社區商業，目前已經成為商業地產新的熱點之一。也受到了各級政府以及開發企業越來越多的關注與重視。在國內，社區商業還處于初級階段，無論是發展模式，還是運營體系，都缺乏規范化的東西。現在市場上的很多社區商業項目，有做的很好的，也有很困難的。在這個過程中我們發現，那些運營不好的項目，很大一部分其實在產品階段就缺乏深入的思考，有太多不合理、甚至違反商業邏輯的東西在里面。
正是在這個背景下，《中國社區商業規范化發展研究報告》應運而生，“報告”著力于從宏觀及市場層面，尋找社區商業中的核心問題，同時也希望從商業邏輯和數據支撐方面，對社區商業的開發運營提供有一定可行性的思路。。
上海天華邁卓管理咨詢有限公司副總經理宋若嘉
為此，在中購聯中國社區商業購物中心發展論壇暨社區商業規范化研究報告發布會上，中購聯對《中國社區商業規范化發展研究報告》編委會的主編之一，上海天華邁卓管理咨詢有限公司副總經理宋若嘉進行了專訪，宋若嘉在采訪中發表了自己對于社區商業發展的看法和見解。
社區商業發展的五大問題
在專訪中，宋若嘉指出了目前我國社區商業存在的五大問題。第一，相比于歐美及新加坡等發達國家，我國的社區商業缺乏與社區其他板塊的協同規劃，商業建設與人口導入之間的關系不清晰。第二，我國的多數社區商業在前期缺乏明確的商業規劃及定位。在社區商業開發前期，很多開發商更多會考慮用地指標等硬性條件，但缺乏對社區商業本質的理解，以及對商業邏輯與產品之間關聯性的考慮，導致最終開發出來的產品與居民和商戶實際的需求不吻合。第三，我國的社區商業專業人才較為緊缺。社區商業對人才的復合能力和專業度有較高要求，然而房地產快速擴張以及‘高周轉’模式下，大多數以住宅為主營業務的開發商缺少對商業地產專業人才的儲備和培育。第四，缺少成熟的資本運作環境與退出機制。國內開發商，尤其以住宅為主營業務的社區商業開發商，負債率較高，資金成本也較高，需要快速的資金回現來保持健康的現金流。退出機制的不完善導致了這些開發商大多選擇以“散售”的模式來去化商業物業。這也在很大程度上影響了社區商業的良好運營。第五，由于中國國土面積廣闊，不同等級和區域城市發展狀況存在顯著差異，這也造成社區商業在發展策略上的復雜性，增加了開發難度。
社區商業要樹立“系統發展”概念
針對這些問題，宋若嘉結合報告內容，進行了一些闡述，他認為，首先，從政府及土地開發方層面，要有“規劃前置“的概念，圍繞城市群的擴張路徑進行更合理的規劃。同時，要與城市配套與綠地等有機結合，在這個方面，新加坡等國家的發展道路可供參考。第二，社區商業要采取清晰的發展模式，社區商業的發展模式既關系到政府的整體規劃與公共配套，也涉及到開發商自身的資金成本、商業模式以及運營管控能力等，同時還受到開發商的財務要求和在集團業務板塊中的地位等多重因素的影響，所以無論是政府還是發展商都必須對社區商業有清晰的理解，并能建立一套合理完善的發展策略。第三，采取合理的入市策略，無論政府主導還是市場主導，社區商業都應有符合市場邏輯的入市策略。這個策略包括與社區發展進程的協同、與人口導入的配合、以及合理的產品定位設計等各個方面，未來我國的社區商業建設將逐步走向“精細化”的路線。需要在入市之前對項目的外部條件，包括人口、商業競爭、區位價值做詳細的評估，并對產品的發展策略有清晰的認識。第四，關注功能的復合和活動的集聚，以香港為例，在大社區建設初期，社區商業最開始作為基本社區配套設施出現。為了更好的接收群眾的訴求和意愿。社區商業在某種程度上也承擔起了”活動中心”的作用，除了是社區成員溝通交流的場所以外，還起到了社區文化和價值觀培育的作用。直到大社區發展的后期，已經分不清是文化培育了商業還是商業影響了文化。與之相比，我國的社區商業更多的注重于消費功能，而對社區活動以及社區交流等方面重視不夠，實際上，社區商業中心，應該是一個社區文化的載體，并推動社區在精神層面的建設。第五，要建立體系化的管控系統，針對社區商業，各利益相關方需要建立一套體系化的管控系統。這套管理系統在政府層面要對社區商業的發展有明確的規劃與認知，在企業層面要有完善的發展體系，包括開發策略、商業板塊的組織體系、項目層面的考評體系、招商運營管控體系等，只有一套完整的，行之有效的管控系統，才能保證社區商業更加可持續的發展。最后，要鼓勵打開資產證券化渠道，社區商業本身具備良好的金融屬性，成熟的資產運作環境會加速其發展，如美國、香港、澳洲等地的運作模式。但由于目前國內資產證券化市場尚未完全打開，并且社區商業發展仍然不夠規范化，社區商業的物業價值和租金估算體系尚不健全，社區商業的資產化依然有很長一段路要走。
社區商業要遵循商業原理、邏輯和本質
宋若嘉在采訪中明確指出，社區商業發展戰略層面的研究框架包括功能承載層面、產品層面以及運營管理層面，是有邏輯可循的。從現在的很多社區商業項目來看，產品層面的有幾個非常明顯的問題需要提起重視。
第一個常見問題是“重設計，輕定位“，很多發展商在社區商業開發過程中，更多的在產品設計層面下功夫，卻不愿在前期想想清楚做什么和怎么做合理，在方案上往往憑經驗與傳統思路。這種思維模式的最大弊病是方案與市場脫節，經常導致商業設計缺乏特色，方案與最終應用不匹配等情況。
第二個常見問題是“重招商，輕產品“，以為只要有了好的招商就能解決問題，但在后期操作中會發現由于產品定位不準確，方案缺乏亮點以及商業邏輯不清晰等原因，在招商過程中困難重重。品牌選擇一個商業設施的最終目的是能夠盈利，所以它們會更關注產品未來在市場中的表現；例如環境是否能帶來不同的購物體驗；業態組合能否建立起有效的競爭門檻等，如果產品沒有競爭力，單靠招商投入是不可能完成預期目標的。就算有些項目依靠免租與裝補，能招來一些商家，也很難保持未來的經營。。
第三個常見問題是‘重招商，輕運營’，覺得招商完成就算商業成功，可實際上一個社區商業的運營，需要完善的管理系統，并根據市場不斷的調整。客戶需求在不斷升級，競爭環境在不斷變化，必須通過持續有效的運營管理，來保證商業設施能一直有良好的財務表現，
上面的一些問題解決起來是一個很復雜的事情，但從大的原理上，對社區商業的產品進行一些規范化的設置，是能起到一定作用的。從商業原理來說，商業項目是很難完全標準化的，無論是市場環境、發展商核心能力還是用地情況，都會在很大程度上影響某一個項目的發展策略。但社區商業也有一些共性的規律，例如社區商業以及生活消費的特征和原理與客群生命周期強有關，商圈范圍相對規定，地域特征明顯且有一定范圍等。這些都為社區商業的發展提供了一些相對規范的參考。
總的來說，做社區商業，一定要從商業的原理、邏輯和本質考慮，并結合社會發展、技術更新和消費理念的變化，不斷調整方向。
社區商業的發展大有可為
在對未來的社區商業發展展望中，宋若嘉表示，目前傳統大型購物中心體量呈“井噴式”上升，傳統商圈空置率逐漸提高，市場需求和供應之間存在明顯差距，消費者的就近消費意愿越來越強。隨著城市中產階級的崛起，未來中高、中產階層將持續增加，將成為社區商業和品質型商業最重要的客群之一。同時城市也將呈多中心模式發展，人口從城市中心向外圍遷移，逐步提高新城人口密度，為社區發展帶來良好的契機。
從另一個層面，居民的生活便利型需求將成為未來的大趨勢。在研究過程中發現，人的消費中有60%左右是生活型消費，40%-50%左右是目的型消費。在60%消費中又有50%-60%在一公里范圍內就能得到解決，屬于無意識型消費和穩定型消費。社區商業也許租金不高，但它是相對穩定的生活化消費，所以客群忠誠度和復購率都很高。
從商業環境的角度，隨著商業進入個性化和生活化時代，以前推崇的“大而全”概念存在招商難、同質化嚴重、同一片區商業容量有限制性的問題。而社區型商業的體量較小，消費指向性強，因此更容易出現精細化的產品，通過精準定位、選擇合理的細分市場，并從產品層面增加消費體驗性、明確差異化以及商業主題化，不僅可以使社區商業規避最激烈的紅海競爭，也會極大的提升項目的市場生存率，從這個意義上，社區商業有著廣闊而良好的發展空間。
