9月25日晚間，金地集團（600383.SH）發布公告稱，這家公司成功發行30.5億元規模的物業費ABS資產證券。這一融資規模，創下了近年來物業費ABS的歷史最高紀錄。

金地這項名為“長城證券-金地物業資產支持專項計劃一期”的物業ABS共分為9個品種，其中8個3A級品種規模從3.12億元-4.31億元不等，利率區間為5.00%-5.30%，平均利率5.25%，期限分別為1—8年。另外還有一個1億元規模的次級證券，期限為8年，被金地公司認購。

單從利率來看，金地此次發行的物業費ABS并不算低。就在今年7月，金地共發行了總額40億元的公司債，利率在4.85%-5.07%之間，同月還獲批了2億美元（約合13.28億元人民幣）的境外債券。不過從年限上來看，相對于5年期的公司債，8年期的ABS時間更長，公司的短期兌付壓力更小。

在當前融資渠道收緊的情況下，房企也在尋求傳統融資路徑之外的創新融資方式。金地在其官網上就表示，“今年嚴密的房地產市場宏觀調控，房地產企業多種融資渠道受到限制，開發貸款額度也受到很大影響”。

“在當下房企有融資需求，但其他融資路徑又受到限制的情況下，房企轉向ABS等資產證券化形式的融資，也就越來越多。”國泰君安國際研究員劉斐凡透露，和去年大量融資成本低于4%的水平不同，目前銀行貸款利率都在6%-8%以上，非3A級債券利率也要在6%以上，“這么看金地的物業ABS還不算高”。

自2015年世茂發行首單物業ABS以來，房企陸續尋求以物業費作為資產基礎的資產證券化融資方式。跟隨世茂的腳步，2015年金科也發行了15億元的物業ABS；去年底，河南房企正商地產發行6.76億元規模的物業ABS；今年8月，新和昌2.2億元物業ABS也在深交所成功發行。

在如今的房企融資方式上，除了物業ABS外，購房尾款、租金、商業地產等作為基礎資產的ABS融資，正被廣泛使用。今年2月，深圳房企益田就發行了53億元規模的大單商業地產ABS；去年碧桂園也先后發行了15.84億元和62億元的購房尾款ABS。

此次雖然是金地集團首次以原始權益人發行資產支持專項計劃，但它們對ABS也早有涉足。今年5月，金地集團旗下的港股平臺金地商置（00535.HK）曾針對其上海新天地商圈的“八號橋項目”，發行規模4.2億元、期限為8年的國內首單文化創意園ABS產品。

業內人士認為，ABS的融資規模在理論上無監管限制，取決于基礎資產現金流規模，“購房款、租金、物業費等都是房企現金流保障比較充足的部分，可以盯住資產收益。”劉斐凡認為，這也是房企青睞ABS的因素之一。

金地2017年半年報顯示，上半年集團物業管理收入8.24億元，高于物業出租業務的3.69億元，是僅次于房地產開發的主營業務之一，具備充足的現金流，服務面積超過1.7億平方米。2016年金地物業以42.01億元的品牌價值位居物業行業第二，這為重視融資主體信用的ABS提供了基礎。

在地產融資渠道逐漸受限的背景下，近年來房地產ABS產品發行規模漲幅迅猛。據戴德梁行數據顯示，今年1-9月，資產證券化產品今年共計發行18單，發行金額達417億元，與去年同期相比，增長約300%。其中，超過半數的房地產資產證券化項目單筆發行規模大于25億元。

報告認為，存量時代輕資產化需要，是導致ABS迅猛增長的因素。“通過資產證券化，可以有效幫助企業盤活存量資產，提升資產和資源配置效率，從而為企業轉型供給提供資金支持。”中國REITs聯盟理事、戴德梁行董事及華東區估價及顧問服務部主管顧悅如分析認為。

如今，在地產調控愈發嚴厲的趨勢下，大型房企在一二線城市遭遇包括拿地階段自有資金監管收緊，銷售段受到各地政府對是高端住宅限價措施，以及對商辦物業或不允許銷售、或需持有運營10年以上的政策限制，促使開發商不斷通過資產證券化來尋求新的融資機會。