今年沖上房地產行業規模第一的碧桂園（02007.HK），在北京“郊區”游走多年，并經歷退地風波后，終于進入了內城。

碧桂園這次拿下的地塊，位于北京二環永定門外大街，屬于北京真正的核心區，這也是東城區5年來首次出讓土地。與碧桂園聯合拿地的是兩家央企華潤置地（01109.HK）和招商蛇口（001979.SZ），它們以總價38.4億元拿下，相比起拍價僅高出2000萬元，這在一地難求的北京市場實在少見。

如今的北京土地市場，尤其是核心區域，數家房企抱團拿地已成為常態，最終的成交價格往往也會超出起拍價許多。這次碧桂園華潤招商的競爭對手也是實力強勁的保利+首開聯合體，以及平安，但這兩家在現場競拍前便選擇了退出。

北京二環地塊意外爆冷的原因，實則與這幅土地的眾多限制因素有關，兩家退出的競買方雖然實力不俗，但也得考慮現實的資金壓力和開發成本。

在這幅總建面約7.36萬平方米的土地上，必須執行住宅90/70政策（70%以上為90平以下小戶型），且最高單價不得高于93521元/平方米，商業部分的50%需自持經營20年，同時還要配建不小于7000平方米的博物館無償移交政府。

更重要的是，這幅地塊的競得方還需要交納土地開發建設補償費33.9億元，最終的土地成本將高達72.3億元，樓面地價或將超過最終的銷售價格。難以實現盈利成了這幅土地不被熱捧的真實原因。

高昂的成本和諸多限制因素，也得讓實力不俗的三家開發商好好考慮后續的開發和運營了。特別是對住宅部分建設和銷售嚴苛的限制，將更考驗開發商的開發效率和營銷策略。

相比以往，碧桂園和招商與華潤置地兩大央企聯合拿地尚屬首次。在這個聯合體中，它們賴以成名并取得成功的高周轉模式，在這個項目的操作上會顯得尤為重要。

招商蛇口董秘劉寧告訴界面新聞，雖然公司風格與碧桂園有差異，但這次選擇一起合作看中的就是它們的高周轉，能讓項目進程更快些，這也與項目的90/70政策相關。至于項目是否由碧桂園操盤，還沒有最終確定。

碧桂園這兩年之所以取得銷售規模的連續突破，一大原因就是周轉高速，它們的大多數項目都可以做到6個月資金回正，這樣一年之內資金可以循環兩次，大大提高了開發效率。這一能力如果在北京新項目上也能實現，將會減少時間和資金成本。

對已經沖上行業第一的碧桂園而言，這次拿下北京二環地塊，不僅能進一步檢驗其高周轉模式的運作效果，還能提升其品牌形象，在最具影響力的北京市場證明其行業第一的能力。

自兩年前決定全面進軍北上廣深等一線城市后，碧桂園在其他三個一線城市核心區都開始有項目運作，唯獨北京市場，一次次因激烈的競爭、高昂的地價被拒之門外。

2015年10月，碧桂園曾一度闖進了夢寐以求的北京城。它們和另一家央企中國金茂（00817.HK）曾聯合拿下了豐臺區的兩宗地塊。但此后卻因地價高出老板楊國強的授權，不得不遺憾退出，這也在當時引領了一波房企在北京的退地潮。這一事件，還讓當時碧桂園負責一線事業部的聯席總裁朱榮斌頗為難堪，今年5月他已從碧桂園辭職，隨后加盟了閩系房企陽光城。

但這次退地事件并沒有影響碧桂園進軍北京市場的決心，這兩年來，它們一直在尋找合適的機會進入這個最想證明自己的市場。今年5月，它們以2.2億元的價格拿下了密云區一宗地塊，算是真正進入了北京市場。

與決心相匹配的是，碧桂園為在北京市場更好地發展，設立了多個區域公司專注北京市場以及周邊區域。據界面新聞記者了解，目前碧桂園與北京市場相關的區域公司至少有五家，分為北京區域公司、京東區域公司、京南區域公司、京西區域公司和京北區域公司。

這五家區域公司互不權屬，同為一級，既有各自的拓展范圍，也能相互競爭。這與碧桂園這兩年來堅持的積極土地投資策略一脈相承，即便有區域配置，但擴張卻不設地域限制。

碧桂園相關人士告訴界面新聞，這次與招商和華潤置地聯合拿地的就是京西區域公司，它們的區域范圍原本是北京以西的市場，真正專注北京市場的是北京區域公司，但由于內部有競爭機制，所以也能在北京市場內拿地。

這將僅僅是開始，在三四線無往不利的碧桂園這兩年也在一二線核心市場周圍拓展了大量土地，以五個區域配置拓展北京和周邊市場的策略，配以相互競爭的機制，相信碧桂園在北京市場還有更高追求。

此次聯手兩大央企真正進入北京核心市場后，碧桂園的一線城市戰略完成了最后一塊拼圖，當然項目的高難度開發要求，也將考驗它們的運營能力，這也是碧桂園在競爭更激烈、限制更多的一二線市場必須面臨的挑戰。

今年前7個月，碧桂園已實現銷售額約3319億元，位居行業首位，刷新了房企在這一節點的銷售新高，全年它們也有望成為行業新的第一。