“做生意的目的就是賺錢，規模大就賺錢嗎？”這是陳啟宗在2017博鰲房地產論壇上對規模之爭的回應，如今用來解釋今年以來的一系列出售舉動似乎也顯得順理成章。
10月24日，據香港媒體報道，恒隆早前標售的何文田君逸山商場，以約2億港元成交。除此之外，恒隆將再推售長沙灣碧海藍天商場和香港荃灣灣景花園商場，2個物業的估值合計逾26億港元。
對比此前計劃推售時40億港元的總估值來說，以上3個商場僅售28億港元明顯出現了折讓。然而在物業價值被低估30%的現實行情下，恒隆毅然選擇“甩手”的原因是什么？
“規模即江湖地位”，這是內地商業地產商普遍信奉的金科玉律，在如此趨勢下，恒隆的出售明顯是不愛惜家底的表現。但在陳啟宗看來，或許是順勢而為的結果。
“恒隆模式很簡單，雖然只有十個八個商場，但是希望在這個領域里做到最好，如果能做到這樣，前面的路是很樂觀的”，從別人的錯誤里學習功課，這是陳啟宗不止一次提到過的最經濟的學習方法，而澳大利亞西田的變化正是恒隆的研究對象。
2013年西田擁有全球最多數量的購物中心，在澳洲、美國等國家擁有或者投資99個商場。爾后，西田變得更加講究效益而不是規模，2015年西田品牌購物中心數量銳減到87個，但市值已上升到700億美元。目前其在全球的購物中心只有30多家。
折讓30%減持非核心物業
繼2017年5月傳出計劃出售香港3個非核心區域商業物業后，業內對恒隆商場的最終成交價就充滿好奇。10月24日，據香港媒體報道，早前標售的何文田君逸山商場，以約2億港元成交。
作為3個物業中“打頭陣”的一個，何文田君逸山商場連同23個車位，于上星期截標。該轉手物業位于何文田迦密村街，附近均為住宅區，所以商戶類型為民生所需。據悉該住宅項目由恒隆發展，于2003年落成，商鋪部分則一直保留作收租，直至最近才放售。
資料顯示，何文田君逸山商場涉及君逸山地下及1樓，總面積約2.28萬平方呎。地下鋪位由超級市場以每月12.1萬元租用，而1樓全層約1萬余平方呎，由幼稚園以每月22萬租用。另外該項目還提供23個車位，合共以約2億元成交。
作為僅兩層的社區物業來說，2118平方米就售出2億港元的價格也實屬高價。不過年中傳出推售時，長沙灣碧海藍天商場、荃灣灣景花園商場以及本次成功出售的何文田君逸山商場，總估值則達到40億港元。
按照香港媒體的報道，接下來恒隆將再推售剩下的兩個商場，其中長沙灣碧海藍天商場價值較高，估值逾22億港元，物業總樓面面積達24萬平方呎。目前商場樓面均由永旺超級市場承租，租金每月約275萬港元。
荃灣灣景花園商場估值則為4億港元，主要客源為灣景花園、麗城花園居民。該商場總樓面約6萬平方呎，現時租客包括餐廳、保齡球場等，市場估值約4億港元。
對比計劃推售時的40億港元總估值，以上3個商場僅售28億港元出現了30%的折讓。在物業價值被低估30%的現實行情下，恒隆仍毅然選擇“甩手”的原因不禁令市場燃生好奇。是上半年物業租賃收入下降使然，還是縈繞在港企周圍的“保守論”？
“從歷史中學習”
自1992年年底進軍內地市場，恒隆就決定了專注發展租賃物業業務，而不是銷售物業業務。這個完全獨立于過往經歷的決定，讓恒隆得以在商業地產行業大展拳腳，并成為內地商業地產開發商爭先效仿的對象。
觀點地產新媒體查閱資料顯示，2016年恒隆的營業收入為130.59億港元，同比漲長46%，總營業利潤為89.19億元，同比上漲36.21%。其中物業銷售收入增長3.45倍至53.22億元，物業租賃的租金收入持平錄得77.37億元，若撇除人民幣貶值影響，租金收入升3%。
雖然在過去的2017年上半年，由于部分項目仍在進行的優化工程，恒隆的物業租賃租金收入減少了2%，但是仍然錄得38.35億港元的高收入。
這份令陳啟宗“尚可接受”的表現，在內地商業地產商看來同樣是優秀的，畢竟在過去市場低迷的幾年里，很多同行都減租得厲害。
“從業者需要從歷史中學習”，一直以來在別人的錯誤里學習、避免重蹈覆轍，是陳啟宗遞交商業功課的竅門。而其選擇的研究對象就有同樣從事商業地產的澳大利亞西田集團。
2013年西田是世界上擁有購物中心數量最多的企業，在澳洲、美國等國家擁有或者投資99個商場。爾后，西田發現規模不意味著效益，這些購物中心“群”并沒有帶來理想的收益。2015年西田開始將品牌購物中心數量銳減到87個，但市值卻上升到700億美元。
觀點地產新媒體查詢資料獲悉，目前西田擁有并運營在39個購物中心，其中包括澳大利亞排名前25名中的16家，資產管理額達474億美元。2017年上半年，西田錄得利潤14億美元，其中重估利潤為9.29億美元，主要由投資組合的營業收入持續增長以及重建優化來完成。另外西田的資產負債表強勁，為33.9%。
“他們的老板跟我說，現在商場的數量少了，但總的盈利反而上升。”和西田執掌人的一次交談讓陳啟宗更加篤定，只追求規模的方式，導致很多商場不賺錢或者盈利甚微。把好的留下來，把差的賣出去，才能保證收益增長和市值提升。這或許也是恒隆是次推售上述三家非核心物業的根本所在。
除此之外，在市場飽和以及商業寒冬的大環境下，恒隆亦像西田一樣開啟資產升級計劃。陳啟宗曾在2017年中期業績報告中和股東交流指出，“當世道不好，品牌商戶不得不縮減同一個城市的門店數量的時候，他一定會選擇留下最好位置、最好商場的那一兩個。”所以，只要恒隆在一個地方的商場做到了第一、二名，自然不怕零售萎縮、商家搬離的情況出現。
觀點地產新媒體此前獲悉，自2012年起，恒隆斥資20億港元對香港及上海項目進行資產優化工程，其中香港項目占4億港元，其余則用于上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場。當時恒隆地產集團董事陳家岳曾透露，目前整個資產優化工程正在按計劃有序進行，預計完成后可為恒隆帶來平均約30%的資金收入增長，回本期平均為3年。
“矮個子難打籃球”
在陳啟宗的眼中，商業地產運營極其考驗企業的能力，不僅要善于總結前人的失敗之道，還需要具有優良“基因”加持。
“矮個子(即基因錯配)難打籃球，至少不在甲組班，而我們只對甲組賽有興趣。”恒隆認為購物中心最核心的4個因素是地點、規模、設計和施工。因此在進入一個城市之前，如果自己沒有把握做到最好，則不會冒險進入。
“如果不是排第一，也不能比第二的差，排第三就完蛋了，因為回報率差距好大。沒有把握做老大、老二，我勸你最好不要蓋（商場）。”
項目重要的是盈利能力，恒隆長遠的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業項目。因此不管是恒隆上海的恒隆廣場及港匯恒隆廣場，亦或是沈陽的市府恒隆廣場，在項目選址上，都對城市經濟、地段、面積、人口及地價作出了極高要求。
以原始價看，位于上海的港匯恒隆廣場、上海恒隆廣場項目如今每年凈收益率為47%，即最初投資100元，每年凈收益47元；毛利率則高達85%。
對于內地住宅行業來說，“規模即江湖地位”，這一金科玉律也被復制到了商業地產領域。因此快周轉、高杠桿無可避免地成為內地商業運營商的普遍特質，這也導致擴張過快、產品同質化等問題泛濫開來。
恒隆可能是特立獨行的一個，與內地房企截然不同，買地、建設、租賃的“長租賃模式”是過往恒隆一直堅持的。陳啟宗認為做高檔商業房地產要么持有，要么整售出去，分單位出售是不可能成功的，“一定會死掉”。
而他給出的理由也很簡單。在陳啟宗看來，大部分商業地產市場參與者都以很高的價格買入，最后再尋求更高的價格賣出。但是市場風險永遠不可能提前預知，因此一旦暴挫便殆無緩沖。
另外商業地產行業備受運營商推崇的高杠桿模式恒隆避之如蛇蝎。以美國著名的財務模型杜邦公式來看，ROE =銷售利潤率*資產周轉率*財務杠桿比率，因此在同質化競爭逐漸削減銷售利潤率的前提下，大家只能在資產周轉率和財務杠桿比率上著手。
于是“借別人的錢，干自己的事”成為很多企業的優先選擇。在陳啟宗看來，這是“瘋子”的行徑。負債率高意味著一旦利息提升就會有風險，這些短線的威風也讓企業犧牲了長遠成功的可能性。
觀點地產新媒體從恒隆年報獲悉，2014-2016年，其資產負債率分別為28.04%、26.7%、24.45%，呈逐漸降低的趨勢。2017年上半年，恒隆的資產負債率則為22.88%。手握大把現金、多年不借債，這也讓恒隆在面對機會時有了更多擴張的底氣。
