內(nèi)資房企與港資房企角逐內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn) 誰將勝出？

近日，媒體報道港企重金加碼內(nèi)地樓市，與之形成鮮明對比的是，在香港最新的一宗百億商地投標(biāo)中，內(nèi)地房企卻集體缺席。

這一巨大反差引起業(yè)界關(guān)注。畢竟今年以來，內(nèi)房企不僅在內(nèi)地土地市場拼殺激烈，在香港土地市場上也勇猛拿地，而此番集體止步香港百億商地前，著實令人意外。

在業(yè)內(nèi)人士看來，近些年，內(nèi)房企的住宅開發(fā)實力突飛猛進(jìn)，積累了豐富的經(jīng)驗，但是在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營方面，仍然不能與港企抗衡。而港企積極進(jìn)軍內(nèi)地，也是意在商業(yè)地產(chǎn)。

表面上看，內(nèi)房企與港企激戰(zhàn)正酣，而商業(yè)地產(chǎn)，有一點內(nèi)地房企“阿喀琉斯之踵”的味道。

港資房企正積極進(jìn)入內(nèi)地市場

早在2017年年初，內(nèi)房大軍大舉進(jìn)軍香港土地市場，掀起一波拿地?zé)崂恕?月，龍光地產(chǎn)聯(lián)手合景泰富拿下香港鴨脷洲一宗臨海住宅用地引發(fā)業(yè)界強烈關(guān)注。而5月16日，合景泰富又與龍湖地產(chǎn)聯(lián)手拿下香港九龍啟德新區(qū)的一宗住宅地塊，總價為72.3億港元(約合63.96億元人民幣)，折合樓面地價約12.06萬元/平方米。

智通財經(jīng)APP注意到，自2011年至今，內(nèi)地房企逐漸加大在香港的投資。尤其是今年，投資占比進(jìn)一步提升。中原測量師行董事總經(jīng)理黎堅輝在8月16日的記者會表示，今年迄今為止香港推出的六幅住宅地皮，其中五幅由內(nèi)地開發(fā)商中標(biāo)。以可建樓面面積計算，內(nèi)地開發(fā)商投得的土地面積占比高達(dá)95.9%。

可就在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，內(nèi)房企業(yè)望而卻步。

10月9日，香港市區(qū)重建局公布，位于中環(huán)的卑利街/嘉咸街重建項目地盤C，于當(dāng)天正午截標(biāo)，合共接獲9份標(biāo)書。這9份標(biāo)書，全部為港資企業(yè)遞交，曾經(jīng)表達(dá)過意向的內(nèi)資房企集體退出。

有分析指出，內(nèi)房企在香港拿地重點在住宅項目上，而對于資金回籠較慢的商業(yè)地塊幾乎不碰。雖投出了意向書，可能只想?yún)⑴c、觀摩一下商業(yè)土地出讓的規(guī)則和情況。

另一邊，港資房企卻在積極進(jìn)入內(nèi)地市場。

繼9月初在蘇州奪得幾宗地塊后，9月21日，九龍倉(00004)又以62.6億元總價拿下北京豐臺區(qū)的一宗住宅地塊。就在當(dāng)天，新世界發(fā)展(00017)在香港召開2017財政年度全年業(yè)績會，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛多次強調(diào)，想大力開發(fā)內(nèi)地土地，計劃拿出160-200億港元增加內(nèi)地土地儲備。

內(nèi)資房企大手筆布局商業(yè)地產(chǎn)

智通財經(jīng)APP注意到，此前受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)沖擊，傳統(tǒng)零售業(yè)陷入生死掙扎邊緣，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)也受影響被指進(jìn)入寒冬期。不過近些年，隨著房企對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的不斷摸索，以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的靈活應(yīng)用，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)正在迎來新一輪的上升通道。

值得一提的是，隨著今年以來全國住宅市場不斷遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策，許多房企也欲從住宅市場突圍，尋找新的盈利增長點，其中，一些房企的業(yè)務(wù)觸角伸向了商業(yè)地產(chǎn)。

例如，近年在商業(yè)地產(chǎn)布局方面有大動作的萬科。萬科在2016年收購印力集團(tuán)，并將其作為旗下商業(yè)開發(fā)與運營平臺，專注于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營管理，截止2017年6月30日，共持有及管理商業(yè)物業(yè)面積超過850萬平方米。

為快速提升商業(yè)物業(yè)管理運營能力，萬科還在今年5月公告稱，通過下屬子公司參與組建兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金招銀成長壹號投資(深圳)合伙企業(yè)(有限合伙)、招銀成長玖號投資(深圳)合伙企業(yè)(有限合伙)。該商業(yè)地產(chǎn)投資基金將用于投資收購該集團(tuán)所擁有的商業(yè)項目。應(yīng)該注意的是，萬科僅以約51億元來撬動前述兩支共129億的基金。

智通財經(jīng)APP注意到，其實在目前多家房企的營收結(jié)構(gòu)中，商業(yè)地產(chǎn)板塊已經(jīng)占有很大分量。比如，在大悅城地產(chǎn)(00207)上半年的收入中，集團(tuán)投資物業(yè)租金收入及相關(guān)管理費收入占收入總額36.0%，其中大悅城租金收入錄得11.62億元，同比增長10.7%。上半年，華潤置地(01109)包括酒店經(jīng)營在內(nèi)的投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)額港幣40.1億元， 同比增長13.2%，占總營業(yè)額352.6億港元的11.4%。

此外，各大房企還立下軍令狀。萬科提出到2019年，其商業(yè)租金規(guī)模要達(dá)120億元;龍湖提出到2020年，其商業(yè)租金收入將達(dá)100億元左右;遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和中國金茂也提出旗下商業(yè)營收要達(dá)50億元。

商業(yè)地產(chǎn)或有萬億級增長空間

一直以來，港資房企在運營商業(yè)地產(chǎn)方面經(jīng)驗豐富。如恒隆、太古、九龍倉等都是商業(yè)地產(chǎn)商中的佼佼者，許多內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都曾效仿香港同行。與此同時，港企對內(nèi)地住宅市場開發(fā)方面還較生疏，畢竟市場環(huán)境迥異。所以，港資房企在內(nèi)地的著力點也都集中于其擅長的商業(yè)地產(chǎn)。

早在2015年初的業(yè)績會上，九龍倉就宣布未來商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉在內(nèi)地發(fā)展的重點，5年之內(nèi)，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的營業(yè)額占集團(tuán)總量的30%以上。

而此前曾看空內(nèi)地商業(yè)零售環(huán)境的恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也一反之前的想法，在今年9月參加活動時表示，“內(nèi)地還是有很多投資機(jī)會的，我們也一直愿意加大在內(nèi)地的投資。”

恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事陳文博也表示，公司近年積極拓展內(nèi)地投資物業(yè)，2019年將是恒隆的重要轉(zhuǎn)折時間點，多個在內(nèi)地的大型項目將同時落成。

無論是內(nèi)房的搶灘布局，還是港企進(jìn)軍內(nèi)地的宏偉目標(biāo)，無一例外都有一個指向：內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪增長機(jī)遇。

商業(yè)地產(chǎn)投資將迎來黃金時代。世邦魏理仕在今年6月稱，中國主要一、二線城市的第一次集體商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)高峰發(fā)生在2007-2010年，未來三年內(nèi)，樓齡滿10年的存量物業(yè)將加速增長，中國商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入城市更新的爆發(fā)期。

另外，根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計，中國商業(yè)地產(chǎn)投資于 2016 年創(chuàng)歷史新高，大宗交易金額高達(dá) 2094 億元，較2015 年翻了一倍。該機(jī)構(gòu)預(yù)計，2017年全年商業(yè)地產(chǎn)交易總額有望突破新紀(jì)錄。而世邦魏理仕研究部預(yù)測，中國目前可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3.4萬億美元，僅次于美國，并有望在2020年增長到4.2萬億美元。

在萬億級的市場面前，內(nèi)資房企與港資房企都在發(fā)力，這一輪角逐中，誰將勝出?