收獲一份不錯(cuò)的半年業(yè)績(jī)后，龍湖又馬不停蹄奔向了自己的新業(yè)務(wù)。

9月2日，龍湖旗下長(zhǎng)租公寓品牌冠寓在北京酒仙橋亮相。一同揭幕的還有龍湖另一個(gè)新業(yè)務(wù)——聯(lián)合辦公品牌一展空間。

這是龍湖長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在北京的首次落地。冠寓自2016年下半年起，已正式成為龍湖第四大主航道業(yè)務(wù)。按照集團(tuán)的布局，冠寓將陸續(xù)進(jìn)駐北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長(zhǎng)沙、成都、重慶、天津、濟(jì)南等16個(gè)一線和領(lǐng)先二線城市，到2017年底，預(yù)計(jì)開業(yè)項(xiàng)目將推出逾1.5萬(wàn)間客房。

算上新近開張的酒仙橋店，冠寓目前已達(dá)到“8城11店”的規(guī)模。雖然長(zhǎng)租公寓在國(guó)家政策的支持下成為一片公認(rèn)的藍(lán)海，但這個(gè)行業(yè)居高的成本與定價(jià)壓力，導(dǎo)致過(guò)去大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌未能形成規(guī)模。而放眼國(guó)內(nèi)已經(jīng)涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企，也沒(méi)有哪家像龍湖這樣在不到一年的時(shí)間里就擴(kuò)張到如此規(guī)模。

對(duì)于這家向來(lái)穩(wěn)健的房企來(lái)說(shuō)，他們從不打無(wú)準(zhǔn)備之仗。今年3月，龍湖在重慶和成都連開了三個(gè)長(zhǎng)租公寓，推出房源近500間。這些項(xiàng)目依托于龍湖在當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)綜合體，以年輕人為主力客群，經(jīng)過(guò)前期的蓄客，據(jù)龍湖集團(tuán)副總裁、冠寓CEO韓石介紹，這兩個(gè)項(xiàng)目以及后來(lái)的杭州西溪項(xiàng)目，都是在開業(yè)兩個(gè)月內(nèi)就達(dá)到了95%的出租率。

而此次開在酒仙橋區(qū)域的北京首家冠寓則選擇了截然不同的路徑。酒仙橋冠寓所在的位置偏近798，周邊被一堆公司總部和包括中關(guān)村科技園在內(nèi)的一眾產(chǎn)業(yè)園所包圍，雖然缺少了繁華的生活配套，但這些企業(yè)員工的住宿需求無(wú)疑是一筆潛在的生意。

而將一展空間和冠寓開在一起，也顯示了龍湖的“小心機(jī)”。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的氛圍本就適合創(chuàng)業(yè)者，北京的通勤時(shí)間又過(guò)長(zhǎng)，“在一展辦公，在冠寓居住”也是酒仙橋冠寓在該區(qū)域核心的競(jìng)爭(zhēng)力之一。

將長(zhǎng)租公寓與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是龍湖想到的解決客源的辦法。龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英稱，周邊產(chǎn)業(yè)布局是項(xiàng)目選址的一個(gè)重要指標(biāo)。冠寓從年齡、職業(yè)方面入手劃分出了九大類用戶畫像，會(huì)根據(jù)版塊產(chǎn)業(yè)布局的差異，來(lái)調(diào)整目標(biāo)人群。

解決了客源的引入，龍湖在成本與規(guī)模的考量上顯然有備而來(lái)。據(jù)韓石介紹，龍湖做長(zhǎng)租公寓的方式是“由輕向重”，早期的冠寓基本都是以整租物業(yè)的形式在做，逐漸會(huì)過(guò)度到完全持有的重資產(chǎn)模式。未來(lái)重資產(chǎn)的比例會(huì)占到80%。韓石稱，早前龍湖在北京等地拿到的一些含有自持性質(zhì)的土地，將來(lái)也會(huì)拿出來(lái)做長(zhǎng)租公寓。

而早在半個(gè)月前龍湖的半年業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖CEO邵明曉就表達(dá)了這樣的愿景，他說(shuō)“這個(gè)業(yè)務(wù)我們更加側(cè)重于重資產(chǎn)，也是因?yàn)槲覀兛傮w上資本成本比較便宜。我們基本上就是用上市公司的信用來(lái)覆蓋，因?yàn)槿谫Y成本低，錢便宜——今年上半年的資本成本為4.7%，所以覆蓋這樣的重資產(chǎn)是沒(méi)問(wèn)題的。”

成本優(yōu)勢(shì)是龍湖過(guò)去多年穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的積累。雖然沒(méi)有明確談到每一個(gè)冠寓項(xiàng)目的實(shí)際收支，但龍湖看起來(lái)并不急于賺快錢。邵明曉認(rèn)為現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是把客戶服務(wù)做好，把市場(chǎng)吃透。據(jù)了解，酒仙橋冠寓的基礎(chǔ)價(jià)格在4000-6000元/月之間，這與周邊獨(dú)立開間的價(jià)格相差不大。

按照規(guī)劃，長(zhǎng)租公寓將在三年后與另一大支柱業(yè)務(wù)——持有型商業(yè)并駕齊驅(qū)，到2020年總計(jì)為集團(tuán)貢獻(xiàn)80億收入，其中長(zhǎng)租公寓貢獻(xiàn)20億。

有了這個(gè)長(zhǎng)期的目標(biāo)，手握客源、成本兩大王牌的龍湖看起來(lái)信心滿滿。韓石稱，目前輕資產(chǎn)冠寓的開業(yè)周期僅為130天，而龍湖內(nèi)部要求每個(gè)冠寓在試運(yùn)營(yíng)階段要達(dá)到70%的出租率，最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)開業(yè)兩個(gè)月出租率達(dá)到95%。

中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模在萬(wàn)億以上，自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)排名前三十的房企中，已有1/3進(jìn)入了這個(gè)領(lǐng)域。找到方法的龍湖顯然已經(jīng)搶占了行業(yè)的快車道。