái)，租賃行業(yè)處于極度分散狀態(tài)，多數(shù)租賃房源分散在小業(yè)主手中，帶來(lái)了諸多不遵守契約精神的租賃體驗(yàn)。2014年，小米手機(jī)創(chuàng)始人雷軍投資1億元給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商“YOU+”，標(biāo)志著租賃行業(yè)正式進(jìn)入機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)階段。
無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)房屋用于出租，還是租賃房屋用于出租，長(zhǎng)租公寓的建設(shè)運(yùn)營(yíng)始終是一項(xiàng)重資產(chǎn)投入，回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)3-5年，更重要的是多數(shù)運(yùn)營(yíng)商因不擁有租賃住房的產(chǎn)權(quán)，無(wú)法以抵押的方式取得銀行融資，只能依賴(lài)“昂貴”的風(fēng)險(xiǎn)投資，建設(shè)銀行介入租賃行業(yè)的意義在于，主流的銀行融資渠道終于對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)商打開(kāi)了大門(mén)。
界面新聞獲取的一份建設(shè)銀行《住房租賃貸款主要產(chǎn)品要素及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸對(duì)比表》顯示。建設(shè)銀行將發(fā)放給租賃運(yùn)營(yíng)商的貸款分為“住房租賃支持貸款”“住房租賃購(gòu)買(mǎi)貸款”“住房租賃抵押貸款”“住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款”“住房租賃經(jīng)營(yíng)貸款”。
“住房租賃支持貸款”用于運(yùn)營(yíng)商在自持土地中建設(shè)租賃住房，“住房租賃購(gòu)買(mǎi)貸款”的對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)房屋用于住房租賃的運(yùn)營(yíng)商，根據(jù)信用評(píng)級(jí)及條件不同，最高貸款額度為總投資額的80%，最長(zhǎng)25年。
“住房租賃抵押貸款”為自持房屋的運(yùn)營(yíng)商，將房屋進(jìn)行抵押融資，“住房租賃應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款”以未來(lái)租金收入為質(zhì)押進(jìn)行融資，這兩種產(chǎn)品的放款額度均以抵押品價(jià)值、未來(lái)租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為參考，最長(zhǎng)為25年。
最后一種“住房租賃經(jīng)營(yíng)貸款”用于支付租金、改造裝修租賃住房、家具家電配置等前期投入以及住房租賃業(yè)務(wù)日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)，其中用于購(gòu)買(mǎi)租賃權(quán)、改造裝修等前期投入的，貸款期限不超過(guò)8年，用于日常經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，貸款期限不超過(guò)3年。
目前長(zhǎng)租公寓主流的形式為運(yùn)營(yíng)商購(gòu)買(mǎi)或租賃一整棟房屋，在進(jìn)行改造裝修后對(duì)外出租，每間房屋的改造成本在3-8萬(wàn)元不等，產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的周期在3-5年不等，上述貸款產(chǎn)品足以覆蓋長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，在各個(gè)不同階段的資金需求。
YOU+國(guó)際青年社區(qū)高級(jí)副總裁、CFO劉丹丹告訴界面新聞，建行創(chuàng)新性提出用已簽署合同的未來(lái)租金收入質(zhì)押進(jìn)行放貸，利率明顯比現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓融資渠道低，如未來(lái)大批量執(zhí)行落地，將整體降低行業(yè)融資成本。YOU+目前選擇建設(shè)銀行廣州分行具體落地，現(xiàn)在已進(jìn)行到報(bào)授信階段，貸款利率6%左右。
目前5年期及以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，給以YOU+為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商6%的貸款利率，已經(jīng)是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮約22%，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控，這對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)是一條不錯(cuò)的業(yè)務(wù)產(chǎn)品線。
建設(shè)銀行對(duì)進(jìn)行租賃貸款的城市限定為2.5線及以上城市，近三年GDP、城鎮(zhèn)人均可支配收入、常住人口逐年保持正增長(zhǎng)，且租賃項(xiàng)目原則上應(yīng)位于人口聚集區(qū)或軌道交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域。
為了拓展租賃業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行陸續(xù)在各個(gè)城市成立了“建信住房服務(wù)公司”，由建設(shè)銀行旗下的建信信托有限責(zé)任公司控股。建信住房服務(wù)（深圳）有限責(zé)任公司又與深圳萬(wàn)科成立了“建萬(wàn)住房服務(wù)（深圳）有限公司”，雙方各占50%的股份。
建設(shè)銀行與萬(wàn)科合作在后者“自持地塊”上共建長(zhǎng)租公寓，已經(jīng)在佛山落地。深圳建行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，合資公司的成立，并不是債務(wù)投資，也不是簡(jiǎn)單的股權(quán)投資，而是通過(guò)與萬(wàn)科的聯(lián)手，來(lái)共同管理子公司的運(yùn)營(yíng)。“從目前情況來(lái)看，建行不會(huì)成為物業(yè)資產(chǎn)的持有方。”
根據(jù)美國(guó)、日本的租賃行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，物業(yè)自持、托管將成為租賃行業(yè)的主流發(fā)展模式，物業(yè)自持方包括基金、REITs、保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)。隨著租賃行業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，以建行為代表的金融機(jī)構(gòu)勢(shì)必成為租賃市場(chǎng)的重要參與者。
除建行之外，其他銀行也陸續(xù)介入租賃業(yè)務(wù)，其中工商銀行承諾將為住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信、中信銀行也向地產(chǎn)商碧桂園提供300億元長(zhǎng)租公寓發(fā)展基金、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行與各個(gè)城市政府就租賃住房建設(shè)簽署了開(kāi)發(fā)性金融合作協(xié)議。
簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)2017年的股權(quán)融資規(guī)模在100億元左右。上述這些銀行數(shù)以千億的資金一旦進(jìn)入租賃行業(yè)，無(wú)疑將助推行業(yè)迅速發(fā)展。對(duì)于無(wú)力承擔(dān)高房?jī)r(jià)的人群，銀行、租賃運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成的商業(yè)閉環(huán)，為這些人群提供了一種“房子是用來(lái)住的、租挺好”的選擇。
