“街面小店”離購物中心有多遠？租金模式帶來考驗

核心提示：近年來已經(jīng)成功入駐購物中心的店鋪或是因地制宜地融入了別具一格的店鋪設(shè)計，或是呈現(xiàn)了新穎的菜品和商品，或是積累了優(yōu)秀的大眾口碑...

　　自從上世紀(jì)80年代末90年代初開始，北京的很多胡同民宅以及居民樓底層都被“改造”為商鋪，俗稱“開墻打洞”。　　 

　　這些“店鋪”比起正規(guī)的商用地產(chǎn)來說，租金、水電費、物業(yè)費均便宜不少。同時又因為多地處繁華鬧市，緊鄰居民和游客，故市場需求旺盛，生意異常紅火。但由于這種未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋原有結(jié)構(gòu)和屬性的行為不僅留下諸多安全隱患，而且衍生出加蓋違建、交通擁堵、產(chǎn)業(yè)低端等問題，2017年初，北京市政府開展“疏解整治促提升”專項行動，整治“開墻打洞”是一項重要內(nèi)容。據(jù)統(tǒng)計，今年前9個月全市共整治“開墻打洞”26,124處、無證無照經(jīng)營43,057戶。　　 

　　此次專項行動為受此影響的運營商或原本就籌劃開拓購物中心市場的品牌提供了商業(yè)契機。購物中心擁有穩(wěn)定的客流、縝密的經(jīng)營策略以及優(yōu)質(zhì)的運營平臺，對源于胡同或者街面且有擴張需求的零售和餐飲品牌有著很大的吸引力。　　 

　　近年來已經(jīng)成功入駐購物中心的店鋪或是因地制宜地融入了別具一格的店鋪設(shè)計，或是呈現(xiàn)了新穎的菜品和商品，或是積累了優(yōu)秀的大眾口碑而成為新晉“網(wǎng)紅店” 。 

　　就此市場狀況，仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)楊菁菁表示：“具備個性化經(jīng)營特色、成熟運營管理經(jīng)驗以及一定的承租能力的品牌商家將會在購物中心平臺贏得更廣闊的發(fā)展空間，同時也讓各大購物中心迎來難得的多樣化發(fā)展機遇。”

　　個性化品牌特質(zhì)提升購物體驗　 

　　“胡同情結(jié)”和人潮集聚效應(yīng)讓位于胡同的店鋪帶有獨特的品牌氣質(zhì)。比如，獨立家具品牌“梵幾”在東城區(qū)國子監(jiān)街的店面毗鄰孔廟、雍和宮、五道營等知名景點和“文青”、“潮人”聚集地，為顧客提供了別具一格的居家客廳體驗。　　 

　　在購物中心越來越看重經(jīng)營類別多樣化和增強個性化體驗的今天，這種有氣質(zhì)、差異化的服務(wù)也讓“梵幾”獨樹一幟地開創(chuàng)了同類型品牌進駐高端購物中心的先河，在三里屯太古里北區(qū)開設(shè)了全新的店鋪，為更大體量的消費群體提供優(yōu)質(zhì)創(chuàng)意商品。

　　出眾的運營水平產(chǎn)生“1加1大于2”效應(yīng)　　 

　　發(fā)源于胡同或者街面的店鋪管理水平難免參差不齊。據(jù)仲量聯(lián)行觀察，在成功轉(zhuǎn)戰(zhàn)購物中心的品牌中，經(jīng)營者多具備相對成熟運營管理經(jīng)驗。不同于在居民區(qū)的“自由發(fā)展”，入駐購物中心對經(jīng)營者商品服務(wù)品質(zhì)、經(jīng)營理念規(guī)劃、跨部門溝通協(xié)作和員工服務(wù)水平等都提出了更高的要求，這就要求品牌必須在較短時間里接受購物中心的管理模式，快速融入新的經(jīng)營環(huán)境。　　 

　　位于東城區(qū)錢糧胡同的“然壽司”，因為采用新鮮食材而造就無與倫比的地道口感，在京城“日料”擁躉中擁有超高人氣和口碑，加之管理者自身商業(yè)發(fā)展思路清晰，在進駐匯聚頂級購物、辦公、酒店與文藝的北京新地標(biāo)——僑福芳草地之后，與先進的運營管理和市場推廣模式“無縫銜接”，在更廣闊的平臺上，淋漓盡致地發(fā)揮產(chǎn)品和服務(wù)優(yōu)勢，實現(xiàn)更大發(fā)展。

　　機遇與挑戰(zhàn)并存：購物中心租金模式考驗“胡同小店”　　 

　　商鋪設(shè)立在胡同或街面時，靠近市場需求，經(jīng)營靈活性高且租金低廉。但一旦決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)購物中心，在獲得更大發(fā)展平臺、提升品牌能見度的同時，也面臨承租能力的考驗。目前各大購物中心多采用基本租金和扣率租金相結(jié)合的租金模式，加之物業(yè)管理費和推廣費，地產(chǎn)成本整體多呈遞增趨勢。品牌商家需要謹慎評估自身營業(yè)狀況，參考同類型業(yè)態(tài)收支狀況，進而有效引入投資進行合理分配，才能在競爭日趨激烈的購物中心里立足。　　 

　　早在2014年的北京市“兩會”上，就有人大代表提出議案表示：據(jù)不完全統(tǒng)計，全市僅臨街首層就有“開墻打洞”商鋪約20萬處，整治任務(wù)仍然艱巨，卻也為部分店鋪和購物中心注入了無窮的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

　　北京此次整治行動會歷時3年，隨著中國消費升級進程的不斷深入，我們還將不斷看到有個性、有特色的店鋪脫穎而出，在為各大購物中心輸送?新鮮血液’的同時，更將自己推向更大的平臺。依法依規(guī)進行的整治將為城市規(guī)劃注入新活力和新方向，零售物業(yè)的發(fā)展勢必因此實現(xiàn)更加多元化、專業(yè)性。



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