淺談：實(shí)體商業(yè)的寒冬歲月

目前國內(nèi)，由于持續(xù)受到電商沖擊，實(shí)體零售行業(yè)仍面臨寒冬。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國網(wǎng)上零售額同比增長33.7%，增速高于今年上半年。其中，全國實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長28.9%，高出同期社會消費(fèi)品零售總額增速18.5個百分點(diǎn)，占社會消費(fèi)品零售總額的比重為13.8%，比上年同期提高2.2個百分點(diǎn)。

　　

飆馬（中國）作為中國較具實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在實(shí)體零售業(yè)整體低迷的市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商正通過商場的改造優(yōu)化、租戶的檔次提升、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的調(diào)整等方式，來謀求實(shí)體零售寒冬的突破路徑，以及改造優(yōu)化商場，提升租戶檔次，調(diào)整體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。

　　

一、實(shí)體零售遭遇寒冬。

　　

商業(yè)巨頭半年業(yè)績黯淡

　　

商業(yè)零售龍頭公司的半年成績單的“慘淡”表明，實(shí)體商業(yè)的寒冬正在持續(xù)。

　　

恒隆地產(chǎn)近期公布的2017年中期業(yè)績顯示，這家老牌商業(yè)地產(chǎn)龍頭賴以自豪的“低人流﹑高平均消費(fèi)”的商業(yè)運(yùn)營模式正面對前所未有的挑戰(zhàn)。

　　

2017年上半年，上海港匯恒隆商場租出率下降至81%，租金收入同比下降7%，零售額下降5%。在沈陽、濟(jì)南、無錫、天津等二三線城市，恒隆更是“水土不服”，艱難面對零售寒冬。中報顯示，恒隆地產(chǎn)在5個非一線城市開設(shè)的6個商場中，有4個租金收入在今年出現(xiàn)下降。如沈陽市府恒隆廣場租金收入減少28%，租出率減少至77%；無錫恒隆廣場租金收入下降13%。

　　

相關(guān)研究中心認(rèn)為，由于反腐政策、奢侈品日趨電商化等原因，恒隆地產(chǎn)在二三線城市遭遇“滑鐵盧”不足為怪。

 

近年來，中國已建和在建了大量商業(yè)營業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)過剩。最近，相關(guān)機(jī)構(gòu)考察了五六個城市，發(fā)現(xiàn)那些地方的商場嚴(yán)重過剩，很多不賺錢的商鋪都被退租和騰空了。酒店行業(yè)更是如此，近期萬達(dá)以199億元的價格把旗下77個酒店甩賣給富力，一座酒店的價格相當(dāng)于香港一套房子，但與香港住宅的投資回報率相比，這些酒店可以說基本沒有任何投資回報。”

　　

根據(jù)《上海城市商業(yè)綜合體發(fā)展情況報告（2016-2017）》顯示。截至2016年底，上海已有189個城市商業(yè)綜合體，銷售規(guī)模達(dá)到1360億元，年客流總量18.7億人次。這些城市商業(yè)綜合體中，零售業(yè)仍占據(jù)龍頭地位，但比重持續(xù)下降。其中，百貨業(yè)態(tài)甚至同比負(fù)增長，下降1.1%。近期，上海閔行區(qū)七寶推出的一宗商業(yè)地塊以罕見的零溢價率出讓，也說明了實(shí)體零售前景的不明朗。

 

二、積極調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。

　　

商業(yè)零售企業(yè)三招突圍“實(shí)體困境”

　　

在此背景下，各大商業(yè)零售企業(yè)正在積極進(jìn)行業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整，應(yīng)對實(shí)體商業(yè)寒冬。

　　

——由目的式消費(fèi)向體驗(yàn)式消費(fèi)轉(zhuǎn)型

　　

“過去的消費(fèi)往往是計劃好的，但現(xiàn)在的消費(fèi)更多發(fā)生在‘隨便看看’的情景中。那么究竟該如何塑造一個好的體驗(yàn)式消費(fèi)的環(huán)境？”相關(guān)研究單位認(rèn)為，當(dāng)前，各地的購物中心正在積極進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整：零售配比明顯下降，由過去的70%下降到50%甚至更低；親子、餐飲、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)占比則明顯提升。

 

在上海楊浦區(qū)的創(chuàng)智天地發(fā)現(xiàn)，這個以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為本的知識型社區(qū)，正在原有的商業(yè)生態(tài)圈之上，將親子教育品牌、體驗(yàn)式互動和配套商業(yè)有機(jī)結(jié)合。樹仁薈、艾涂圖、美吉姆、卓美等具有創(chuàng)新理念的智育教育機(jī)構(gòu)相繼入駐創(chuàng)智天地，親子業(yè)態(tài)其有別于一般商業(yè)綜合體的DNA，其正在促生高端智育教育集群效應(yīng)。此類親子互動吸引了不少家庭的關(guān)注，為項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)帶來持續(xù)性的人氣。為提升園區(qū)內(nèi)親子業(yè)態(tài)的競爭力，創(chuàng)智天地正在積極接洽覆蓋K12教育階段的國際學(xué)校資源，計劃在已有覆蓋0-12歲教育段的基礎(chǔ)上，延展教育跨度，完善項(xiàng)目內(nèi)整體教育鏈。

 

因此，飆馬（中國）認(rèn)為，隨著電商的持續(xù)發(fā)展，年輕人購物觀念正在轉(zhuǎn)變，未來的線下零售商業(yè)將更加朝體驗(yàn)式購物轉(zhuǎn)型。“體驗(yàn)式購物社區(qū)概念符合時代發(fā)展的方向，但在消費(fèi)潛力一般的三四線城市，投資大體量的體驗(yàn)式購物物業(yè)仍需謹(jǐn)慎。”