過去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭議也不少。房地產(chǎn)在帶來積極影響的同時，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問題，帶來了部分一線、準一線城市房價高企的壓力，甚至一度令人對房屋庫存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國經(jīng)濟進入新時代，房地產(chǎn)領域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機遇。

自1998年啟動房改以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達20年的高速發(fā)展。在1999年-2014年間，我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資增速甚至以超過20%的年均增速發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-10月份，商品房銷售面積已經(jīng)高達130254萬平方米，同比增長8.2%。商品房銷售額高達102990億元，增長12.6%。

11月15日，北京師范大學金融研究中心教授鐘偉發(fā)表題為《新時代的中國房地產(chǎn)向何處去？》的文章。鐘偉表示，在過去20年，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不少，爭議也不少。房地產(chǎn)在帶來積極影響的同時，也暴露出其發(fā)展不充分、不平衡的問題，帶來了部分一線、準一線城市房價高企的壓力，甚至一度令人對房屋庫存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性產(chǎn)生憂慮。隨著中國經(jīng)濟進入新時代，房地產(chǎn)領域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機遇。

那么，在轉(zhuǎn)型之痛之下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟是“明日黃花”還是“另有出路”？開發(fā)商的機遇又在哪里？

孫宏斌：房子不再搶手、好賣

持續(xù)一年以來的調(diào)控仍未結(jié)束。11月開始，包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調(diào)控，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。調(diào)控力度向三四線繼續(xù)深入。

調(diào)控頻次與花樣也超過以往任何一輪調(diào)控周期。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-10月，全國發(fā)布各類房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過210次。出臺的政策整體表現(xiàn)多樣化一城多策，與往年相比，鼓勵租賃與限售成最大的特征。此外，調(diào)控內(nèi)容還涉及到限購、限貸、限價、限售、限商等等各個方面。

融創(chuàng)中國控股有限公司董事長、創(chuàng)始人孫宏斌就注意到，“最近這一兩個月市場其實已經(jīng)跟上半年有很大變化，有些房子不像上半年那么搶手、好賣。過去都是一小時賣完了，現(xiàn)在可能只賣了70%、80%，市場已經(jīng)在發(fā)生變化。這是什么邏輯呢？非常簡單，就是很多城市在過去兩年間已經(jīng)漲了很多。再漲，不會。政府限價也會極大地影響購買預期，買房子就是購買預期。

如果老百姓認為一年房價不會漲肯定不買，認為兩年都不漲肯定更不會買，不著急。當然每個城市不一樣，現(xiàn)在中央都是按照去年10月份的價格在控制，有的城市可能去年10月份之前已經(jīng)漲挺多，控制起來比較容易，有的城市可能去年10月份之前沒漲，可能還會補漲，但也是按著（限價）。”

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢。需求方面，商品房銷售面積、銷售額同比增幅持續(xù)回落。供應方面，商品房投資增速小幅收窄，房屋新開工連續(xù)4個月同比下降。資金來源方面，到位資金同比增幅持續(xù)收窄，自籌資金同比結(jié)束連續(xù)8個月負增長，首次轉(zhuǎn)正。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1-10月，全國商品房銷售面積為130254萬平方米，增幅較1-9月收窄2.1個百分點；銷售額為102990億元，較1-9月收窄2個百分點。2017年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為90544億元，增速較1-9月收窄0.3個百分點。全國房屋新開工面積為145127萬平方米，增幅較1-9月收窄1.2個百分點。全國房屋施工面積達752334萬平方米，增速較1-9月收窄0.2個百分點。全國房屋竣工面積為65612萬平方米，增幅較1-9月收窄0.4個百分點。

地產(chǎn)商美好生活的投資邏輯

嚴峻而態(tài)度堅決的調(diào)控為房地產(chǎn)行業(yè)帶來增速趨緩的同時，也對行業(yè)走向產(chǎn)生巨大影響。對于本輪調(diào)控，孫宏斌曾表示，“本輪調(diào)控力度之大，對行業(yè)影響之深超乎行業(yè)想象。”

孫宏斌于11月15日表示，這些年，他對房地產(chǎn)行業(yè)一直比較悲觀。“這個行業(yè)不太可能暴漲，但是往下走可能性也不太大，會在一個很窄的通道里，這個行業(yè)其實已經(jīng)很難了。”

中國指數(shù)研究院近期總結(jié)稱，展望未來，十九大再次強調(diào)“房住不炒”主基調(diào)，短期內(nèi)調(diào)控政策不會放松，投資需求的減弱促使住房回歸居住屬性，商品房銷售面積明顯回落；一二線城市成交量持續(xù)處于低位，三四線城市后勁不足，累計同比逐月回落，對全國房地產(chǎn)市場拉動作用減弱。長期來看，長效機制加快建設，租賃政策先后落地，市場將逐步回歸理性，預計未來市場量價將保持穩(wěn)定。

鐘偉認為，房子是用來住的，不是用來炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪娬{(diào)了住房的功能性，但并沒有否定住房的商品屬性，回顧1945年以來的美國，道瓊斯指數(shù)、黃金以及房價的年均復合收益率分別約為7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，從長周期看，美國房價的漲幅只是略高于長期通脹而已。在中國，炒房風是快速城市化進程中房地產(chǎn)長效機制不足所致。這樣的定調(diào)，決定了“房價暴漲論”、“炒房潮”難以卷土重來。

著名經(jīng)濟學家姚景源也認為，“房子是用來住的，不是用來炒的”，一方面說明房地產(chǎn)有近二十年的輝煌成就，但確實也存在問題。姚認為“房子是用來住的，不是炒的”，不會導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的滑坡、下跌，而是提出了一個新的增長空間。新的增長空間是什么？姚景源贊同孫宏斌投資美好生活的邏輯。“我們現(xiàn)在要追求美好生活，美好生活必然要包括人們的居住。”

房地產(chǎn)的下半場在哪兒？孫宏斌認為，五年以后、十年以后，等到這個行業(yè)就剩20家、50家、100家的時候，基本上就是下半場了。下半場到來之前就是“三招”：周轉(zhuǎn)要快、產(chǎn)品要好、合并別人的市場份額。那么，房地產(chǎn)下半場干什么呢？就是投資消費升級、投資美好生活。融創(chuàng)投資樂視和萬達，也在于此。

美好生活是什么？消費升級是什么？第一，就是文化、娛樂、旅游、休閑、體育等等；第二是教育、健康、養(yǎng)老，這兩個不一樣，教育、健康、養(yǎng)老，你沒錢的時候也需要，但是現(xiàn)在市場需要的是更好的教育、更好的健康、更好的養(yǎng)老；第三就是智慧社區(qū)、智能家居，人們有了房子，就會想怎么更安全一點，更舒服一點。

浙江新湖集團股份有限公司董事長林俊波認為，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再進來，新的大佬也很難再進去，進來也得玩大的項目才可能拿到地。建設美好生活也罷，醫(yī)療也好，健康也好，旅游也罷，酒店也罷，甚至產(chǎn)業(yè)也罷，都是做配套，實際上接下來是個配套的時代，只有這樣才能有機會在這里面繼續(xù)玩。