社群空間激發(fā)長(zhǎng)租公寓新活力 租金偏貴影響客群拓展

隨著長(zhǎng)租公寓如雨后春筍般拔地而起，住房租賃舊有的市場(chǎng)格局和行業(yè)規(guī)范正在被推動(dòng)著向前變革。

記者在北京、成都兩地實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，說起曾經(jīng)的房東，此時(shí)住在長(zhǎng)租公寓的不少租客表示出一絲不滿。沒有保障的租賃合同和缺乏安全感的居住體驗(yàn)，都成為他們選擇長(zhǎng)租公寓的原因。

面對(duì)租房形式的變化，長(zhǎng)租公寓的租客個(gè)體都感受到鮮明的體驗(yàn)差別。在他們眼中，如今政策風(fēng)口下的新式租房究竟在發(fā)生著哪些變化?長(zhǎng)租公寓下的一線市場(chǎng)到底是怎樣的狀態(tài)?

社群文化的人文關(guān)懷

今年3月12日，龍湖在成都金楠天街落地了全國(guó)第一家冠寓門店。李先生(化名)與妻子帶著幾個(gè)月大的孩子成為冠寓第一批入住的租客之一。

說到選擇長(zhǎng)租公寓的原因，李先生認(rèn)為租金雖然比周圍市場(chǎng)價(jià)貴了一點(diǎn)，但因?yàn)槭堑谝慌腿耍瑣湫碌挠布涮鬃屗杏X值得。“住在這就像住在家里一樣，也不需要?jiǎng)e人為自己服務(wù)。要說跟傳統(tǒng)租房不一樣，就是目前我是一個(gè)人全職帶孩子，當(dāng)我到一樓做飯的時(shí)候他們會(huì)有人幫我?guī)Ш⒆樱郧暗哪欠N就不會(huì)有人幫忙。”

據(jù)冠寓一位相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，集中式公寓與分散式公寓相比的優(yōu)勢(shì)一方面是客群定位的不同，另一方面是更擅長(zhǎng)社群運(yùn)營(yíng)。如每周店鋪運(yùn)營(yíng)官都會(huì)舉辦一些大活動(dòng)，包括王者榮耀聯(lián)機(jī)比賽、二手商品集市、桌牌游戲、生日會(huì)等等;隨著熟悉度的增加，租客間也會(huì)自發(fā)組織一些自駕游活動(dòng)等。

同樣的，住在北京樂乎青年社區(qū)的小申認(rèn)為，樂乎更像是“高級(jí)的愛情公寓”，在他看來，雖然大家都有著自己獨(dú)立的空間，并且年輕人往往不希望被打擾，這使得集中式公寓的公共空間看起來作用沒那么大，但隨著租客在公共區(qū)域的交往變多，很多后來會(huì)變成很好的朋友甚至情侶。

廣州泊寓總經(jīng)理張成皓向記者表示：“泊寓只做集中式產(chǎn)品，因?yàn)槟壳拔覀兊墓芾砟芰﹄y以管理大規(guī)模的分散式公寓，而且分散式公寓的一些產(chǎn)品痛點(diǎn)，我們沒有找到很好的解決方案。”

說到以前的租房經(jīng)歷，租住在成都高新區(qū)優(yōu)客逸家的賈先生淡淡地說：“以前的那些房東，簡(jiǎn)直讓人很痛苦。”

在賈先生看來，租賃機(jī)構(gòu)的房子，首先是租賃合同有保障，在入住前也會(huì)了解到室友的身份背景，“安全感”是他認(rèn)為長(zhǎng)租公寓與傳統(tǒng)租房最大的不同。

長(zhǎng)租公寓在年輕群體中不斷受到歡迎，一方面集中式管理和管家式服務(wù)讓租客感到方便、放心;另一方面，年輕化的裝修風(fēng)格更受歡迎。

來自四川達(dá)州王先生的感受也給長(zhǎng)租公寓的服務(wù)提了一個(gè)醒，大學(xué)畢業(yè)后他已經(jīng)在優(yōu)客逸家租住了兩年之久。他表示，剛?cè)胱〉臅r(shí)候管家與他的互動(dòng)頗為頻繁，甚至私下一起吃過飯，但隨著管家管理片區(qū)的擴(kuò)大，明顯感受到管家與租客的互動(dòng)變少了。

客群分層恐收窄市場(chǎng)

事實(shí)上，品牌長(zhǎng)租公寓的高定價(jià)也隔絕了一部分對(duì)房租預(yù)期偏低的客群。而這一現(xiàn)象在一線城市高生活成本的背景下顯得更為明顯。

在北京國(guó)貿(mào)一家奢侈品店工作的張女士(化名)也同樣經(jīng)歷過租房的世間百態(tài)。在她剛到北京面試入職的時(shí)候，北京國(guó)貿(mào)周邊的租房?jī)r(jià)格在五六千元左右。她看過個(gè)人房源，也翻過路邊小廣告，找過租房中介，看到的房子大多很破舊，裝修老氣，冬天沒有熱水甚至遇到虛假房源、群租房，后來偶然的機(jī)會(huì)看到泊寓，在參觀了樣板間后就決定入住北京泊寓勁松店。

泊寓勁松店相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，泊寓租戶每月的工資水平基本上在1.5萬~2萬元間。而目前泊寓勁松店的租金價(jià)格基本是3800元和6000元。如果以最低收入和最低價(jià)格計(jì)算的話，房費(fèi)占租客工資收入比重已超四分之一。

在四川成都工作的賈先生目前與其他室友合租在優(yōu)客逸家，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，每月近800元的租金占他月收入的五分之一，如果單間整租，租金所占收入比例將更大。

在北京樂乎青年社區(qū)佰匯店也出現(xiàn)了同樣的問題，該店店長(zhǎng)申思遠(yuǎn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，許多看了樣板房之后喜歡上樂乎，但也有不少因?yàn)樽饨鸬膯栴}望而卻步。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓定價(jià)的問題，北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，泊寓的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一定不會(huì)超過市場(chǎng)價(jià)格，這需要在前期項(xiàng)目獲取時(shí)充分考察周邊物業(yè)。比如勁松店周邊精裝修的一居室最多7000元/月，泊寓的定價(jià)基本不會(huì)超過這個(gè)價(jià)格。以此反推物業(yè)性質(zhì)和物業(yè)條款，需要達(dá)到預(yù)期的收益才會(huì)獲取房源。因此，泊寓也有個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn)，即三個(gè)月以內(nèi)出租率要達(dá)到90%以上。

冠寓上述負(fù)責(zé)人向記者表示，雖然冠寓不會(huì)主動(dòng)挑選客戶，但主體也大多是支付能力較強(qiáng)、家庭條件較好的客群。目前冠寓成都金楠天街店的租金水平為1880元及2880元。

品牌公寓在根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)的同時(shí)，也有一部分房源的推出低于市場(chǎng)的價(jià)格，以獲得更多客源。申思遠(yuǎn)表示，以樂乎青年社區(qū)為例，價(jià)格不全在五、六千元的水平，在其他門店甚至有一千元左右的房子。

某研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)坦言，長(zhǎng)租公寓價(jià)格高一點(diǎn)其實(shí)符合定價(jià)規(guī)律，他的定位更適合一些在大城市有較高收入的群體，但隨著人們收入水平提高，一些中低收入的租客也會(huì)逐漸演變?yōu)閷?duì)租金有更高承受能力的租客。