8月29日，在禹洲地產(chǎn)（01628.HK）的中期業(yè)績會上，創(chuàng)始人、董事會主席林龍安宣布，公司準備對一二線城市的核心地段的地塊做持有，比如在合肥和上海，把一些與周邊二手房價差比較大的部分做長租公寓。

這并不是禹洲的轉(zhuǎn)型或者新業(yè)務，而是在一些城市“五限”（限購、限貸、限價、限售和限簽）政策下，新房的價格明顯低于同地段的二手房。林龍安解釋，在目前的這個階段，面粉（地價）比面包（房價）貴，賣了（面包）又買不起（面粉），不賣業(yè)績又上不去。

“有合肥項目單價較周邊二手房低5000至6000元，差價太大”。2016年，禹洲已經(jīng)把廈門部分項目用來收租。

事實上，林龍安認為長租公寓是不賺錢的，他認為，這并不是一個長期的生意。“大陸的租金回報率不高，維持在4%左右已經(jīng)很好了。融資的利息都超過4%了，所以是得不償失的。”根據(jù)中報的信息，截止六月底，禹洲的融資成本為5.99%。

林龍安強調(diào)，可售住宅轉(zhuǎn)為長租公寓是臨時方案，待將來政策放開后，可以將相關資源轉(zhuǎn)為出售。他預計長租公寓的投入占比不超過5%。“不能長期作為一個長線，都不賣了，都做長租公寓了，那你的現(xiàn)金流就斷了。”

禹洲的“臨時方案”，是中型房企在規(guī)模和利潤夾縫中必須經(jīng)歷的陣痛。尤其是禹洲追求利潤，公司高管表示，禹洲已經(jīng)連續(xù)12年的毛利率一直保持30%以上。

禹洲穩(wěn)定的對于利潤的追求，受到了很多保險、養(yǎng)老金和國有資產(chǎn)公司的青睞。目前，禹洲的股東包括中國人壽信托、臺灣人壽、全球人壽、財政部旗下的華融金控以及美國加州退休基金。

從公告來看，2017年上半年，禹洲的合約銷售均價在1.7萬元/平米左右，而土地成本為5879元/平米。

禹洲方面表示，收購并購項目是高利潤的重要保證。禹洲1/3的項目來自于收并購，禹洲2006年進入上海和合肥，以及2016年下半年進入武漢、杭州及蘇州，也主要是通過并購的手段。

2016年底至今，禹洲以收并購的方式進入華中和粵港澳大灣區(qū)。2017年新增的土地儲備中，南京和惠州并購項目樓面價都在3900元/平米以內(nèi)。

在急劇變動的市場，僅僅穩(wěn)健還不夠，禹洲也提升了對規(guī)模的追求。在中期業(yè)績會上，禹洲提出到2020年實現(xiàn)1200億元銷售額，1000億元權益銷售額的目標。

截至2017年6月30日，禹洲的合約銷售額達到214億元，同比上升66.9%。在業(yè)績會上，林龍安宣布將2017年的合約銷售目標從300億提高到400億元。這已經(jīng)是今年禹洲第二次上調(diào)銷售目標，此前，他們將銷售目標從280億提升至300億。

他表示，禹洲在下半年將會有358億貨值的新盤進入市場，即使按照55%的去化來看，完成400億的銷售額也沒有任何問題。

財務報告顯示，禹洲目前有1013萬平米的土地儲備。其中長三角和海西經(jīng)濟區(qū)分別為53%和34%。在合肥，禹洲擁有11個可售項目。

廈門出身的禹洲是當?shù)氐淖畲蠓科螅溟L三角的布局為其業(yè)績增長提供了有力保障。2013年時，禹洲作出戰(zhàn)略調(diào)整，只進入一線和二線城市；到了2016年，一線城市的周邊城市享受輻射紅利，禹洲決定進入一線城市周邊的小城市。同年，禹洲將總部從廈門遷往上海。

目前，長三角的銷售額已經(jīng)占到總銷售額的67%。從銷售金額來看，禹洲的三大市場分別是上海、合肥和龍巖。在上海，禹洲先后在上半年推出了三個樓盤。

按照禹洲的介紹，公司在廈門的市場占有率為11%，是當?shù)氐淖畲蠓科螅送猓碇拊诤戏适袌鑫涣星叭谀暇┑匿N售進入前十，在上海已經(jīng)進入前二十。

林龍安表示，今年政策放寬的機會甚微，政府也無大幅加強力度的迫切需要，因為該有的都有了。經(jīng)濟為L型，低庫存，高成本，決定本輪調(diào)控下的市場走勢將區(qū)別于以往。

林對目前銷售火爆的三四線城市抱有警惕態(tài)度，他認為這些經(jīng)濟基礎薄弱，人口吸附力不強的城市中長期發(fā)展空間有限，市場存在新一輪積壓庫存風險。禹洲的布局依然是在一二線城市以及一線城市的衛(wèi)星城市。