9月26日，正榮地產在港交所遞交招股書，這家中國前30強房企終于把上市提上議事日程。如果不算魯能借道廣宇發展上市，正榮是30強房企中最后登陸資本市場的企業。

1998年，歐宗榮建立正榮集團，一年以后，正榮在江西宜春開發了第一個樓盤，在之后幾年拓展至南昌、莆田、福州等城市。2013年是正榮開疆拓土最重要的一年，先后進入了上海、南京、蘇州、長沙等城市，正式成為一家全國性房企，尤其是在南京和蘇州的布局，為此后的迅速壯大奠定了堅實的基礎。

根據第三方研究機構克而瑞歷年公布的數字，2014年至2016年，正榮的合約銷售額分別為169億、306億和490億元，排名也從2014年的42穩定到目前的23名左右。

正榮是一家典型的聚焦熱點城市的房企。根據招股書的表述，其布局的重心為四個區域，長三角、中西部、環渤海和海峽西岸。在每個核心區域，正榮會選擇五個核心的一線或者二線城市深耕。

數據顯示，2014年至2016年，正榮地產的收入分別為30億、43億和146億元，復合年增長率達到了120%。2017年上半年，其實現收入80.8億元。

從收入來看，正榮2016年145億元收入中，85億元來自大本營海西經濟區，55.6億元來自長三角，4.7億來自中西部城市。從2017年開始，環渤海區域城市（天津）開始貢獻業務收益。

界面新聞記者計算得知，2016年底，正榮的資產負債率為90%，到2017年年中，降至81%。目前，成長最迅速的融創、碧桂園、恒大的負債率分別為92%、85%和89%。

根據招股書中披露的數據得知，正榮目前有息負債總額大約在350億元左右。2014年至今的三年多時間里，正榮的未償還借款額從301億元上升至364億元。截止7月底，正榮有138元負債需要在一年內償還，163億元在第二年償還，52億元在未來三到五年償還。

不過，好消息是，正榮的融資成本正在逐步降低，從2014年至今，利率從12.5%一路降低到7.3%。

房企的高負債并不新鮮，在恰當的時機通過高負債做大規模，已經成為中國房地產市場最重要的成長模式。2016年，正榮實現了142億元收入，必上一年的三倍還多。

正榮能實現年均120%的復合增長速度，來自于其獨特的投資理念。在招股書中，正榮地產明確說明了其“逆周期”的投資方式——2013年進入南京市場，2014年開始，南京房價呈現了指數式增長。正榮瞄準了熱點城市的改善型人群，并希望借此實現產品的溢價——其南京的兩個項目售價分別比周邊高出20%和15%。

目前來看，規模房企都迎來了現金流的高點，碧桂園、萬科等企業甚至手握千億現金。但是很多中小房企出現了現金不足的情況，在統計的143家A股上市房企中有78家房企的“經營性現金流”為負，這被認為是銷售不暢、融資低迷、拿地支出過大的后果。

目前，正榮進入了15個城市，擁有68個開發項目，截止2017年6月30日，擁有1120萬建筑面積的土地儲備。其中長三角的土地儲備占比達到了62.7%，南京和蘇州的土儲占比均為11.5%左右，是正榮版圖中最重要的兩個城市。

從2015年開始，正榮開始有意加強與其他房企的合作，尤其是在合肥，基本上每個項目都是合作項目。“合作”已經是正榮最重要的發展戰略之一。界面記者了解到，截止2017年3月底，正榮和23家房企達成了合作，合作最多的是同量級的旭輝、金輝等企業，而萬科、碧桂園這樣的行業巨頭也成了正榮的伙伴。

在招股書中，正榮表示將用融資款項來支撐南京、南昌和武漢項目的開發費用，以及償還大部分計息銀行借款和其他借款。