近期，多地人民銀行、銀監局發文要求，加強個人消費貸款管理，防范信貸資金違規進入房地產市場。

其中額度較大的一類貸款--“房抵貸”的資金正悄然流入樓市。

中原地產首席分析師張大偉分析稱，若房抵貸用來購房，意味著房地產市場加杠桿，由于難以測算房抵貸用于購房的比例，不知道真實的桿桿情況，亦難以真切把握其中的風險。

值得注意的是，房抵貸的資金來源除了銀行，也不乏互聯網金融平臺和小貸公司等。

一方面是監管政策趨緊，另一方面是銀行按揭貸款額度緊張，銀行方面已經加緊按揭首付資金來源的審查，但審查亦存在盲點和難點。

房抵貸加杠桿風險難料

近期，消費貸可能流入房地產引發廣泛關注，且引發地方監管部門頻頻發文。

9月初，北京銀監局、中國人民銀行營業管理部下發的通知中，著重關注了房抵貸，要求金融機構對以房地產作抵押的個人消費貸款，以房地產作抵押的個人經營性貸款展開自查。此外，近期江蘇、深圳、廣東等地的監管部門也發文，防范信貸資金違規流入房地產市場。

據央行統計，今年1-8月居民新增短期貸款達1.28萬億，累計同比多增8231億。易居房地產研究院發布報告測算稱，2017年3月以來，新增異常短期消費貸款金額中至少有3000億流向樓市。多名業內相關人士分析稱，除消費貸外，部分經營性貸款有流入房地產市場的趨勢，房抵貸資金亦有流入，由此加劇的個人住房杠桿更需關注。

華中地區某銀行支行負責人介紹，消費性貸款既有信用貸款，也有房屋抵押貸款；經營性貸款則分為有增信和無增信，房屋抵押也是一種主要的增信方式。據其觀察，今年以來發生的消費貸款和經營性貸款很大一部分其實是用來買房的。“就中國人的消費習慣來看，一般不會貸幾百萬、幾十萬去消費。”

“房抵貸是不允許用來購房的。”張大偉稱，“目前房屋首付比平均約為4成，杠桿可控相對安全，除非房價跌到40%以上才可能出現斷供。但若房抵貸用來購房，意味著房地產市場加杠桿，由于難以測算房抵貸用于購房的比例，不知道真實的桿桿情況，因此這其中隱藏著風險。”

值得一提的是，購房者通過房抵貸融資，銀行并非唯一的渠道，互聯網、小貸公司等均可能獲得融資。某互聯網金融平臺上就發布有多款房抵貸標的，如其中一款“房產抵押貸1708006”，期限6個月，收益率9.2%，規模91萬元。

“一般而言，平臺上房屋抵押率60%-80%不等，主看機構風險偏好。也分一抵和二抵，二抵就是房貸還沒還完也可以抵押，有些機構能接受二抵。”一位互聯網金融平臺副總稱。他進一步表示，一般機構都會讓貸款人承諾資金不會用來買房，但是對于實際資金流向，機構并不太關心。

資金流向監管難

購房者從銀行獲得消費貸款，和從銀行按揭貸款買房，兩邊都有相應的資金用途和來源的審查。

“一方面個人抵押貸款的用途有限制，可以用作個人經營，或者消費，但消費要出具很多證明，明確不可以用來買房。”華東地區某農商行房貸經理表示，另一方面，銀行對于購房資金來源也會審查，手段主要是看購房者購房前期的貸款記錄和轉賬記錄等。

上海的方女士就向21世紀經濟報道記者表示，最近有朋友買房按揭向她借錢，表示借款要以現金支付，而不能采用銀行轉賬方式，以免引起銀行不必要的懷疑。

另外，21世紀經濟報道記者采訪上海地區多家銀行零售部人士，均得到了“房貸額度非常緊張”的答復。到今年6月，上海地區銀行的首套房貸款利率基本已經不再基準下浮。個別銀行目前首套房仍執行基準貸款利率，但房貸經理表示不排除可能會有所上浮。

一方面是監管嚴控，另一方面是銀行額度緊張，銀行對于購房資金來源的審查趨嚴也就不足為奇。

但受訪銀行人士也都坦言，現金貸資金流向審查是一個難點。近期，廣州、深圳等地多家銀行分支行已要求消費貸款的借款人提交消費發票、消費憑證等。但消費憑證并非不可以“動手腳”。

“執行中提供真實增值稅發票能擋住很多投機需求，發票跟發票復印件還是兩個概念。”前述華中地區支行人士表示，“不過也有規避的可能，因為凡是進項大于銷項的企業都可以開票，比如賣空調的，因為很多人不要發票，你要就可以開給你。”

張大偉稱，房抵貸資金是否用于購房不好查，因為所有手續都可以合規。“比如購房者買一套紅木家具100萬，開個發票，所有流程公司、紅木家具、發票都是真的，只不過最后可以不要紅木家具了，貸了100萬，打95萬回來。”

深圳某城商行零售部人士表示，目前現金貸暫時沒有辦法切實管理資金流向，只能通過小額分散來降低風險，該行消費類貸款目前筆均不超過10萬。

另有浙江某農商行信審人士向21世紀經濟報道記者表示，對于大額個人貸款的資金流向管理較為嚴格，會要求提供用途及其證明，但小額50萬元以下的“管起來很吃力”。“原則上我們不接受抵押一套房產來付另一套首付的做法，但主要還是把握在客戶經理手里，我們的審查有一定滯后。”