10月26日，北京深秋的傍晚，協(xié)作胡同40號自如驛的那棵300年銀杏樹遮蓋了大半個(gè)庭院，自如CEO熊林在這里向外界介紹了一套新的長租公寓體系。

3個(gè)小時(shí)前，熊林在中國電影導(dǎo)演中心發(fā)布了自如的5.0產(chǎn)品，白色襯衫、牛仔褲、運(yùn)動(dòng)鞋、巨大的屏幕、簡練的PPT讓現(xiàn)場看上去更像是一家科技公司的發(fā)布會(huì)。

這家脫胎于鏈家的租賃公司在六年時(shí)間里先后進(jìn)入了北京、上海、深圳、杭州、南京五個(gè)城市，為租客服務(wù)，管理了40萬間房源，2016年租金已經(jīng)超過90億元?？驮春妥饨鸬脑鲩L給自如帶來了光環(huán)，但背后租賃市場整體的盈利乏力也讓外界對這家企業(yè)感到擔(dān)憂。

在熊林的意識中，產(chǎn)品與服務(wù)仍舊是他關(guān)注的核心，他曾拒絕多家資本方的融資，除了曾經(jīng)發(fā)行過5億元的ABS，自如甚少在資本市場有所動(dòng)作，在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局長租公寓，大量資本流入之際，這樣的做法似乎并不主流。而從此次自如5.0版本中或許可以窺探這家公司的底色。

升級的自如

相比于前4代產(chǎn)品，自如5.0是一個(gè)更為“社群化”的產(chǎn)品，這種“社群化”體現(xiàn)在空間上進(jìn)行新的布局，同時(shí)還疊加了互聯(lián)網(wǎng)因素。

以自如的核心產(chǎn)品，主打合租的自如友家為例，在100萬租客中，自如友家就占到了88%，此前自如對此類產(chǎn)品的邏輯定為“讓年輕人在北京有一間2000元左右干凈的房間”，因此，自如只是對房源進(jìn)行簡單的硬件升級，而在5.0產(chǎn)品中，自如友家將會(huì)把客廳釋放出來，使其成為租客可以共享的生活空間。

在客廳中，自如將配備可以拆成2人位和1人位的3人沙發(fā)、TCL電視、4個(gè)三角形可隨意拼搭，適用于多種應(yīng)用場景的Z-Tab餐桌、動(dòng)感單車等。

而對于出自IBM的熊林來說，互聯(lián)網(wǎng)因素是其在自如一直探索的方向，熊林曾表示，自如的關(guān)鍵點(diǎn)有三：產(chǎn)品化、重服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)思維。

在“社群化”方面，自如5.0推出了新產(chǎn)品：Meeta，其核心功能之一便是可以讓租客在自如的平臺上發(fā)起各種社交活動(dòng)。“在Meeta上，每一個(gè)自如的租客都會(huì)默認(rèn)進(jìn)入一個(gè)自如家庭群，在建立家庭群以外，也可以建立相應(yīng)的社區(qū)群，用戶可以通過這些渠道發(fā)起活動(dòng)。”

同時(shí)，依靠自如的信用體系，Meeta可以為租客提供精準(zhǔn)可靠的社交搜索。值得一提的是自如建立的信用體系未來將會(huì)是其撬動(dòng)金融市場的重要工具，目前自如已經(jīng)與芝麻信用、脈脈等共享數(shù)據(jù)，并與ofo、億家進(jìn)行合作，而自如也會(huì)推出信用達(dá)到100分免押金的舉措。

不過對于居住社交屬性的探索，熊林并沒有將其過分拔高，他表示“社群化”并不是一個(gè)刻意追求的結(jié)果，最基本的邏輯還是提高租住環(huán)境，社交只是附著在其中人的更高的需求。

而此前一直將客群定位在年輕人的自如也開始將觸角伸向高端租賃市場，在5.0版本中，自如豪宅成為另一個(gè)重大的新產(chǎn)品，定位為城市千分之五最好的樓盤。豪宅業(yè)主僅需要通過簡單流程將豪宅委托給自如，而自如將為豪宅業(yè)主配備一對一的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)將通過其大客戶網(wǎng)絡(luò)，以及鏈家的出租渠道，將房源出租。

不過租賃市場涉及豪宅產(chǎn)品并不多見，市場規(guī)模也并不清晰，熊林表示：“豪宅的租金與售價(jià)跟普通的公寓相比，性價(jià)比最高。另外有些人并不想在所在城市安家，也有這樣的需求，而且北京豪宅也沒有特別好的服務(wù)，自如基本上沒有太大的競爭。不過這應(yīng)該是個(gè)小眾的市場，畢竟沒有年輕人的市場規(guī)模那么大。”

而在目前盈利狀況并不樂觀的租賃市場，自如在硬件方面升級的同時(shí)，還要在其盈利核心的自如友家中推動(dòng)難啃的“社群化”，這無疑會(huì)進(jìn)一步侵蝕其利潤率。

“做這些產(chǎn)品毫無疑問會(huì)影響利潤率，但客戶會(huì)因?yàn)槠焚|(zhì)更高而愿意付出稍微多的成本。”熊林表示。

同時(shí)，隨著自如的規(guī)模增長，其本身的成本控制能力，對供應(yīng)商的議價(jià)能力、管理效率等方面都有明顯的進(jìn)步，這也給了其一定的空間。

服務(wù)為王

除了產(chǎn)品外，服務(wù)應(yīng)該算是熊林最常掛在嘴邊的詞匯。

雖然脫胎于鏈家，但熊林并不把自如看作是一家中介公司，而是租住服務(wù)商，其架構(gòu)中管家體系、網(wǎng)站、App、微信、呼叫中心、維修團(tuán)隊(duì)、保潔團(tuán)隊(duì)、自己的工單系統(tǒng)，全部是一家服務(wù)機(jī)構(gòu)的邏輯。

2017年，自如最重要的兩件事仍然是品質(zhì)與服務(wù)，其一是品質(zhì)合格率，目前，房源交付的合格率已經(jīng)從75%提升到92%，其二是投訴率，目前自如的投訴率從去年的千分之三點(diǎn)五下降到萬分之一點(diǎn)五。

“一家公司總是有很多事情可以去做，所以在自如目前的規(guī)模下，怎樣把存量資產(chǎn)管理好，然后給客戶好的服務(wù)才是重點(diǎn)，我覺得有了這些才真的有資本去思考金融以及其他業(yè)務(wù)。”這已經(jīng)成了熊林關(guān)于融資問題的標(biāo)準(zhǔn)回答。

目前自如App已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全流程電子化，同時(shí)在找房方面，整合了超過1億條數(shù)據(jù)，優(yōu)化了找房功能。租房涉及的服務(wù)復(fù)雜，交付內(nèi)容多，涵蓋了家具家電、水電燃?xì)獗淼?，因此，房子基礎(chǔ)信息管理要清晰，還需要建立資產(chǎn)管理系統(tǒng)作為支撐，將租客的動(dòng)態(tài)信息實(shí)時(shí)同步。

而這只是通過對產(chǎn)品的優(yōu)化來提高服務(wù)的效率，像人力密集型的服務(wù)，特別是在企業(yè)規(guī)?；?，自如要面臨的挑戰(zhàn)則更大。

熊林曾向媒體表示，在服務(wù)行業(yè)，管理最大的“天敵”就是規(guī)模。規(guī)模做大時(shí)，最大的問題在于團(tuán)隊(duì)的思想、意識會(huì)變化。即使思想不會(huì)變化，每個(gè)人的服務(wù)模式也不一樣。而因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)事無巨細(xì)，你很難在保持規(guī)模的同時(shí)，做到穩(wěn)定。

目前，自如已經(jīng)擁有超過6000人的團(tuán)隊(duì)，另外自如提供了超過3000名保潔人員、5000名搬家人員的服務(wù)規(guī)模，這在5.0版本中還會(huì)有進(jìn)一步的優(yōu)化。

針對這部分服務(wù)人員，自如制定了相應(yīng)的培訓(xùn)體系。“首先是行為，我們會(huì)通過很多培訓(xùn)對員工的行為進(jìn)行規(guī)范，讓他們看起來像一個(gè)服務(wù)者，其次，服務(wù)是一個(gè)很專業(yè)的事情，而且服務(wù)人員往往面對的是一些瑣事，這就要求他們在溝通方面要有很高的技巧，最后我們再從中找到有為別人服務(wù)的心的人，因?yàn)椴皇敲恳粋€(gè)人都能從服務(wù)里面感受到成就感和樂趣的，其實(shí)在這方面我們做的還不夠。”

長租公寓的三道檻

在熊林看來，產(chǎn)品與服務(wù)、規(guī)模、利潤是長租公寓面臨的三道檻。

“未來的租賃市場要求的是專業(yè)化和機(jī)構(gòu)化，只有規(guī)模達(dá)到一定的體量之后，機(jī)構(gòu)才會(huì)獲得比較好的利潤與供應(yīng)鏈上的回報(bào)，才會(huì)獲得拓客成本的降低。”熊林表示。

目前，自如正處在規(guī)?；碾A段，按照熊林的計(jì)劃，這一階段還將持續(xù)三年。

而自如在成立的這六年，很少在資本市場融資，除了能夠得到鏈家方面的前期投入支持外，規(guī)模漸漸成型的自如在盈利方面也開始找到了自己的路徑。

熊林此前曾表示，租賃行業(yè)的利潤，一是通過提高出租效率（拉長租賃周期、縮短房屋空置時(shí)間等）提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，業(yè)主會(huì)讓渡一部分利潤；二是客戶方，通過創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，較高的服務(wù)水平，賦予產(chǎn)品更多附加值。如果能較好地發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，會(huì)使這些利潤空間進(jìn)一步擴(kuò)大。

自如在這些方面取得了不錯(cuò)的成績，在成立的第四年，租客租住時(shí)間就達(dá)到270-300天，整租的時(shí)間則會(huì)更長。而此前，熊林給出的健康庫存標(biāo)準(zhǔn)是60天內(nèi)空置的房源要小于7%，30天內(nèi)需要小于5%，目前，自如的出租率已經(jīng)達(dá)到95%以上，平均2.5次帶看就有1次成交，周期是1-3天，平均一名管家每月租出的房子大概在10到30套。

按照熊林此前的說法，自如在財(cái)務(wù)上做到了自給自足，并形成良性循環(huán)，總體上看，正在往一個(gè)更健康的財(cái)務(wù)模型發(fā)展。不過在他看來，國內(nèi)的租賃行業(yè)目前普遍處在初級的水平。

“很多人沒做好服務(wù)就想要規(guī)模，沒做到規(guī)模就想要利潤，只有在規(guī)模有保障的情況下才能獲取你應(yīng)該有的利潤，而如果做的很小，而且能夠做到小而美，也會(huì)有收益?，F(xiàn)在的問題是，很多企業(yè)既不小而美，又不大而全，缺少規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢”。

自如正在沖擊規(guī)模的路上，不過目前看來，熊林的目標(biāo)還遠(yuǎn)不于此。

今年8月15日，自如以資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)身份，成功發(fā)行租房市場首單房屋租金分期類ABS。該產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比90%。自如該計(jì)劃優(yōu)先級票面利率為5.39%，共計(jì)超過14家機(jī)構(gòu)投資者參與。

熊林也向界面新聞表示：“租賃行業(yè)要想在未來有更好的發(fā)展，必須把整個(gè)鏈條打通，自如一定要去嘗試通過金融創(chuàng)新的方式把整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的效率提升上來，今年年底或者明年年初，自如還會(huì)繼續(xù)在資產(chǎn)證券化方面進(jìn)行探索。”

在未來三年，完成規(guī)模化的自如，還有更多的基因等待被激活，這家年輕的企業(yè)還會(huì)有更多的可供想象的空間。