“房地產發展和過去二十年非常不一樣，下半場的發展邏輯也不只是投資蓋房。今年我們獲取的64塊土地中并購土地占了52塊，為我們未來的發展奠定基礎。”陽光城(000671.SZ)執行董事長朱榮斌說。
不久前，陽光城迎來碧桂園前高管朱榮斌、吳建斌加盟，讓這家二線房企一躍成為地產圈的焦點，“二斌”加入后的不斷改革，也讓這家公司開始了自己的地產下半場決戰。
利潤率較低
從陽光城披露的半年報看，2017年上半年度實現營業收入75.25億元，同比增長83.88%;歸屬于上市公司股東凈利潤3.28億元，同比增長91.82%。
其中，房地產主營業務(即房地產銷售)的收入為73.42億元，同比增長84.58%。盡管這一項業務的營業收入大為增進，但毛利率卻同比下滑9.84%至22.36%水平，去年同期為32.2%。
由于房地產銷售回款增加，其經營活動產生的現金流凈額扭負為正，達到59.11億元，同比大增774.93%。
不過，在凈利潤率方面陽光城則出現了大幅下跌，目前陽光城凈利潤率為4.56%，遠低于同行水平;同時，資產負債率86.55%，出現進一步提高跡象;但是在資產周轉速度上卻進一步降低，一反以往快周轉的形象。
“這里面簡單來說就是關于毛利率的問題，毛利率上半年結算的少，所以會顯得降低了。現在的負債率，具體原因是我們拿著大量的錢買地，買的地都是中長期的地，導致負債總量增加，權益能立刻增加的很少。”吳建斌告訴第一財經記者。
在合并報表范圍內，陽光城集團通過公開招拍掛、并購等多種方式共計獲得64個地塊，計容建面721.73萬平方米。其中，通過公開招拍掛獲取12個地塊，成交價格39.23億元，計容建面169.27萬平方米;通過收購共計獲得52宗地塊，并購價款為211.56億元，計容建面552.44萬平方米。
而去年同期，陽光城集團通過公開招拍掛獲取7個項目，成交價格46.79億元，計容建面62.86萬平方米;通過收購共計獲得2個項目(19宗地塊)，股權收購價格33.71億元，計容建面318.82萬平方米。
激增的土地儲備是陽光城負債進一步提高的原因，同時這里面很多土地都是中長期項目，因此很難在2017、2018年反應出業績。
“我們會多拿一些短平快的項目，提高資產周轉速度，同時也在三四線城市有了一些布局，我們要求項目8個月現金流為正，通過這些項目操作來提高周轉和利潤。”朱榮斌說。
此前，陽光城的并購能力一度受到業界認可，用較低成本獲得來了較多的土地儲備，但是由于土地的性質等原因，則一度拖累陽光城的財務數據，讓利潤率下滑非常厲害。
重要的三要素
朱榮斌的加盟，很重要一個目的就是提高陽光城的運營效率。
“地產公司很重要的三要素就是人才、土地、資金，我希望依靠一個良好的運營管理體系，實現效率提高。”朱榮斌說。
按照朱榮斌的構想，陽光城要進一步提高產品研發能力，營銷推廣能力，合約管理能力，工程管理能力。
“通過我們開發工作前置，以及進度加快，使我們原來一個開發周期縮短，通過縮短，我們的資金效益實現了高周轉，但是大家都提高周轉，高周轉這個資金就是要打一個來回，這個時間我可以大幅度縮短。”朱榮斌說道。
事實上，這三個要素對每個公司都至關重要，為了實現人才的集聚，陽光城不斷優化跟投制度，希望更大程度和員工分享福利。同時，陽光城的薪資水平在閩系房企也是高分位水平，這樣的薪資也成為吸引人才的保障。
“我們很多新區域的區域總來自同行的各個優秀公司，希望陽光城是多基因組成的團隊。”朱榮斌說。
在吸引這些人進來以后，朱榮斌要求人力團隊經常跟著管理層見習，了解公司的運作結構。同時要求他們入職一段時間以后寫一個報告，說說陽光城和前東家的優缺點，希望進一步優化陽光城的結構。
“對比這些同行，我覺得我們在成本上有很大的節約空間。因為我們的利潤現在還很低，這個事情不受外圍環境影響，通過我們內部管理加強，我就可以實現效益提升，這是可以有把握實現的。”.
