直到9月15日這一天，碧桂園上海區域總裁高斌才算松了一口氣。

花下10.23億元，力壓萬科拿下楊浦東外灘一商辦地塊后，他立刻發了一條短信給楊惠妍：“上海不再遙遠。”

這并不是碧桂園第一次進入上海，但卻是首次進入上海內環。

從2015年入滬開始，碧桂園已經在奉賢、浦東臨港、金山、青浦、寶山、崇明、嘉定開發了20多個項目，無一例外都在上海郊區。碧桂園一向擅長開發遠郊樓盤，但在上海，這遠非它的目標。

“這是我們第一次進內環，拍這塊地前一夜都沒睡覺，還是很焦慮的。雖然很小，4萬方吧，但對我們來說，它代表著碧桂園下定決心在上海做持有型物業和經營性資產。”高斌對界面新聞說。

兩年多前，碧桂園決定“農村包圍城市”，挺進北上廣深，成立了“一線城市事業部”，結果旗下的區域公司只有上海區域沒被合并，高斌也成了北京、上海、深圳三地區域總裁中唯一沒離職的那個。上海區域從當初7個人的規模迅速發展到了現在的300多人。

當同行沉浸在“白銀時代”的悲觀氛圍中時，這家企業卻默然發展，以一種被嘲笑為“很土”的策略，迅速做到這個行業第一。當競爭者反應過來時，卻發現已經有點追趕不上。在最難攻克的一線城市，楊國強也嘗試大膽啟用年輕人，“同心共享”薪酬計劃的慷慨性和激勵效用被最大限度發揮。

這是一位“土生土長”的碧桂園職業經理人，在這家企業已經供職超過12年，曾歷任楊惠妍和楊國強的秘書。剛剛到上海時，高斌滿腦子想的都是拍地拿項目，讓碧桂園在上海立足。現在他則主要琢磨兩件事，一個是從遠郊進入市中心，二是試水創新業務。

在他辦公室正對著門的那面墻上，掛著兩幅格言，左邊那句來自楊國強，右邊來自莫斌。另一面墻上整齊地貼著一些A4紙，一張上寫著“美麗鄉村，長租物業，現代農業，集體用地”，還有一張上打印著四個紅色大字——“保重身體”。

他說創新業務消耗的時間、精力以及所面臨的不確定性，都讓人倍感焦慮。

高斌從今年8月中旬開始跑步打卡，他說要以更加健康的方式工作和生活，即使晚上喝醉酒，也要夜跑一公里。但打卡在9月初戛然而止，高斌感覺累壞了，明白自己不是需要運動，而是應該休息。

9月的一個工作日，他坐在辦公室的沙發上，聲音微弱，第一次向媒體介紹了碧桂園在上海齊頭并進開展的幾項創新業務。

碧桂園上海區域正準備推出三個長租公寓項目，第一個項目今年年底開業，這也標志著整個碧桂園集團首次進入長租公寓領域。還有兩個項目將在春節后開業。

第一個長租公寓在西虹橋，高速公路附近，高斌要求團隊做的第一件事，就是把“碧桂園”這三個字和Logo豎起來，老遠就能看到。“大家始終認為在碧桂園在郊區，在上海市區都看不到碧桂園的廣告，我想接下來一步步地把品牌往市中心推。”

更接近上海城市中心的項目是商辦，碧桂園剛剛在楊浦區拿下的商辦地塊還算理想：首先是交通便利，距離地鐵12號線寧國路站約500米，臨近內環高架；其次，地塊自持比例不低于40%，意味著大部分可以銷售，資金壓力不大。在招商上，地塊出讓時要求需要引進以互聯網經濟為核心的科技企業。

除了商辦之外，碧桂園上海區域還想嘗試進入一塊從未涉足的領域——互聯網家裝。團隊剛組建不久，打算在今年內開張。

剛剛組建的團隊還有產城。“希望通過我們的招商運營來確保整個區域的產城融合，而不是單純的建房子、賣房子。現在也在考慮去收購一些產業園，尤其是涉及轉型的，但現在的業主方即便對一個空廠的期望值都很高，這方面的進展相對來說比較緩慢。產城這一塊我希望今年能有項目落地，真正建成和運營可能要到2018年或者2019年。”

長租公寓、商辦、互聯網家裝、產業地產，幾個新業務板塊齊頭并進，都打算在今年內出成績，高斌說自己已經把多數精力放在這些創新業務上。“上海是引領型城市，需要積極開辟新業務。”即便現在看來，還是傳統地產開發業務更掙錢，高斌卻認為，上海區域的眼光要放長遠。

但算一算這些新業務的賬就讓人覺得挺崩潰。拿長租公寓來說，一間30-40平方米的房間，一年有3.5萬元的租金收入，一萬間就是3.5億元，但由于很難保證滿租，還需要乘以一個0.8或者0.9的系數，年收入就是3億元左右。

“在上海賣100套房子，就有3億元收入，一年要管理一萬個房間，投入的精力和成本比賣100套房子多得多。”

因為不能跟傳統地產業務按照同樣標準來考核，上海區域單獨開辟了一個長租公寓事業部。“現在開發商的員工去學習做幾個億的生意，是有點難的。我們現在拿巴掌大一塊地，四五十畝，房子賣出去，收入都有15個億，這種對比非常強烈”。

但想到未來碧桂園如果能在二三十個城市鋪開長租公寓項目，大概也能做到100億元的規模。高斌說，長租需要的是長線思維。

做創新業務的更重要原因是必須順應政策。“真正讓我下決心做長租公寓的原因，是順應政策引導和市場趨勢，存量時代激活城市空間，再挖掘價值，這是大勢所趨。”

9月15日，上海版“租賃意見”公布，提出“十三五”期間將大幅增加租賃住房用地供應，上海房地產市場正加速步入存量時代。碧桂園上海區域選擇在長租公寓領域主動出擊，尋覓靠近地鐵口或者市中心的存量資產項目進行租賃再改造，近期將推出的兩個項目都是這種性質，租期20年。

在長租公寓領域，碧桂園還要直面已經領先一步的同行們。

去年8月，龍湖地產正式涉足長租公寓，宣布推出“冠寓”品牌。今年9月2日，冠寓在北京開業，標志其正式落地一線城市。在上海，龍湖稱已經獲取16個項目，預計未來可開業逾8000間。冠寓要在2020年做到行業前三，租金收入要達到20億元。

萬科更是先行者，泊寓品牌已覆蓋21個城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，并且提出了“2017年預計獲取房間數量超過10萬間”的目標。

面對競爭，高斌認為碧桂園的優勢是性價比。“這是碧桂園的經營理念，之前大家也看到碧桂園的房子不算貴，性價比突出，這次我們做了園林景觀，和一般的臨街公寓不同，我們做成了花園酒店的模式。”

在創新業務上，楊國強給了高斌自主操作空間。“綠燈沒有開，但也沒有給我開紅燈。這就跟我剛開始來上海時一樣，老板也不說什么可以做，什么不可以做。”

盡管面臨各種未知和壓力，但上海區域目前的銷售還算可觀，這也為創新業務提供了資金保障。

高斌定下的2017全年銷售額目標是100億元，截至9月中旬完成了50億元左右，雖然跟不上整個碧桂園集團超額完成任務的步伐，但也已經是在北上深里面取得的最好成績了。

碧桂園每個月都會發布業績排名，這讓區域總們壓力山大。9月23日，碧桂園和中南、東原合作開發的奉賢桐南美麓項目首期340套房源開盤當天售罄，大約帶來十幾億元的合約銷售額，這讓高斌覺得腰桿稍微挺直了一點。年底前還會有兩三個項目陸續上市，能再貢獻幾十億。高斌說，今年“有信心”完成100億。

已經如高速列車一般的碧桂園還在進一步全面提速，在今年的中期業績會上，碧桂園稱項目工期和結算周期還將有明顯縮短。這讓高斌感覺苦惱：“在公司‘跑步’過程中，上海區域是相對落后的，整個運營周期過長。”

“雖然有客觀困難，我還是得努力去‘跑’。”休整了大半個月后，高斌也恢復了在朋友圈里跑步打卡。

在萬科第一的時代，碧桂園模式未曾被同行重視，但它像一部高速列車呼嘯而過，在兩年時間內迅速坐穩行業第一。

在這輛“高速列車”上，有一批年輕的職業經理人獲得了上升的快速通道。今年37歲的高斌是“80后”，在進入碧桂園10年后就成為了獨當一面的區域掌門人，孤身來到他此前并不太了解的上海，果斷出手、迅速布局，兩年來的飛速發展和碧桂園整體的高速運轉模式及人才激勵制度是不可分的。

碧桂園江蘇區域總裁劉森峰也曾是楊國強的秘書，2016年由于江蘇區域業績突出，在年底升任集團副總裁。可以說年輕的職業經理人們在碧桂園找到了很好的位置和平臺。