8月16日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布了2017年的中期業(yè)績(jī)，在賣房和買地方面都前所未有地提速的同時(shí)，龍湖依然保持了一貫的穩(wěn)健。
上半年，龍湖的簽約額同比增長(zhǎng)140%，達(dá)到926.3億元，這樣的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是龍湖前所未有的。環(huán)渤海已經(jīng)超越西部大本營(yíng)和長(zhǎng)三角區(qū)域，成為龍湖上半年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大的市場(chǎng)。根據(jù)官方的數(shù)字，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部分別為龍湖貢獻(xiàn)了銷售額的32.7%、30.4%、25.1%。在龍湖產(chǎn)生銷售的24個(gè)城市中，有14個(gè)名列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前十。
截至2017年中，龍湖已售出但未結(jié)算的簽約額為1459億元，為集團(tuán)未來的業(yè)績(jī)和核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
銷售大增來自于龍湖的預(yù)判和供貨前置。龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，在2016年下半年，龍湖已預(yù)判到今年市場(chǎng)狀況將是前高后低，所以對(duì)今年供貨節(jié)奏做了相應(yīng)調(diào)整，把三季度的供貨都提前到了上半年。
“過去的兩年去庫存的效果非常好，一線和二線城市庫存都是不足10個(gè)月的。這些大城市的需求很旺盛，供給卻沒有那么多。”他表示，“今年下半年，有一些城市可能慢慢地往下走。”
急速賣房的同時(shí)，上半年龍湖買了40幅土地，其中權(quán)益面積646萬平方米。從購買的土地面積上來看，龍湖上半年購買的土地已經(jīng)接近2016年全年的量（774萬方），已經(jīng)是2015年的兩倍（320萬方）。
龍湖的版圖上多了5個(gè)城市——合肥、深圳、香港、保定、福州。
從龍湖的布局來看，環(huán)渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域依然后勁十足。從新增土儲(chǔ)總面積分區(qū)域看，位于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和華中地區(qū)分別為34.5%、32.8%和14.1%。
即便這樣，龍湖的負(fù)債率沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。根據(jù)報(bào)告的數(shù)字，借貸總額為696億元，但是凈負(fù)債率依然控制在60%以下——56.2%，比去年同期下降6.5%，在手現(xiàn)金226.5億元。集團(tuán)依然手握226億元現(xiàn)金。
邵明曉表示，龍湖的凈負(fù)債率將控制在60%以下。
公司的穩(wěn)健獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。7月，龍湖首次以投資級(jí)形象登陸美元債市場(chǎng)，成功發(fā)行4.5億美元5年期債券，票息僅為3.875%。之后又成功發(fā)行境內(nèi)中期票據(jù)20億元，固定利率在4.8%至5%之間。
龍湖CFO趙軼表示，下半年龍湖可以在合適窗口發(fā)行剩余的60億熊貓中期票據(jù)額度；如果下半年還有美元債機(jī)會(huì)，我們可能會(huì)再申請(qǐng)額度。他說，未來龍湖會(huì)維持溫和杠桿政策。
龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在香港的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然充滿信心。“在人類的歷史上從來沒有出現(xiàn)過，像現(xiàn)在這樣一個(gè)工業(yè)化、現(xiàn)代化和城市化的進(jìn)程，這是時(shí)代的一個(gè)大機(jī)遇。這個(gè)大機(jī)遇現(xiàn)在并沒有完成”。
她認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)近期是看供求、看貨幣，中期要看城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期是看人口遷徙，包括人口的流入流出和素質(zhì)結(jié)構(gòu)，能否匹配消費(fèi)升級(jí)和新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，產(chǎn)生新的全球產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
在這樣的判斷下，龍湖已經(jīng)“布局未來”——投資性物業(yè)。
龍湖中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層對(duì)外描述了投資性物業(yè)未來的成長(zhǎng)性：2020年，商業(yè)與長(zhǎng)租公寓租金收入將站上80億元——商業(yè)和長(zhǎng)租公寓分別為60億元和20億元。
按照龍湖的規(guī)劃，2020年，開業(yè)商場(chǎng)數(shù)量將超40個(gè)。目前龍湖一共擁有22個(gè)開業(yè)的商場(chǎng)，其中包括13個(gè)天街項(xiàng)目。
22個(gè)商場(chǎng)在上半年為龍湖帶來了11.4億元租金收入，較上年增長(zhǎng)28.8%，天街的租金收入增長(zhǎng)更是達(dá)到了31%。北京長(zhǎng)楹天街、杭州金沙天街、重慶時(shí)代天街2期的數(shù)據(jù)亮眼，租金收入上漲幅度均超過20%。
這三個(gè)表現(xiàn)亮眼的項(xiàng)目，都是定位準(zhǔn)確，運(yùn)營(yíng)細(xì)致的典范。龍湖擅長(zhǎng)在新興城區(qū)以家庭式消費(fèi)切入。
北京長(zhǎng)楹天街的定位是“新興區(qū)域的生活中心”，將1800平方米面積分配給真冰冰場(chǎng)，拿出7000平方米建造針對(duì)兒童的微縮城市，同時(shí)引入了IMAX影院。杭州金沙天街也是針對(duì)杭州新發(fā)展的東部地區(qū)市場(chǎng)空白，引入大量新的消費(fèi)品牌，并且建造了主題式街區(qū)，被稱為擁有杭州城東最齊全的休閑娛樂業(yè)態(tài)。
當(dāng)然，這些商場(chǎng)的人流量有很好的選址支撐。龍湖的商場(chǎng)布局重視軌道交通，大部分天街都是地鐵上蓋，不久前龍湖在重慶拿下的沙坪壩項(xiàng)目則是高鐵和地鐵“雙鐵”上蓋。
投資性物業(yè)另一個(gè)大蛋糕是長(zhǎng)租公寓。截至7月底，龍湖已在7個(gè)城市開業(yè)10個(gè)“冠寓”門店。到年底，龍湖的冠寓將進(jìn)入14個(gè)城市，擁有超過1.5萬個(gè)開業(yè)房間。更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)是，到了2020年，長(zhǎng)租公寓將會(huì)產(chǎn)生20億元租金。
根據(jù)邵明曉的說法，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模在萬億以上。而龍湖看重一線二線城市中的16個(gè)高能級(jí)城市（北上廣深，成渝，杭州，蘇州，天津，武漢，廈門，南京、西安、合肥、長(zhǎng)沙、濟(jì)南），為20-35歲的白領(lǐng)人士服務(wù)。
龍湖做好了冠寓短期不盈利的準(zhǔn)備，邵明曉說，“這個(gè)業(yè)務(wù)我們更加側(cè)重于重資產(chǎn)，也是因?yàn)槲覀兛傮w上資本成本比較便宜。我們基本上就是用上市公司的信用來覆蓋，因?yàn)槿谫Y成本低，錢便宜——去年年底的資本成本在5%以下，所以覆蓋這樣的重資產(chǎn)是沒問題的。”
對(duì)于未來的退出，邵明曉認(rèn)為核心當(dāng)務(wù)之急還是把客戶服務(wù)好。做長(zhǎng)租公寓不能用傳統(tǒng)酒店的方式，也不能用傳統(tǒng)的服務(wù)公寓的方式，要更多用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、社群運(yùn)營(yíng)去做這個(gè)生意，未來可能有其他潛在機(jī)會(huì)。
