租賃房REITs半開大門 房企“各懷心事”

保利地產(chǎn)集團(tuán)（600048.SH）旗下負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)部門的小伙伴們?cè)谶B續(xù)奮戰(zhàn)好幾個(gè)月之后，終于在10月23日松了一口氣：保利旗下具有標(biāo)志性意義的首個(gè)租賃房REITs（房地產(chǎn)信托基金）獲得上海證券交易所審核通過。

雖說這個(gè)金融產(chǎn)品依然以契約型私募REITs的形式首度亮相，但其儲(chǔ)架發(fā)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已具備了公募發(fā)行的基因，從而意味著國(guó)內(nèi)糾纏了十幾年的REITs已步伐逼近。

過去幾年時(shí)間，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)等持有型物業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大，有關(guān)房地產(chǎn)信托基金（REITs）的呼聲高漲，國(guó)家政策也不斷向外界透露出即將開閘的信號(hào)。市場(chǎng)上，以專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃即契約型發(fā)行的類REITs早已大行其道，但公開發(fā)行的最后一層窗戶紙終究未能捅破。

不過，與以往諸多公司發(fā)行的類REITs一樣，保利在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上跨出了一大步，但考慮到有關(guān)REITs的稅收和法律政策尚未正式出臺(tái)，許多企業(yè)仍舊抱著觀望態(tài)度，暫時(shí)未有跟進(jìn)計(jì)劃。

“萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)”，在中國(guó)房地產(chǎn)步入增量與存量并舉的新時(shí)代下，REITs的颶風(fēng)必將吹遍市場(chǎng)；如今無(wú)法確定的，只是風(fēng)口何時(shí)到來(lái)。

保利“為公募做準(zhǔn)備”

保利地產(chǎn)在10月23日獲得審核通過的產(chǎn)品全名為中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“保利住房租賃REITs”）。

該REITs由中國(guó)保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（“中聯(lián)基金”）共同實(shí)施。總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9：1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA，次級(jí)證券不評(píng)級(jí)。

保利地產(chǎn)資管中心總經(jīng)理寧大芮向第一財(cái)經(jīng)透露，該產(chǎn)品發(fā)行周期為2年，預(yù)計(jì)2018年初發(fā)行第一批約十幾億規(guī)模。優(yōu)先級(jí)享受固定投資收益，次級(jí)則可享物業(yè)增值收益。但總體來(lái)說，該產(chǎn)品仍然無(wú)法公開流通，屬于契約型私募產(chǎn)品，債券性質(zhì)較為顯著。

據(jù)悉，國(guó)內(nèi)目前的類REITs的操作模式主要是通過發(fā)行專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃即契約型的方式，但專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃并不能直接收購(gòu)物業(yè)公司股權(quán)，所以一般通過私募基金收購(gòu)物業(yè)公司股權(quán)，募集方式上，也是私募為主，只有2015年7月，以前海區(qū)內(nèi)萬(wàn)科企業(yè)公館的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的“鵬華前海萬(wàn)科REITs”首次使用公募基金作為發(fā)行載體，在“類REITs”產(chǎn)品的流動(dòng)性上實(shí)現(xiàn)了一次突破，但此后萬(wàn)科在此項(xiàng)工作上并未有進(jìn)一步推進(jìn)。

在行業(yè)人士看來(lái)，保利住房租賃REITs的產(chǎn)品構(gòu)架的設(shè)計(jì)上，較國(guó)內(nèi)過往類REITs有了較多的突破和創(chuàng)新，最顯著的便是儲(chǔ)架式發(fā)行。

前海開源資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)席總經(jīng)理、基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專委會(huì)委員何亮宇此前表示，中聯(lián)前海開源-保利住房租賃REITs的“儲(chǔ)架發(fā)行”機(jī)制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長(zhǎng)大”的REITs，以“自下而上”的方式實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，必將對(duì)我國(guó)REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響，堪與“中信啟航REITs”、“鵬華前海萬(wàn)科REITs”、“中聯(lián)前海開源-勒泰一號(hào)REITs”并列為我國(guó)REITs市場(chǎng)的四個(gè)里程碑式產(chǎn)品。

有了儲(chǔ)架式的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，保利的租賃房REITs在轉(zhuǎn)公募的可能性上大大提升。寧大芮表示：“保利發(fā)行的租賃房REITs依然是私募性質(zhì)，不能公開交易。但從政策和監(jiān)管方面的準(zhǔn)備來(lái)看，公募發(fā)行應(yīng)該是大勢(shì)所趨。而且保利目前這個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在結(jié)構(gòu)上已經(jīng)跟公募接近，是為了發(fā)行公募REITs做的準(zhǔn)備，一旦公募開閘，可以直接轉(zhuǎn)為公募REITs。”

保利住房租賃REITs發(fā)行的背后，是公司旗下租賃型物業(yè)的高速擴(kuò)張。據(jù)悉，該公司在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市，分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)透露，目前保利地產(chǎn)旗下開業(yè)的租賃型項(xiàng)目有七八家，已經(jīng)布局的城市有十幾個(gè)?？紤]到住房租賃REITs獲批規(guī)模高達(dá)50億，預(yù)計(jì)該公司未來(lái)兩年在租賃房上的動(dòng)作依然會(huì)十分迅猛。

龍湖“暫無(wú)REITs計(jì)劃”

保利的試水，以及國(guó)家高層在推動(dòng)租售并舉方面流露出來(lái)的決心，讓參與租賃住房以及其他經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)看到融資創(chuàng)新的曙光。

在此之前，租賃型住房等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的融資大多數(shù)依賴銀行、債券、資管計(jì)劃等渠道，債權(quán)特征顯著。尤其是最近兩年才興起的租賃型住房，大多數(shù)公司從內(nèi)部解決投資資金問題。

龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，截至目前，龍湖旗下冠寓的投資均來(lái)自于集團(tuán)。據(jù)悉，自從龍湖今年切入租賃房市場(chǎng)以來(lái)，已經(jīng)先后完成了多個(gè)城市的布局，不久前，該公司位于廣州的首個(gè)租賃型公寓開業(yè)。

韓石表示，龍湖內(nèi)部目標(biāo)是在今年底開業(yè)15000間房，中期目標(biāo)是做到50000間房，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩個(gè)模式并行發(fā)展，力爭(zhēng)做到租賃行業(yè)的前三名，年租金收益超過20億。

野心勃勃的同時(shí)，龍湖也密切關(guān)注市場(chǎng)上融資方式的創(chuàng)新，但對(duì)于近日頗為熱鬧的REITs，該集團(tuán)并未有短期推進(jìn)目標(biāo)。韓石表示，公司眼下的重點(diǎn)在于拓展市場(chǎng)，快速做大市場(chǎng)份額，至于融資方面，考慮到龍湖集團(tuán)的平均融資成本僅為約4%，并不那么迫切考慮其他融資渠道。

一位房地產(chǎn)行業(yè)人士透露，龍湖等企業(yè)的觀望心態(tài)，主要由于圍繞在REITs發(fā)行方面的稅收、法律等配套政策尚未出臺(tái)。

這里涉及的稅收，主要是國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs產(chǎn)品通常可以享受一定稅收優(yōu)惠，而國(guó)內(nèi)在這方面尚未出臺(tái)相應(yīng)舉措。有就職于某大型地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專業(yè)人士透露，稅務(wù)部門針對(duì)自持物業(yè)的稅和銷售物業(yè)的稅不一樣，當(dāng)前稅法體系下是可以解決租賃型住宅發(fā)行REITs這個(gè)問題的，但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)特別是租賃房的收益率太低，很難達(dá)到公募REITs中投資人對(duì)標(biāo)的的要求，整體市場(chǎng)還處于培育階段。

保利地產(chǎn)寧大芮也表示，從證監(jiān)會(huì)和交易所的態(tài)度來(lái)看，努力推進(jìn)REITs的發(fā)行工作一直在開展，也有意向推出公募產(chǎn)品，但考慮到現(xiàn)實(shí)的一些情況，短期內(nèi)還難以形成租賃型住房REITs大規(guī)模發(fā)行的勢(shì)頭，但可以確定的是，保利之后，陸續(xù)會(huì)有其他企業(yè)和產(chǎn)品跟進(jìn)。

廣東國(guó)稅系統(tǒng)內(nèi)人士評(píng)論，“調(diào)整稅率不是小事，相關(guān)部門需反復(fù)論證。而且租賃型住房之后，還有商業(yè)、酒店、寫字樓等其他經(jīng)營(yíng)性住房，涉及的面太廣。因此這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，影響深遠(yuǎn)。”