2017年上半年，綠城是銷售增長(zhǎng)最慢的房產(chǎn)大鱷之一，排名也已經(jīng)掉出前十，僅僅位居第十二。股權(quán)更替的波折，布局三四線城市的“黑歷史”，讓綠城盡顯疲態(tài)。
從管理層對(duì)外發(fā)布的信息來(lái)看，綠城甚至已經(jīng)主動(dòng)放棄了對(duì)規(guī)模的爭(zhēng)奪，這樣的戰(zhàn)略選擇，基于他們對(duì)未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀。
8月28日，綠城中國(guó)在香港舉行中期業(yè)績(jī)會(huì)。2017年上半年，綠城的合約銷售額為595億元，較去年同期增長(zhǎng)31.1%。
與業(yè)績(jī)的不顯眼形成鮮明對(duì)比的，是總裁曹舟南發(fā)表的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的驚人判斷——雖然其他房企的掌門人們會(huì)婉轉(zhuǎn)地表示對(duì)市場(chǎng)的擔(dān)憂，但是整體依然積極樂(lè)觀；而曹的看法，是以悲觀為主基調(diào)。
“2018年初，甚至從2017年年底開(kāi)始，房?jī)r(jià)將往下走，拋開(kāi)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，做的越大，死的越快。2018年5月到2020年的5月份，甚至到2020年底是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)最棘手、最復(fù)雜、最難受的時(shí)期。”
有必要強(qiáng)調(diào)一下曹舟南的工作經(jīng)歷。1991年大學(xué)畢業(yè)之后，曹進(jìn)入浙江省財(cái)政廳，1996年，他被派到基層掛職“鍛煉”，之后回歸財(cái)政廳，擔(dān)任副處長(zhǎng)。2001年至2009年，他先后擔(dān)任浙江鐵路集團(tuán)副總經(jīng)理和浙江資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)。正是在執(zhí)掌浙江資產(chǎn)管理公司期間，他被宋衛(wèi)平看中，之后加入綠城，成為宋的左膀右臂。
正是基于以上的判斷，曹舟南在默默地為綠城積累過(guò)冬的儲(chǔ)備。總得來(lái)說(shuō)，就是快速走貨，積累現(xiàn)金。
根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2017年6月30日，綠城有現(xiàn)金367億元，但是根據(jù)曹舟南的說(shuō)法，綠城現(xiàn)在賬上有600億元現(xiàn)金，“我今天坐在這里還很輕松，我哪怕到2020年，綠城還是非常安全。我在想，明天就把一兩百億（兩年內(nèi)到期的債務(wù)）還了算了。”
為了積累現(xiàn)金，綠城在以低價(jià)將此前的存貨出清，以高周轉(zhuǎn)收割熱點(diǎn)三四線城市，以及出售重資產(chǎn)。
將三年前甚至五年前積壓在三四線城市的存貨迅速出清，是綠城一直在做的一件事。一定程度上，這也在過(guò)去的兩年里拖累了綠城的增長(zhǎng)。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城上半年的毛利率僅僅為19.6%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。首席財(cái)務(wù)官馮征表示，這主要是受三四線存貨的拖累，“我們?cè)谌⑺木€城市的毛利都是在百分之十幾的水平”。
曹舟南表示，綠城2017年上半年反映出來(lái)的是2014年的項(xiàng)目，甚至更早的項(xiàng)目。到2017年底，就會(huì)反映綠城這幾年的真正發(fā)展的價(jià)值。
對(duì)于新的項(xiàng)目，綠城要求迅速收割。2017年上半年，在杭州買地的同時(shí)，綠城布局了佛山、寧波、麗水、無(wú)錫等城市，在他們看來(lái)，這些城市屬于三大城市群周邊的優(yōu)質(zhì)三四線城市。綠城表示，這次布局以快周轉(zhuǎn)為導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)短平快項(xiàng)目，新拓展項(xiàng)目力爭(zhēng)做到不沉淀資產(chǎn)，零庫(kù)存。
與此同時(shí)，綠城在伺機(jī)出售持有項(xiàng)目。上半年，綠城出售了兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。公司上半年28.77億元毛利中，這兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的凈收益就占了16.26億元。
曹舟南認(rèn)為，酒店和商業(yè)一些持有型的物業(yè)雖然有著“最佳的避稅工具、資產(chǎn)升值工具、現(xiàn)金流工具”三大功能，但同時(shí)這些資產(chǎn)本身的經(jīng)營(yíng)能力很難覆蓋基本的財(cái)務(wù)費(fèi)用，持有型物業(yè)比例過(guò)多正帶給綠城中國(guó)極大負(fù)擔(dān)。
在當(dāng)年同量級(jí)的房企紛紛喊出3000億、5000億，乃至萬(wàn)億銷售目標(biāo)，曾經(jīng)遠(yuǎn)比自己弱小的同行也大多以千億為目標(biāo)的時(shí)候，曹舟南表示，綠城未來(lái)兩年只要保持每年銷售1000億至1500億元的銷售額。
他在等待周期的結(jié)束。
“我早就提出反周期投資。房?jī)r(jià)、地價(jià)往下走的時(shí)候，比如說(shuō)到2020年初，那個(gè)時(shí)候我會(huì)拿出上千億的資金拿地。綠城中國(guó)在兩年前就在等這樣的市場(chǎng)到來(lái)。”
作為綠城的新掌門，曹舟南在想盡一切辦法把它變成一家現(xiàn)代企業(yè)，一家有安全感的企業(yè)。只有親身經(jīng)歷過(guò)生死一線的掙扎，才能理解“安全”的真正價(jià)值。
年初，曹舟南曾告訴界面新聞?dòng)浾撸?016年12月底的年會(huì)上，他宣布綠城的賬上有300億現(xiàn)金，“很多綠城的老員工流眼淚了，他們認(rèn)為公司不會(huì)有危險(xiǎn)了”。
在外人看來(lái)，這樣的反應(yīng)似乎很夸張。但是如果了解綠城曾經(jīng)如何掙扎在生死邊緣，就能明白300億現(xiàn)金儲(chǔ)備意味著什么。2008年，宋衛(wèi)平甚至有過(guò)第二天就面臨債券違約，前一夜要四處拆借4000萬(wàn)元的窘境。
在綠城的千人大會(huì)上，曹舟南公開(kāi)表示，如果在我手里有項(xiàng)目被套牢，我肯定引咎辭職不干，以此警示所有的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。“別看綠城每年現(xiàn)金進(jìn)出6000億，但是再也經(jīng)不起哪怕兩個(gè)項(xiàng)目被套牢了”，他告訴界面新聞?dòng)浾摺?/p>
如今的綠城，無(wú)疑是行業(yè)的異類。過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)證明，調(diào)控是房企的噩夢(mèng)，也是機(jī)遇，如今綠城選擇了少有人走的那一條，它的選擇是正確的嗎？
