2016年商業地產的租金收入整體穩步提升，但內地房企與港企表現差異化。內地房企經過前期野蠻、粗放發展后，規模上擴張迅速。
起步較早的港企在擴張速度上相對緩慢，租金收入增速小幅慢跑。然而港企較早進入商業地產，在商業地產上的開發運營能力、資金周轉能力以及融資能力更具有優勢，租金收入單位坪效高于內地企業。
1、地段優越
標桿項目租金坪效高
從這三種股權性質的企業中挑選了比較有代表的上市企業華潤置地、龍湖地產、恒隆地產進行分析。
華潤置地
作為紅色央企的華潤，商業地產的核心優勢在于其母公司強大的資本運作能力，作為標桿產品的深圳萬象城其坪效高達12.51元/平方米，其產品線主要包括高端購物中心“萬象城”系列，中高端“萬象匯”。
龍湖地產
龍湖的商業地產大部分是布局于二線城市，且日坪效較高，達到2.96元/平方米，略低于恒隆。公司從事商業運營已經超過15年，運營能力較為成熟，且產品線大部分位于區域中心。作為天街產品線標桿項目的重慶北城天街日坪效可達9.11元/平方米，遠高于其他項目。在商業地產中龍湖憑借著區域聚焦的戰略，使運營較為成熟的“天街模式”實現不斷復制。
恒隆地產
恒隆的商業地產在一線、二線城市的日坪效分別為13.3、3.4元/平方米，高于龍湖地產與華潤置地。這主要得益于恒隆廣場的項目地段以及設計標準比較優越，且出租率整體較高，其中位于上海的恒隆廣場位于“中華商業第一街”的南京西路上，日坪效達到16.77元/平方米，濟南恒隆廣場坐落于津門兩大商業“金街”和平路與濱江道的黃金交匯地，其日坪效達到4.2元/平方米。
2、港資企業低融資成本
更易打造精品高坪效目
港資企業項目相對精品，其融資成本較低，項目擁有更多時間來打磨。據測算，2016年恒隆的平均融資成本在2%左右，而華潤和龍湖的平均融資成本分別為4.23%和4.92%，也就是說，華潤和龍湖培育一年商業項目所花費的資金成本相當于恒隆培育2.1年和2.5年，因此港資企業更有能力在商業地產上精耕細作，其產品更加精細化，提升項目坪效。
3、百舸爭流
內地房企發力商業地產
雖然在租金的單位坪效上港資企業占據優勢，但是從租金收入的增速看，內地企業表現明顯優于港資企業。部分內地企業租金收入增速迅猛，而多數港資企業增速遲緩。主要由于內地房地產市場已經步入白銀時代，未來物業價值上升空間較小，內地土地價格居高不下，導致港資企業較少參與內地土地競拍，部分企業甚至開始拋售內地物業。而內地企業投資態度恰恰相反，投資商業地產的力度逐漸加大，部分企業制定商業地產發展目標。
例如2017年6月，卓越競得南京地塊，總建筑面積近17萬平方米，其中商辦地上建筑物面積不低于項目地上總建筑面積的25%；正榮商業計劃在2020年實現開業20-30家購物中心的目標。內地房企發力商業地產，未來在商業地產表現有望全面超越港資企業。
圖表：4家內地與香港房企租金變動情況
