ITC運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理洪斌——揭密TOD商業(yè)模式下的五贏格局

中國(guó)TOD時(shí)代即將到來(lái)

什么是TOD？這個(gè)概念在國(guó)外早已成熟，特別是日本、新加坡和歐美等發(fā)達(dá)城市，但在國(guó)內(nèi)卻是罕貴的“新鮮事物”，國(guó)內(nèi)TOD的誕生和發(fā)展得益于現(xiàn)代城市規(guī)劃思維的進(jìn)步和軌道建設(shè)的日漸繁盛。中國(guó)是人口大國(guó)，而如今城市化步伐的高速邁進(jìn)，城市人口的流入量，也宣告了中國(guó)TOD時(shí)代的到來(lái)。

ITC運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理洪斌先生

ITC運(yùn)營(yíng)管理中心總經(jīng)理洪斌先生表示，其實(shí)TOD的概念在國(guó)外已經(jīng)是非常成熟，因?yàn)楫?dāng)年美國(guó)城市化進(jìn)程非常迅速，城市無(wú)限制蔓延的惡果，如環(huán)境問題，交通問題等，所以提出以TOD模式解決城市系列矛盾。

TOD，說簡(jiǎn)單點(diǎn)，就是以公共交通為中樞開放，集中地鐵、輕軌、公交等，利用這些便捷出行方式，完成人口、城市重心、生活中心的完全轉(zhuǎn)移。試想一下，如果我們住在廣州增城，同樣30分鐘地鐵到珠江新城，那與白云區(qū)、海珠區(qū)有多大區(qū)別？而且當(dāng)這種便利一座城市，擴(kuò)大到幾個(gè)城市的時(shí)候，這就是TOD在國(guó)外這么具有吸引力的真正原因。TOD商業(yè)模式，其實(shí)就是，占據(jù)了所有人從家里到家外的時(shí)間與空間。

TOD樞紐商業(yè)——5大格局贏在起跑線

TOD商業(yè)模式又是什么呢？具備什么優(yōu)勢(shì)？和傳統(tǒng)商業(yè)有和不同？

對(duì)此，洪斌認(rèn)為，TOD商業(yè)模式就是構(gòu)建在TOD樞紐之上的商業(yè)體，就像日本的多摩車站，香港的IFC都是非常有名的TOD案例，而優(yōu)勢(shì)他認(rèn)為是顛覆性的，主要體現(xiàn)在5個(gè)層面的格局：

對(duì)城市格局上，直接打破了傳統(tǒng)的商業(yè)中心地段論， TOD樞紐普遍是各地政府的重心工程，投入的資源和關(guān)注都非常多，也就是從先天上，TOD商業(yè)模式不是依附任何中心，更不依賴現(xiàn)有城市資源，而是以樞紐再創(chuàng)一個(gè)城市中心。

在消費(fèi)格局上，TOD樞紐一般是大片區(qū)域出行往來(lái)的主力，每日吞吐客流量基本以數(shù)十萬(wàn)計(jì)，意味著大量不同的人有不同的消費(fèi)娛樂休閑需求，等于每日在必經(jīng)之路上，隨時(shí)享受，這樣很容易就培養(yǎng)了龐大的消費(fèi)群和不斷循環(huán)的消費(fèi)習(xí)慣。

在商業(yè)格局上，常規(guī)商業(yè)面對(duì)電商毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，除了價(jià)格，更重要是客群輻射力問題，常規(guī)的城市購(gòu)物中心輻射力為3公里，半徑內(nèi)的人口基數(shù)是恒定的，但TOD樞紐卻是不斷吸納新客源，且隨著樞紐中心越成熟，聚攏的人口將會(huì)越多，成為商業(yè)成功最有力的保證。

在經(jīng)營(yíng)格局上，在巴黎香榭麗大道很多品牌是不盈利的，但愿意持續(xù)在此經(jīng)營(yíng)是因?yàn)檎紦?jù)了大道，就等于站在奢侈品牌的一線，更吸引了來(lái)自世界的龐大目光。而TOD通過軌道樞紐，在這里經(jīng)營(yíng)，不但賺錢，且更像一本世界級(jí)的時(shí)尚雜志封面，每日往來(lái)大量往來(lái)客流，每個(gè)人都能看到并體驗(yàn)，這種認(rèn)知力和展示力，足夠媲美世界任何大道。

在投資格局上，常態(tài)的商業(yè)投資，往往由于生地原因，很多人不愿意去，而TOD不同，站點(diǎn)在這里，地鐵、輕軌、高鐵都在這里，無(wú)論商業(yè)未來(lái)如何，大量客流早已注定。

這5大格局，可以說TOD樞紐商業(yè)早已贏在起跑線。

ITC樞紐商業(yè)將享受TOD帶來(lái)的所有宏利

20多年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，洪斌先生在全國(guó)各地，獨(dú)立實(shí)操多個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)工作，均取得不俗的業(yè)績(jī)。而TOD作為時(shí)代的新寵，對(duì)洪斌先生與ITC也將面對(duì)更多新的挑戰(zhàn)。但作為先行者，洪斌先生有足夠多的理論與經(jīng)驗(yàn)讓我們值得學(xué)習(xí)和驚嘆，也讓我們對(duì)ITC充滿著期待。

洪斌透露，作為廣東省、廣州市、增城區(qū)三級(jí)政府關(guān)注的重點(diǎn)工程，ITC是直接在七條軌道交匯站點(diǎn)上蓋。這里面三條高鐵包括廣深線、廣汕線和京九線，兩條城際軌道穗莞深城軌及穗莞深城際琶洲支線，還有廣州地鐵13號(hào)線、16號(hào)線雙地鐵，到時(shí)，在ITC通過軌道直通深圳機(jī)場(chǎng)和廣州白云機(jī)場(chǎng)兩大國(guó)際機(jī)場(chǎng)，直接登機(jī)，通過車站核與ITC內(nèi)的商業(yè)無(wú)縫連接，可以說，ITC樞紐商業(yè)將享受TOD帶來(lái)的所有宏利。

除了軌道，洪斌還指出ITC的前瞻性設(shè)計(jì)，也值得和大家分享。舉兩個(gè)例子，ITC以雙塔設(shè)計(jì)，其中270米的高度，更是廣州東當(dāng)之無(wú)愧的地標(biāo)；還有，在商業(yè)部分他們采用了退臺(tái)式設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了大量的空中展示區(qū)和空中休閑體驗(yàn)區(qū)，改變傳統(tǒng)商業(yè)中心封閉的感覺，他們希望，讓每一個(gè)來(lái)到ITC的人，在消費(fèi)娛樂休閑聚會(huì)的同時(shí)，能完全感受到TOD樞紐帶來(lái)的城市變革力量，一種讓所有人自豪的感覺。

總體而言，TOD是顛覆性的，所以ITC也是顛覆性的。洪斌先生自豪的表示，不同于其他商業(yè)項(xiàng)目?jī)H覆蓋周邊人口幾萬(wàn)人客流，ITC未來(lái)預(yù)計(jì)每天將達(dá)到45萬(wàn)人次的客流，全年將超億計(jì)。同時(shí)，ITC周邊還坐擁100多萬(wàn)常住人口，碧桂園、合生、翡翠綠洲等大盤，這都是ITC可觸可見的。

不僅如此，ITC通過軌道的支撐，更拓寬了他們?cè)谑澜绺鞯貐^(qū)的廣識(shí)度和認(rèn)知度，吸引了大量來(lái)自珠三角以外城市的商家的注意力，現(xiàn)在他們也成為ITC最忠實(shí)的粉絲和朋友。相信ITC未來(lái)幾年會(huì)在中國(guó)商界刮起一陣TOD旋風(fēng)，這種大潮流，值得所有人關(guān)注！