合生匯挑戰(zhàn)大郊亭商業(yè)怪圈

核心提示：從現(xiàn)階段來看，目前朝陽合生匯內(nèi)的消費者較少，開業(yè)的門店也不是很多，且商場內(nèi)仍有部分區(qū)域在施工中。但從周邊居民反饋情況來看，消費者對正常運營后的朝陽合生匯持有較高的期待。“距離近、吃的東西比較多。”一位住在大郊亭附近的社區(qū)居民表示，朝陽合生匯將會給日常生活帶來更多便利。

    朝陽合生匯購物中心成為CBD商圈的新面孔，但地處大郊亭區(qū)域的它能否盤活當?shù)厥袌錾形纯芍１本┥虉笥浾呷涨白⒁獾剑挥诘罔F7號線與14號線交匯處的朝陽合生匯已經(jīng)進入試營業(yè)階段。但需要注意的是，盡管朝陽合生匯所在地塊坐擁多個中高檔小區(qū)，但從大郊亭到九龍山一段此前一度被視為東四環(huán)的商業(yè)死地，包括美羅城、紅星美凱龍、樂華梅蘭等多個商業(yè)品牌都曾在此折戟。業(yè)內(nèi)分析認為，隨著交通便利化和市場成熟度的提升，如何發(fā)揮地域優(yōu)勢增強與周邊消費者生活性消費的高強度連接，這將是朝陽合生匯未來運營的關(guān)鍵點。

    CBD商圈再添新兵

    朝陽合生匯位于西大望路和廣渠路交匯、7號線與14號線相交的九龍山地鐵站B口，北京商報記者在現(xiàn)場看到，目前朝陽合生匯整體已經(jīng)進入施工收尾狀態(tài)，部分商戶已經(jīng)開始正常營業(yè)，也有少量消費者出入商場。

    朝陽合生匯相關(guān)工作人員告訴北京商報記者，目前商場已經(jīng)進入試營業(yè)狀態(tài)，前期招商已經(jīng)完成，預計到11月初整體入駐商戶的開業(yè)率能達到70%-80%。在品牌方面，現(xiàn)場可以看到包括i.t、Zara等時尚品牌已經(jīng)在裝修店鋪。另據(jù)上述工作人員介紹，相對優(yōu)勢的品牌還有華潤萬家旗下精品超市ole、星聚會KTV等品牌。

    此外，北京商報記者注意到，從業(yè)態(tài)上來看，朝陽合生匯與大部分購物中心一樣，將餐飲業(yè)態(tài)作為主力業(yè)態(tài)之一，具體涵蓋餐飲茶點、鞋帽服飾、休閑娛樂以及兒童教育培訓等。而從整體定位上看，朝陽合生匯仍以大眾消費水平的中端品牌為主，也有一些類似i.t等特色品牌和一些價位相對較高的品牌。

    從現(xiàn)階段來看，目前朝陽合生匯內(nèi)的消費者較少，開業(yè)的門店也不是很多，且商場內(nèi)仍有部分區(qū)域在施工中。但從周邊居民反饋情況來看，消費者對正常運營后的朝陽合生匯持有較高的期待。“距離近、吃的東西比較多。”一位住在大郊亭附近的社區(qū)居民表示，朝陽合生匯將會給日常生活帶來更多便利。

    合生匯在京首秀

    合生匯是合生創(chuàng)展集團有限公司（以下簡稱“合生創(chuàng)展”）去年新推出的城市綜合體品牌， 朝陽合生匯也是合生創(chuàng)展旗下商業(yè)品牌合生匯進京的首個項目。

    根據(jù)合生創(chuàng)展官網(wǎng)資料顯示，朝陽合生匯總建筑面積達19萬平方米，商業(yè)面積約17.6萬平方米，大體量的空間也意味著充足的配套和休閑空間。

    此外，從目前規(guī)劃中的合生匯項目來看，還包括北京通州合生匯、上海靜安合生匯和蘇河灣合生匯三個項目正在籌備中。

    資料顯示，通州合生匯商業(yè)面積達11萬平方米，覆蓋10公里范圍內(nèi)的30多個社區(qū)，服務(wù)人口數(shù)量近110萬人，來往辦公及流動客群近80萬人。

    根據(jù)合生創(chuàng)展官網(wǎng)顯示，目前合生創(chuàng)展在北京的項目另外還有位于望京阜安西路的鄰里型商業(yè)中心北京合生麒麟新天地。此外，根據(jù)公開資料顯示，從木樨園欣雅匯專業(yè)市場升級而來的合生廣場購物中心，背后的開發(fā)商也是合生創(chuàng)展。

    激活商業(yè)死地？

    朝陽合生匯地處“北京CBD東區(qū)繁華金角”，這看似是朝陽合生匯所掌握的地段優(yōu)勢，但對于更早來此掘金的企業(yè)來說，大郊亭至九龍山一線的商業(yè)發(fā)展路途卻相當坎坷。

    北京商報記者注意到，在大郊亭到雙井路段，聚集了復地首府、風度柏林、珠江帝景、首城國際等不少中高檔小區(qū)，然而商業(yè)配套卻相對欠缺，這一區(qū)域?qū)闹懈叨速徺I力也成為不少企業(yè)看好的市場。早在多年前，美羅城進入這一區(qū)域希望做成商業(yè)地標，但最終因定位不清經(jīng)營慘淡。此外，紅星美凱龍、樂華梅蘭等其他品牌的經(jīng)營也是草草結(jié)束。

    對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，大郊亭之所以曾被稱為商業(yè)死地，多是因為該區(qū)域此前所存在的交通痛點。不僅是大郊亭橋附近在上下班高峰會出現(xiàn)擁堵，同時，該區(qū)域在當時還沒有設(shè)立就近的地鐵站。而隨著14號線和7號線的開通，大郊亭到九龍山一線如今的交通環(huán)境已經(jīng)便利很多。

    可以看到，隨著消費升級和區(qū)域內(nèi)消費能力的提升，大郊亭區(qū)域的成熟度與此前相比已經(jīng)“不可同日而語”。新出現(xiàn)的商業(yè)項目除了朝陽合生匯外，曾經(jīng)的美羅城已經(jīng)被總部位于香港的中心資本控股有限公司收購。公開資料顯示，美羅城改造后的物業(yè)將于2018年以“芳園里idmall”面市，定位可能偏向中高端。

    迎接差異化挑戰(zhàn)

    良好的地緣條件是優(yōu)勢，但同樣也意味著要應對激烈的同行競爭。朝陽合生匯周邊擁有過多個中高檔住宅小區(qū)，相對應的也有著充足的中高檔購買力消費人群。在業(yè)內(nèi)人士看來，朝陽合生匯未來運營的關(guān)鍵在于能否配合好周邊的生活氛圍并與其他競爭對手相比有突出的特色。

    中購聯(lián)購物中心委員會主任郭增利分析稱，大郊亭至雙井一帶，尤其是大郊亭至九龍山地區(qū)，整體結(jié)構(gòu)以住宅小區(qū)為主，生活氛圍比較濃厚，商務(wù)氛圍比較弱，消費者的生活性需求更強一些。對于新進入的商業(yè)項目，如何針對這種生活氛圍進行發(fā)揮和創(chuàng)新，并與周邊居民的生活性消費建立高強度的連接，這是未來合生匯運營需要更多思考的問題。

    此外，位于雙井地鐵站附近的富力廣場、九龍山地鐵站附近的朝陽合生匯以及大郊亭地鐵站附近的芳園里idmall，同時存在于一條2公里多的地面交通直線上，朝陽合生匯與東西兩邊的商場直線距離分別為1公里多。郭增利表示，對于周邊的社區(qū)居民來說，駕車出行、公共交通便利度區(qū)別不大，兩個商場之間的距離通過步行也可以很快到達。在這樣的情況下，朝陽合生匯是否能夠憑借特色或者是核心優(yōu)勢做出差異化就顯得尤為重要。





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