經歷了過去三年高調買地、入股，中國樓市的大地主平安，正要進入又一個收割階段。

兩個月前，平安資產管理以19.1億港元（約合16.25億元人民幣）出資，成為旭輝控股（00884.HK）的第二大股東。而在入股旭輝兩天前，它們還和萬科聯手，以總價18.05億元拿下了北京海淀區翠湖科技園地塊，這是今年參與拿下的第五幅土地。

不過比起幾年前，今天的平安已經低調很多。在2014-2015年間，平安是名副其實的高地價收割機，中國主要城市幾乎每一處熱點地塊拍賣都會出現平安的身影。這家體量過萬億的保險公司，在當時連續出擊，收攬了一大筆不動產投資。

截至去年底，中國平安控股的房地產子公司達18家，投資性房地產資產總額近424億元，同比增長54%。而據界面新聞粗略統計，其過去三年僅投在拿地和注入項目上的資金，就已接近900億元，這還不算各種與房企或地方簽訂的戰略投資框架。

在房企們熱衷于曬出成績單的同時，投入驚人的平安始終處于悶聲發大財的狀態。據中國平安2017年半年報的投資項目收益率中，不動產開發投資收益率達到6.37%，位列所有非標類投資首位，分項中“其他”類投資更是高達7.46%，遠超其他非標類投資品種。

項目層面的回報更為直觀。2014年總計花費24.1億元拿下的廣州天河牛奶廠地塊，當時的樓面價僅為14428元/平米，其后引入招商地產負責開發。如今這個名為招商雍華府的項目均價為45000元/平米。與此相對的還有，杭州翁梅金地藝境、保利中央公館，以及綠城留香園等。這還僅是平安單獨拿地的入市項目，如果算上其他一眾聯合拿地，其業績規?？赡芑九c一家中型房企相當。

安信證券就在研究報告中指出，由于平安所持有投資性房地產“以歷史成本計價”，令房地產投資項目下存在著大量投資浮盈。據2016年底數據，平安的投資性房地產凈值為424億元，而公允價值達到676億元，投資浮盈高達252億元。

相比地產公司，平安的優勢在于擁有大規模的保險沉淀資金，并擁有長期配置的需求，不需要依靠負債維持規模。也因為這樣靈活的投資條件，平安選擇合作的企業也五花八門，其中既有像碧桂園這樣的行業前三，也有例如像朗詩這樣在細分領域有一技之長的企業。

“大家都知道平安看重的是穩健長期的財務投資，所以也都很歡迎，他們對項目和企業也會有選擇，偏向有特點和具備成長能力的。”一位與平安合作過的開發商人士這樣評價道。

事實上，今天已經是隱形地主的平安，在其漫長的、想要涉足不動產投資的道路上，走得并不算順利。在其最激進的兩年里，經常會有人拿險資不能涉足房地產開發來拷問平安，但實際上，在拿下土地或參股項目之后，平安總是通過地產基金、債權計劃、信托產品，向包括自己在內的各路社會資本銷售或轉讓。這是平安慣用的方式，多搭一層或幾層架子，而并非真正親自參與。

房地產開發項目一直是險資無法涉足的禁區，但與房地產相關的債權和股權類投資卻并未禁止。這也構成了平安投資地產的特殊通道之一，其通過成立私募基金，在完全無需或僅少量動用自有資金的基礎上便可以參與優質項目分紅。據媒體報道，截至今年一季度，僅平安不動產旗下就管理者12支房地產投資基金，合計管理基金總規模134億元，管理費率介于籌資規模的1%-1.5%。

這種類“資產證券化”的設計，是平安早在數年前就有規劃的方向。2013年，平安信托與麥肯錫合作發布的研究報告中就認為，信托通道業務將在未來五年內“趨于消亡”。信托行業未來的三大發展方向則是私人財富管理、另類資產管理和私募投行。其中另類資產管理，正是指為中國平安這樣的大型險資，提供包括房地產“資產證券化”在內的投資通道。

基于這套“內部循環”的體系，平安今天的打法就異常清晰。過去多年，心懷宏愿的馬明哲始終管控著平安，迂回在紅線以內。旗下主要地產投資平臺的幾次大動作，均踩準了監管放行的通道。

2010年保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，馬明哲曾感嘆“等了五年”并為不動產投資“準備了很好的項目和團隊”。隨后，平安就火速拿下了投資PE和不動產的雙牌照。并開始積極布控地產投資。

為了避開監管紅線，彼時平安在不動產領域的投資，還主要是以購置自用辦公大樓為主，平安金融中心眼下在眾多城市拔地而起，皆是緣于那段時期的投入。而后來在中國樓市大放異彩的平安不動產，彼時仍是完全由平安信托系旗下子公司聯合控股的公司。

到2014年，保監會大幅松綁險資投資不動產比例和范圍后，平安也迅速調整戰術，開始大舉買入土地，已類似上述模式直線投資，同時購入房企股權，控股項目公司，多方涉足房地產市場。那一年，跑在最前面的平安不動產也悄悄改換門庭，引入平安壽險和財險，并將注資提升到100億元?？恐磐泻碗U資的雙管注入，這家早于1995年就成立的公司，走紅中國樓市。

而到近年來，享受了幾年地產紅利的平安開始調轉方向，或許是基于其對政策寬松程度的判斷，如今的平安不動產大有險資直投，不再依靠信托遮掩的趨勢。來自今年5月17日的一次工商變更顯示，掌握這家公司多年的平安信托已正式退出，在最新的股東名單里，平安壽險出資49.5%，平安財險出資35%，另一個股東深圳平科出資15.5%，這是一家由中國平安直接掌控的公司。

險資直投，意味著更強的資金鏈條和更直接明了的回報。事實上，平安在不動產投資領域分工明確，旗下平安不動產，主要涉及以地產股權基金和固定收益理財產品，而平安資產管理以及其他險資平臺，則更多傾向于上市公司股權類投資。對于自己管理的地產基金和信托類產品，以及直接設立參與的部分養老、物流地產，則仍有體量巨大，且業務相關的保險資金可供配置接盤。

“中國房地產企業前十強二十強，幾乎每一個都和平安有些合作的，融資通道是大型房企最需要的，想快速拼規模的企業也或多或少會想找他們借彈藥。平安如果想做，動作會很快。”一位開發商人士這樣說道。

面對大型房企規模高企難以逾越，中型房企通過并購快速拉升的新局勢，僅用了三年時間就成為隱形地主的平安正蓄勢待發，去年底，平安人壽和財險再度增資，將平安不動產的注冊資金拉升到了200億。這顯然是為新階段更大規模的不動產投資做好了準備。

這位財大氣粗的金主，看起來已經悄悄選好了新格局之下自己的位置。