有房企人士表示，融資渠道收緊、銷售增速放緩,使得資金來源受到影響。而今年獲得的土地，又面臨后續開工的資金壓力。加之明后年面臨償債高峰期,房企自然會放緩擴張步伐,或者出售項目來回收現金流。
市場旺季下的銷售慣性，繼續給房企的業績帶來支撐。
近期,上市房企集中發布三季報。顯示大部分企業在第三季度錄得較好的銷售成績，營業收入、利潤規模等指標也普遍提高。大部分房企的全年銷售業績有望創新高。
根據中原地產對38家已經發布三季報房企的統計,前三季度合計簽約金額達到3.09萬億,同比上漲43.5%。萬科房地產業務的毛利率還有所提升。
其中,碧桂園在前三季度的銷售規模超過了4000億,成為第一家年度銷售規模突破這一門檻的企業。到10月份,萬科、恒大的銷售業績也突破了這一規模。
但值得注意的是,截至三季度末,大部分企業經營活動產生的現金流量凈額同比明顯下降。分析人士認為,隨著銷售步伐放緩和融資環境的進一步收緊,房地產企業的資金壓力正在凸顯。后續開工規模的加大,還將使這種壓力繼續增大。
“巨頭”市占率逆市提高“房企年度目標完成率平均已經超過80%,預計大部分企業將在10-11月完成目標。”中原地產認為,部分上市房企將收獲歷史最豐收一年。
在銷售規模方面,三家龍頭房企繼續領跑。
萬科于10月27日發布財報顯示,前三季度其完成銷售面積2664.5萬平方米,銷售額3961億元,同比分別增長33.8%和50.7%,銷售額已超去年全年。
碧桂園早前發布的數據顯示,前三季度其實現合同銷售金額約4281.7億元,同比上升89.82%;合同銷售建筑面積約4715萬平方米。
到10月,恒大也邁入這一關口。公告顯示,1-10月份中國恒大物業累計合約銷售金額約達人民幣4223.4億元,累計合約銷售面積4247.2萬平方米。
截至記者發稿，萬科尚未公布10月業績。但根據此前公告,到9月底,萬科合并報表范圍內的已售未結算資源合同金額達到4321億元。因此,分析人士普遍認為萬科也將很快突破4000億大關。
大部分機構認為,按照當前的銷售進度,預計三個“第一梯隊”房企的全年銷售規模有望達到5000億。
雖然成交金額明顯上漲,但均價有所下調。據中原地產統計,31家標桿房企9月簽約均價,環比8月下調了3%。這一方面是因為一二線城市的嚴厲調控,倒逼企業“以價換量”;另一方面,三四線城市的業績占比在不斷提高。
這種局面與市場大勢似乎并不相符。國家統計局數據顯示,第三季度全國商品住宅銷售面積3.53億平方米,同比下降1.7%,為2015年第二季度以來首次同比下跌。全國商品住宅銷售金額也僅增長1.3%。這表明,市場的銷售增速正在放緩。
萬科在公告中如此描述這一現象:行業調控加碼以及市場環境變化加速了企業的分化,品牌房企的競爭優勢進一步體現。前三季度全國前20名開發企業按銷售金額計算的市場占有率超過30%,行業集中度較2016年明顯上升。到三季度末,萬科市場占有率同比提升0.7%,達4.3%。
銷售規模的擴大,也使企業的利潤總額提高。在“歸屬于上市公司股東的凈利潤”這一指標上,萬科同比增長34.23%,金地同比增長32.32%,華僑城同比增長62.18%,綠地則比去年末增長10.86%。
萬科還公布了房地產業務的毛利率,前三季度該指標為23.35%,較去年同期增加5.43個百分點。
但部分中小型房企的業績也出現了明顯下降。如中交地產前三季度凈利潤為-1.06億元,同比下降212.21%;已經戴上“*ST”帽子的廊坊發展,前三季度的凈利潤也為負值。
房企現“踩剎車”跡象
雖然銷售良好,但房企的現金狀況未必寬裕。
根據三季報,部分房企“經營活動產生的現金流量凈額”明顯低于去年同期。今年前三季度,萬科該項財務數據為167億元,同比下降了61.14%。華僑城這一數值為負,比去年末下降187.26%。金地的上述指標同樣為負,比上年同期下降100.55%。
“今年房地產企業的拿地規模普遍偏大,出于規模擴張的考慮,一些房企的拿地支出甚至超過銷售收入。”北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,拿地支出偏大,是導致很多企業經營現金流偏低的原因。
他還表示,另一個可能的原因在于熱點城市銷售不暢。由于“限價令”較為嚴厲,企業在熱點城市普遍存在庫存積壓,并產生資金和稅費等成本。
由于數據完整性的原因,三季報并不能反映企業資金狀況的全貌。但從市場上的一些細微變化來看,房企的資金壓力似乎已隱約出現。
10月31日,南京三宗住宅用地迎來拍賣。此前動輒上百輪競拍,并觸發最高限價、靠搖號決定買家的情形沒有再現。三幅宅地均未達到最高限價,競拍最激烈的只有33輪。
其中,江寧青龍山國際新城G61、G62兩幅宅地分別經過23輪和25輪競拍,就被金茂和朗詩拿下,樓面地價分別為每平方米14702元和每平方米14435元。相比此前該區域最高樓面價每平方米19486元,意味著每平方米直降了約5000元。
為何開發商的激情不再?上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,“因為去年的高價地,大部分都被套住了。”而土地市場更早降溫的合肥與蘇州,也是基于同樣的邏輯。
另一個信號在于企業層面。10月31日,華僑城將其持有的北京僑禧投資有限公司51%股權在北京產權交易所公開掛牌。該標的的前身,是華僑城于2015年11月2日斥資83.4億元競得的豐臺槐新地塊,為豪宅項目。
此前的8月1日,華僑城已將該項目49%的股權售予泰禾,并宣布共同開發。
華僑城尚未就此次掛牌發布公告,但在此前的交易公告中,華僑城曾明確表示,“有利于公司快速回收現金流”。因此,有分析人士認為,華僑城全面出手這一項目，可能與公司面臨資金壓力有關——在限價政策嚴厲、豪宅銷售不暢的北京,這種壓力只會更大。
上述房企人士表示,融資渠道收緊、銷售增速放緩,使得資金來源受到影響。而今年獲得的土地,又面臨后續開工的資金壓力。加之明后年面臨償債高峰期,房企自然會放緩擴張步伐,或者出售項目來回收現金流。
“調控政策出了好幾輪，持續時間也很長了,現在效果逐漸顯現,企業也該"踩剎車"了。”前述人士說。
